REKORDNI rast cijena nekretnina u Hrvatskoj nije nova vijest, ali najnoviji podaci su posebno alarmantni. Hrvatska je u zadnja tri mjeseca 2022. bila apsolutni rekorder u EU prema rastu cijena, a što je još gore, jedna je od rijetkih zemalja u kojima rast ubrzava.
U nekim državama se govori o opasnosti izbijanja nekretninske krize i prvi put u nekoliko godina više država ima pad cijena nekretnina nego što ih ima rast. Kada se uključe posljednji podaci, Hrvatska izbija na drugo mjesto u EU po rastu cijena nekretnina na godišnjoj razini.
Agenti za nekretnine u Hrvatskoj tijekom prošle godine nisu ni očekivali da će rast cijena prestati, ali je ipak zabrinjavajuća činjenica da su nekretnine u Hrvatskoj sve skuplje, iako je u cijeloj EU došao kraj perioda poskupljenja nekretnina, pa čak u nekima drastično pojeftinjuju. Kako objasniti takvo kretanje cijena?
Najveći rast cijena nekretnina u EU
U prosjeku su na razini EU cijene pale zadnja tri mjeseca 2022. za 1.5 posto, od toga najviše u Danskoj (-6.5 posto), Njemačkoj (-5 posto), Cipru (-4 posto), Švedskoj (-3.4 posto) i Finskoj (-3.4 posto). S izuzetkom Cipra, sve nabrojane zemlje bilježe pola godine pada cijena (dva uzastopna kvartala), pa se spominje nekretninska kriza.
Na to je već upozorila Europska središnja banka (ESB) u izvješću objavljenom u svibnju prošle godine. "Kako dinamika cijena stambenih nekretnina premašuje osnovne zakonitosti, rastu i procjene precijenjenosti", navodi ESB. U prijevodu, smatraju da su nekretnine precijenjene i da slijedi veliki pad cijena.
To se već događa u nekim državama, a i druge klize prema tome scenariju. Ne radi se nužno o opasnosti od nekretninske krize, iako oštri pad cijena nekretnina može imati jako negativne posljedice po ostatak gospodarstva.
To vrijedi svugdje osim u Hrvatskoj. Cijene su zadnja tri mjeseca 2022. u odnosu na prethodni kvartal rasle za 4.7 posto, a to je drugi najveći kvartalni rast cijena u Hrvatskoj od kad Eurostat vodi podatke, tj. od 2010. Prvi najveći je zabilježen u prva tri mjeseca 2022.
Na godišnjoj razini je rast drugi najveći u EU
Podaci na razini cijele godine nisu puno bolji. U Hrvatskoj su cijene nekretnina krajem 2022. rasle za 17.3 posto u odnosu na isto razdoblje prethodne godine. Zanimljivo, u regiji Jadran je rast bio najmanji, 12.3 posto. Najveći je bio u Zagrebu (22.5 posto), a u ostatku Hrvatske je iznosio 17.5 posto.
Gledajući cijelu EU, u Hrvatskoj je rast bio drugi najveći. Prosjek rasta cijena nekretnina u EU je tek 3.6 posto, a u Finskoj, Njemačkoj, Švedskoj i Danskoj su cijene padale. Jedini veći rast od Hrvatske je zabilježio Island, a više od 15 posto rasta je još zabilježeno u Estoniji, Mađarskoj i Litvi.
To je najveći rast cijena nekretnina u Hrvatskoj od kada Eurostat ima podatke, točnije od prvog kvartala 2010. Hrvatska narodna banka ima starije podatke, a pogled u njih otkriva da se radi o najvećem kvartalnom rastu cijena u odnosu na isto razdoblje prethodne godine od kraja 2003., kada je zabilježen rast za 20.9 posto.
"Ljudi još drže nerealne cijene", rekao je guverner HNB-a
Na susretu guvernera regije koji je 5. travnja održan u Rijeci, guverner HNB-a Boris Vujčić je prognozirao da će cijene u Hrvatskoj uskoro početi padati. "To je potencijalni problem, u smislu da smo imali dosta 'pjene' na tom tržištu, a neki su govorili i o balonima, ali ja ne bih to rekao.
"Vidjeli smo i da je broj transakcija već počeo padati. Ono što obično vidimo na tržištu nekretnina je da prvo pada broj transakcija, a nakon toga padaju cijene. Drugim riječima, ljudi još uvijek traže nerealne cijene, ne mogu prodati i onda slijedi pad cijena nekretnina", komentirao je tom prilikom Vujčić.
On smatra da postoje fundamentalni razlozi zašto je rast cijena nekretnina u Hrvatskoj toliko velik i da se ne radi o "balonu". Kao prvi razlog navodi niske kamate na kredite u prijašnjem razdoblju, uz niske depozitne stope, što je dovelo do toga da su ljudi počeli povlačiti štednju iz banaka i ulagati u nekretnine.
Drugi razlog je prelazak na euro i trošenje dijela novca na nekretnine prije datuma ulaska u Schengen. Ulazak u Schengen je djelovao prema rastu tako što je tržište nekretnina u Hrvatskoj učinio atraktivnijim nego prije za strance, objasnio je guverner.
Sve se više gradi, ali nedovoljno da zadovolji rast potražnje
Gradi se sve više stanova, ali je to nedovoljno da zadovolji rast potražnje. Indeksi obujma građevinskih radova koji se temelje na odrađenim satima radnika na gradilištima prilagođenih s faktorom produktivnosti, veći je za 3.8 posto u siječnju 2023. u odnosu na siječanj 2022.
