Foto: Index

BIVŠI autosalon, odnosno obična hala bez kanalizacije na površini od 1.100 kvadrata, u kojoj se sad nalazi Zavod za hitnu medicinu u Sisku, procijenjena je na vrtoglavih 10 milijuna kuna i to od strane Porezne uprave u Sisku. S druge strane zgradu je procijenio i danas 86-godišnji sudski vještak Juraj Cvetnić, koji je u vrijeme vršenja procjene imao 84 godine.

Index je u razgovoru s ovim diplomiranim inženjerom arhitekture doznao kako ne postoji metodologija po kojoj se radi procjena.

"Ne postoji ni jedan propis po kojem se cijena nekretnine određuje, a ne postoji ni registar s takvim podacima. Vlada je tek donijela nacrt uredbe o procjeni vrijednosti nekretnina koji bi trebao riješiti koliko stoji kvadrat, a trebala bi se oformiti i neka komisija koja bi nadgledala procjenu sudskog vještaka. Ja sam htio biti u toj komisiji, ali su mi rekli da ne mogu zbog godina, jer sam 1928. godište", rekao je Cvetnić za Index.

Dodao je kako sudski vještaci u principu vrijednost nekretnine procjenjuju po nekoj svojoj ocjeni, no da se na kraju procjeni na onu vrijednost koju prodavatelj i kupac dogovore.

"Procjena ide u Poreznu koja podatke skriva"

"To vam zatim ide u Poreznu koja treba procijeniti da li je neka procjena u redu, međutim oni dalje svoje podatke skrivaju i ne daju vam ih", rekao je Cvetnić.

Dodao je kako je on bio taj koji je vršio procjenu nekretnine bivšeg autosalona Lav Auto Popec od kojeg je županica Marina Lovrić Merzel za 9,8 milijuna kuna kupila zgradu za potrebe Zavoda za hitnu medicinsku pomoć Sisačko-moslavačke županije, no ističe kako o tom slučaju ne želi ništa reći.

"Bio sam u USKOK-u, dao sam svoj iskaz, i dalje o tome ne želim govoriti", rekao je Cvetnić.

I dok je on zgradu Hitne procijenio na 10,4 milijuna kuna, Porezna ju je procijenila na "okruglih" 10 milijuna kuna.

Zamjenik i pomoćnica Linića brane Poreznu u Sisku, a pročelnik Porezne tereti Merzel?!

Iako su zamjenik ministra financija Boris Lalovac i pomoćnica ministra i ravnateljica Porezne uprave Nada Čavlović Smiljanec stali u obranu Porezne uprave u Sisku tvrdeći kako je ona točno i u skladu s propisima procijenila spornu zgradu Zavoda za hitnu SMŽ, upravo je pročelnik Porezne uprave u Sisku Marijan Pešun u istrazi najviše teretio županicu.

Izjavio je kako ga je županica kontaktirala u vezi kupnje prostora za Zavod i rekla mu da ima ponudu na 9,8 milijuna kuna za prostor autosalona i da treba tržišnu procjenu vrijednosti nekretnine koja bi trebala biti oko 10 milijuna kuna.

Pešun je istaknuo i kako je kontaktirao sa sudskim vještakom Jurjem Cvetnićem, koji je napravio procjenu na 10,4 milijuna kuna, a Porezna je nekretninu procijenila na 10 milijuna kuna, da bi na kraju SMŽ zgradu platila 9,8 milijuna kuna, ističući pritom kako su i uštedjeli.

Međutim, USKOK-ov vještak smatra da je to 4,2 milijuna kuna više od prave tržišne vrijednosti.

Prestar za nadzor, ali za procjene nije?

U cijeloj situaciji interesantan je podatak i da je Županija za sudskog vještaka pozvala tada 84-godišnjeg vještaka, dok ga kako je sam istaknuo Županija nije uzela u obzir da bude u komisiji koja bi se trebala oformiti da nadgleda sudske vještake, a kako sam veli baš zbog njegovih godina.

Juraj Cvetnić inače je i član Vijeća podružnice Hrvatskog društva sudskih vještaka, a prema informacijama dobivenim iz Hrvatskog društva sudskih vještaka u Hrvatskoj još uvijek ne postoji dobna granica za sudske vještake do kad mogu obavljati taj posao.

