NAJMANJE 10 posto zemljišta u Hrvatskoj, čija potencijalna vrijednost doseže desetke milijardi eura, pogođeno je problemom neriješenog vlasništva. Brojne parcele imaju i po nekoliko desetaka vlasnika, od kojih je dio nerijetko u inozemstvu, a neki od njih i ne znaju da su suvlasnici zemljišta jer su, na primjer, druga ili treća generacija iseljenika.

Bez riješenog vlasništva, zemljišta je nemoguće legalno prodati ili pak razvijati, što ne utječe samo na vlasnike zemljišta koji ne mogu iskoristiti potencijal vlastite imovine nego i na hrvatsko gospodarstvo.

Agencija za nekretnine: U pravilu smo odustajali od takvih postupaka, naročito u Dalmaciji

Dragan Arapović iz agencije za nekretnine Eurovilla kaže da su se oni u svojoj praksi često susretali s takvim slučajevima, ali i da sudski postupci u kojima se pokušava “raspetljati” vlasništvo znaju potrajati godinama.

“Često smo se susretali s takvim situacijama i u pravilu smo odustajali od takvih postupaka posebno na području Dalmacije. Postoji način na koji se mogu riješiti konkretne situacije, a to je zemljišnoknjižni ispravni postupak", pojašnjava Arapović.

Što napraviti ako netko želi kupiti više manjih čestica od vlasnika do kojih je nemoguće doći?

"Ako kupac želi kupiti više manjih čestica od vlasnika do kojih je nemoguće doći, a posebno u Dalmaciji, trebao bi napraviti sljedeće korake: Izvršiti uvid u katastar zemljišta te provjeriti tko je stvarni posjednik. Zatim, kupiti konkretne čestice od posjednika pod uvjetom da ih je on stekao u dobroj vjeri - obično su to posjednici koji posjeduju čestice više godina, pa i desetljeća tako da ispunjavaju i uvjete stjecanja nekretnine dospjelošću. Nakon toga, izraditi geodetski elaborat gdje bi se formirala jedna čestica i taj elaborat provesti u katastru kako bi se upisao novi posjednik. Tek nakon navedenih radnji pokreće se zemljišnoknjižni ispravni postupak pred nadležnim sudom", pojašnjava Arapović.

Samobor je dobar primjer, Zagreb je loš

"Zemljišnoknjižni ispravni postupak je i ročišni postupak pa bi sudac morao pozvati sve zainteresirane strane u postupku. Oni koji se ne odazovu pozivu, rješenje ide na oglasnu ploču te nakon isteka roka ako nitko ne uloži prigovor, donijet će se rješenje o uknjižbi za korist predlagatelja postupka", tumači naš sugovornik. 

"Primjer dobrog i ažurnog postupanja u ovakvim postupcima je Samobor gdje ih rješavaju unutar jedne godine, pa čak i prije. Loši primjeri su Zagreb gdje smo vidjeli da se isti postupci vode i po osam godina i još nisu riješeni. Da rezimiramo, što se tiče Dalmacije i navedenog postupka, ne bih ga preporučio našem klijentu jer postoji velika neizvjesnost kad i kako će sud postupiti. Razlozi su brojni: manjak kvalitetnih sudaca, nepostojanje političke volje...  I naravno da samim time stoji velik novac zarobljen budući da vlasnici ne mogu svoje nekretnine staviti u promet”, kaže Arapović. 

Postoji tvrtka koja se bavi baš tim problemom, pričali smo s članom uprave

Anthony Johnson, član uprave Terra Adriatice, tvrtke koja je razvila poseban sustav temeljen na umjetnoj inteligenciji, a koji pomaže u rješavanju neriješenih vlasničkih odnosa, kaže da ovaj problem znatno utječe na cjelokupnu ekonomiju.

“Valjano zemljišno vlasništvo jedan je od ključeva za privlačenje bilo kakvih zemljišnih investicija. Bez investicija u nekretnine, ekonomska aktivnost je izrazito smanjena i time su pogođena gospodarstva na državnoj razini, ali i lokalnoj jer se propušta mogućnost dodatnog rasta i novih prilika za zapošljavanje", rekao je Johnson u razgovoru za Index.

"Ovaj problem je izrazito naglašen u Hrvatskoj"

"Problem neriješenih vlasničkih odnosa nije isključivo hrvatski problem, ali u Hrvatskoj je izrazito naglašen. Pojavljuje se u zemljama koje su, poput Hrvatske, u prošlosti iskusile masovne migracije zbog političkih previranja. Posljedica su zemljišni registri sa zastarjelim i često proturječnim zapisima, čime su znatno otežani napori pojedinaca koji žele identificirati zemljišta i uspostaviti valjano zemljišno vlasništvo. Važno je imati na umu da, uz dovoljno vremena i novaca, postojeći zakoni osiguravaju rješenje svake situacije. Problem je u tome što postupci upravo zbog složenosti često ostaju otvorenima i time preskupima za većinu", kaže naš sugovornik.