U 2022. je izdano 11.165 građevinskih dozvola, 5.8 posto više nego godinu ranije. Predviđena je vrijednost radova u iznosu od 43.2 milijarde kuna, što je za 35.4 posto više nego u 2021., a predviđeno je građenje 18.991 stana, što je za 14.0 posto više.
Izdane su građevinske dozvole za nove zgrade u kojima će biti 62 posto više stanova nego u novim zgradama 2018. To je impresivan rast građevinskog sektora, ali ipak nedovoljno s obzirom na potražnju. Cijene rastu zbog toga što ponuda ne uspijeva pratiti rast potražnje.
Razlozi rasta cijena su euro, Schengen i APN
"Najveći razlog tako velikog rasta cijena u zadnjem kvartalu prošle godine vidim u činjenici da smo ušli u eurozonu i Schengen", smatra Sanjin Rastovac, suvlasnik agencije Sky Nekretnine iz Zagreba.
"U medijima i svakodnevnim razgovorima mnogi su bili uvjereni kako će zbog toga cijene nekretnina narasti preko noći pa su pripreme s podizanjem cijena krenule ranije. Također, treba imati na umu da su se bližile APN subvencije pa je i taj podatak imao utjecaj na cijene određenih nekretnina", objašnjava Rastovac.
Do 20. ožujka su se zaprimali zahtjevi građana za subvencije preko APN-a, za što je u državnom proračunu izdvojeno 9.3 milijuna eura, otprilike 5800 subvencija. To znači da se efekt APN-a na rast cijena koji spominje Rastovac produžio na prva tri mjeseca ove godine. Rast cijena se vjerojatno nastavio i Hrvatska je ostala rekorder EU.
Ovo je osma godina u kojoj APN provodi natječaje za stambene subvencije, a ukupno ih je do sada odobreno 27.700. Do veljače 2022. je ukupno isplaćeno više od 456.7 milijuna kuna. Sa sve više subvencija i sa sve većim subvencijama država "hrani" rast cijena nekretnina.
Europski odbor za sistemski rizik (ECRB) je još u veljači prošle godine upozorio Hrvatsku da subvencioniranje kupnje nekretnina dovodi do neodrživog rasta cijena. I istraživanje HNB-a iz 2021. je potvrdilo da APN povećava rast cijena, posebno u mjesecima pred najavu novog kruga i zaprimanja novih prijava.
Prosječni građanin Hrvatske sve teže dolazi do stana
"Hrvatsko tržište je trenutno u drugačijoj situaciji nego ostale države EU koje imaju pad cijena, zbog ulaska u eurozonu i Schengen. Time samo kao država postali dostupniji i zanimljiviji kupcima i investitorima, a pošto smo mala zemlja s nedovoljno kvalitetnih nekretnina, onda je taj rast potražnje stranih kupaca koji se prije svega odnosi na obalu, prelio i na ostatak države", objašnjava Rastovac.
Specifičnosti Hrvatske su razne, ali posebno u tome što se prošle godine više od pola nekretnina u državi kupovalo gotovinom, tj. bez kredita, i što trećinu nekretnina kupuju strani državljani. Postoji i velik broj praznih nekretnina u državnom i privatnom vlasništvu.
"Poznato je svima da kod nas sve kasni, i dobro i loše. Kriza na nekretninskom tržištu prvo je krenula u SAD-u i Kini, pa je sada došla u EU, Njemačku, Švedsku i ostale. Kod nas će se možda pojaviti u sljedećih šest mjeseci ako padne broj stranih kupaca", prognozira Rastovac.
"Sudeći po prva tri mjeseca ove godine, rekao bih da njihov interes samo raste i ne očekujem veće poremećaje ako se postotak stranih kupaca zadrži na dosadašnjih 36 posto, ili pak poveća. Sav taj novac dobiven od prodaje strancima se onda u velikoj količini seli u Zagreb kroz kupovinu stanova gotovinom", objašnjava naš sugovornik.
U stranim medijima se već duže vremena piše o dolasku nekretninske krize, ali Hrvatska uspješno odolijeva takvom trendu. Dapače, cijene su tijekom zadnja tri mjeseca 2022. ubrzale rast, a poprilično je sigurno da će zbog APN-a podaci pokazati da su nastavile rasti i prva tri mjeseca ove godine.
Istodobno je Hrvatska jedna od najskupljih država EU po pitanju priuštivosti stanovanja, gledajući omjer prosječne plaće i cijena po kvadratu nekretnine.
Prema podacima DZS-a, u drugom polugodištu 2022. je prosječna cijena jednog metra kvadratnog novog stana iznosila 17.225 kuna i veća je za 21.9 posto u odnosu na drugo polugodište 2021. Kako je prosječna mjesečna plaća u tom razdoblju iznosila 7735 kn, prosječni Hrvat radi više od dva mjeseca za kupnju jednog metra kvadratnog novog stana, uz pretpostavku da nema nikakvih drugih troškova.
Put do nekretnine je sve teži, posebno mladim obiteljima i nema naznaka da će se taj trend preokrenuti. Plaće rastu sporije od cijena stanova, ne gradi se dovoljno za zadovoljiti potražnju, a državne politike samo pogoršavaju problem.