Predsjednica Društva Melita Bestvina za Index je rekla kako bi se ta odredba o dobnoj granici trebala uvesti kroz Zakon o sudskim vještacima koji se treba donijeti.

"Tražit ćemo da se ispuni i ta odredba, a inače BiH i Crna Gora koje još nisu u EU već imaju takav zakon, a mi ga još nemamo. A budući da kod nas ne postoji dobna granica za rad sudskih vještaka, svi mi da bismo mogli raditi, moramo prolaziti redovite zdravstvene preglede i ako netko ispunjava mentalno psihofizičke sposobnosti on može raditi bez obzira na godine", rekla je Melita Bestvina.

Tržišne cijene odgovaraju DORH-ovoj procjeni

"Pod procjenom tržišne vrijednosti nekretnine podrazumijeva se procjena cijene nekretnine koja se postiže ili se može postići na tržištu. Procjenu tržišne vrijednosti nekretnine utvrđuje službenik Porezne uprave na temelju usporednih podataka o kretanju tržišnih vrijednosti sličnih nekretnina s približno istog područja i u približno isto vrijeme. Ako za nekretninu nema usporednih podataka, procjenu tržišne vrijednosti nekretnine provodi vještačenjem stručna osoba koju imenuje pročelnik područnog ureda Porezne uprave", stoji na stranicama Porezne uprave.

Lovrić Merzel je zgradu bivšeg auto salona u Sisku platila oko 9 tisuća kuna po kvadratnom metru. Istovremeno, u oglasniku se može pronaći slične poslovne prostore na raznim lokacijama u Sisku - od centra do prigradskih naselja, po cijenama od 4 do 4,5 tisuće kuna po kvadratu.

I dok "univerzalne tablice" prema kojima Porezna uprava od 2011. godine procjenjuje nekretnine, a na koje su se jučer na konferenciji za novinare pozvali Linićev zamjenik i šefica Porezne, javnosti nisu dostupne, upravo gore spomenute tržišne cijene odgovaraju procjeni DORH-a prema kojoj nekretnina koju je kupila Lovrić Merzel vrijedi upola manje negoli što ju je procijenila Porezna uprava Sisak.

Kako se procjenjuje vrijednost nekretnine?

"Za tržnu vrijednost zemljišta bitni su čimbenici: lokacija, komunalna izgrađenost i opremljenost, oblik i veličina parcele, stupanj izgrađenosti zemljišta, kultura zemljišta, kakvoća zemljišta, namjena zemljišta, da li je isto urbanizirano ili nije, urbanistički uvjeti te ponuda i potražnja", navodi inženjer Žarko Željko, sudski vještak za graditeljstvo i procjenu nekretnina, u svom radu "Metodologije procjene vrijednosti nekretnina" predstavljenom na jednom od strukovnih Foruma poslovanja nekretninama.

Vrijednost nekretnine procjenjuje se prema tri metode:
1. Troškovna metoda, metoda utvrđenja stvarne vrijednosti ili statička metoda.
2. Usporedna metoda ili metoda uspoređivanja vrijednosti.
3. Kapitalizacija dobiti, tj. metoda vrednovanja prinosa ili dinamička metoda

"Troškovna metoda je bazirana na izračunu troškova gradnje. Ideja je da kupac neće nikada platiti nekretninu više nego što bi ga koštala izgradnja iste takve nekretnine na istoj lokaciji. Kod izračuna ukupne vrijednosti nekretnine troškovima građenja odbija se iznos amortizacije, a dodaje se cijena zemljišta koja pripada toj nekretnini, troškovi komunalnih pristojbi i ostali troškovi. Ova metoda je pogodna za one slučajeve gdje ne postoje podaci o cijenama postignutih kod kupoprodaje sličnih nekretnina ili za one nekretnine za koje je teže vrednovati prinos", navodi u svom radu Žarko Željko.

Druga metoda bazira se na usporedbi nekretnine koju se procjenjuje sa nekretninama koje su bile prodane na istom području u bliskom vremenskom razdoblju, dok treća uzima u obzir koliko će kupac nekretnine uprihoditi od same nekretnine u budućim razdobljima.