"Neka zemljišta imaju stotine ili čak tisuće suvlasnika"

"Zemljišna vlasništva najčešće su podijeljena na desetke, ako ne i stotine ili pak tisuće suvlasnika. Mnogi pojedinci nisu ni svjesni svojih vlasničkih prava, a oni koji jesu suočavaju se s užasavajućim zadatkom pronalaska daljih rođaka, od kojih mnogi žive u inozemstvu. Problemi pogađaju cijelu Hrvatsku, no složenost vlasništva naglašenija je u Dalmaciji gdje su zemljišne parcele tipično manje i imaju veći broj suvlasnika. Na primjer, pronašli smo nekoliko čestica u Splitsko-dalmatinskoj županiji, od kojih svaka ima više od 1 000 suvlasnika. Za usporedbu, u Slavoniji su čestice obično veće i s manje suvlasnika, no u okvirima  uspostave čistog vlasništva, temeljni izazovi jednaki su onima u Dalmaciji”, kaže nam Johnson.

Terra Adriatica razvila sustav baziran na umjetnoj inteligenciji za lakše "raspetljavanje" vlasništva

Terra Adriatica koristi tehnologiju umjetne inteligencije kako bi povezala podatke iz zemljišnih registara i drugih izvora. Na razvoju svog sustava radili su nekoliko godina, a on im omogućuje ubrzavanje postupka identifikacije vlasnika i u konačnici rješavanje problema vlasništva.

“Proveli smo gotovo četiri godine istražujući problem neriješenog zemljišnog vlasništva i razvijajući tehnologije i procese za njegovo rješenje. Naša web stranica svakom posjetitelju omogućuje pokretanje jednostavne pretrage na temelju upisanog prezimena. Rezultati su različiti, zanimljivi povijesni podaci o lokacijama i vrstama zemljišta vezanih uz prezime koje se pretražuje. Kao idući korak, registrirani korisnici mogu upisati podatke o obiteljskom stablu i dobiti besplatno izvješće o potencijalnim pravima na zemljište, uključujući njegovu površinu, oblik i lokaciju", tumači nam Johnson.

"Da bi to postigli, koristimo AI (umjetna inteligencija, op. a.) tehnologiju koja uključuje strojno učenje, obradu i generiranje prirodnog jezika za povezivanje podataka stotine milijuna zapisa iz dostupnih izvora, uključujući i dva postojeća zemljišna registra. Tako uspješno popunjavamo praznine i dajemo procjenu vjerojatnosti vlasništva za svaki pojedini rezultat, koja može biti viša, srednja ili niža. Kad se pravo na zemljište pokaže valjanim, koristimo tehnologiju automatizacije procesa da bi ubrzali postupak uspostave čistog vlasništva na sudu”, pojašnjava Johnson.

Pomogli prepoznati više od 328 milijuna kvadrata zemljišta, naplaćuju tek kad se zemljište proda

“Premašili smo prvih 1000 registriranih korisnika. Do danas, na temelju podataka koje su nam omogućili korisnici, pomogli smo im prepoznati više od 328 milijuna m2 zemljišta te očekujemo početak prvog projekta početkom 2020. Približno 15 posto korisnika izjasnilo se da bi voljeli nastaviti s korištenjem naše usluge. Procjenjujemo da je ukupna vrijednost tih zemljišta između 250 i 500 milijuna eura“, kaže Saša Božović, Senior Project Manager Terra Adriatice.

Zanimljivo je da Terra Adriatica svoje usluge uspostave čistog vlasništva, za klijente koji s njima potpišu ugovor, ne naplaćuje do same prodaje zemljišta, već se naplaćuju iz iznosa koji se postigne prodajom. 

“Kada se ostvari prodaja zemljišta i kada investitor pokrije troškove procesa uspostave čistog vlasništva, preostali iznos dijeli se na idući način: izvornom zemljovlasniku pripada 90% od iznosa, a Terra Adriatica dobiva 10% od preostalog iznosa kao naknadu za svoje usluge. Trošak procesa održava se niskim zahvaljujući ekonomiji razmjera, što bi inače bilo nemoguće u slučaju da ga pojedinci obavljaju samostalno. Interesi svih strana u potpunosti su usklađeni i osiguran je maksimalan poticaj sviju kako bi se postigla najviša moguća cijena prilikom prodaje zemljišta. Očekujemo da će udio zemljovlasnika iznositi minimalnih 80% vrijednosti od konačne prodajne cijene – time se za pojedinca ostvaruje vrijednost tamo gdje prije nije postojala”, pojašnjava Johnson.