Cijene stanova nisu samo broj na oglasu nego su rezultat ponude i potražnje. U ovom članku gledamo varijable koje nam pomažu razumjeti kamo ide tržište: koliko je danas teško kupiti stan, što se gradi i dolazi u ponudu, kako se kreću cijene gradnje i - možda najvažnije - koliko ima novca u sustavu koji traži investicijsku alternativu depozitu.
Kupovina stana danas
Pokazatelj uzima tipičan scenarij kupnje: stan od 60 m², kredit na 25 godina koji pokriva 90 % cijene (uz 10 % vlastitog učešća), uz prosječnu efektivnu stambenu kamatnu stopu. Mjesečna rata se dijeli s prosječnom neto plaćom u RH i prikazuje kao postotak. Što je broj veći, to više svake plaće "pojede" rata. To je opipljiva mjera koliko je stan u danom trenutku dostupan prosječnom kupcu.
Udio mjesečne rate stambenog kredita u prosječnoj neto plaći
Alternativno gledano, indeks dostupnosti stanova pokazuje koliko je sada stan dostupan u odnosu na prošlost. Kao što se vidi, indeks je i dalje na prilično visokim razinama (što znači veću dostupnost) i polako raste - stanovi opet polako postaju dostupniji s obzirom na rast plaća i visinu kamatne stope.
Indeks dostupnosti stanova
Što dolazi na tržište - koliko se gradi?
Broj izdanih građevinskih dozvola za stanove je najraniji signal buduće ponude. Dozvola znači da je projekt u pokretu, a stan će na tržište doći za 1-3 godine. Prikaz s 12-mjesečnim kliznim prosjekom (MA 12) uklanja sezonsku buku i izlučuje pravi trend. Vidi se da se broj dozvola ustabilio: nema pada koji bi sugerirao slabljenje potražnje, ali ni velikog rasta koji bi nagovještao da će val novih stanova "ugasiti požar" potražnje.
Broj stanova za koje su izdane građevinske dozvole
Cijene rastu - koliko od toga ide investitoru?
Naizgled, profiti investitora rastu. No, pravi test je udjel troška gradnje u prodajnoj cijeni. (ostatak je zemljište + PDV + ostali troškovi + investitorov profit). U RH se kroz cijelo razdoblje 2010.-2025. udjel kreće u uskom rasponu 57-62 % - iznenađujuće stabilno.
Udjel troška gradnje u prodajnoj cijeni novog stana
Stabilan udjel troška u cijeni je važan signal. On sada ne pokazuje znakove pregrijavanja niti kolapsa marže. To znači da rast cijena nije rezultat nezdravog širenja developerskog profita, nego paralelnog rasta i cijena i troškova. Stabilno stanje obično znači zadržavanje postojećih trendova - a trend je rast cijena.
S druge strane, za očekivati je i daljnji rast cijena gradnje s obzirom na sve veći nesrazmjer između ugovorenih (narudžbi) i izvršenih radova u građevinarsvu. Veća potražnja za građevinskim sektorom mora rezultirati i većim cijenama. A ako udjel građevinskog troška u cijeni stana ostane ovakav kakav je (a već duže vrijeme je praktički fiksan na ~60 %), to onda i dodatno ukazuje na povećanje cijene stanova.
Druga dimenzija: dostupnost novca
Stan u Hrvatskoj velikim dijelom služi kao investicija ili instrument štednje, ne samo kao mjesto stanovanja. Zato je dostupnost novca jedan od ključnih pokretača cijena - kad se na tržištu nakuplja višak likvidnosti, dio prelije u nekretnine i diže cijene. Pogledajmo tri kanala: depozite, novu štednju i stambene kredite.
Ovome treba dodati i najveći kanal, kojim se ovdje nećemo baviti, a to je "sivi" novac koji je došao iz sivog gospodarstva - usluga i proizvda za koje se ne izdaju računi i plaća PDV i porez na dobit - a koji velikim rastom BDP također brzo raste i prirodno se sklanja i pere kupnjom nekretnina.
Depoziti kućanstava su na rekordnim nominalnim razinama, ali realno (korigirano za inflaciju) stagniraju. Inflacija ih jede, a najveći dio depozita je po viđenju sa kamatama gotovo nula. To je faktor koji gura građane prema potrazi za alternativnim načinom očuvanja imovine, uključujući nekretnine
S druge strane, banke su prepune novca i agresivno plasiraju stambene kredite. Vidimo velik nominalan ali i realan rast novoodobrenih stambenih kredita kućanstvima.
Novoodobreni stambeni krediti kućanstvima
Pad broja transakcija je klimav argument
Teza da cijene nekretnina padaju zbog "manjeg broja transakcija" (prema podacima Porezne uprave) nije pouzdana jer i sama Porezna napominje da podaci nisu usporedivi zbog dinamike obrade. S druge strane, Grad Zagreb u svojim izvješćima bilježi rast broja transakcija stanova. Svi kratkoročni pokazatelji - i sa strane ponude i sa strane potražnje - i dalje ukazuju na daljnji rast cijena.
Dugoročni uteg demografije
Nekretnine su realna imovina čiju vrijednost dugoročno oblikuje demografija. S obzirom na to da u Hrvatskoj imamo svega 65 rođenih na 100 umrlih, dugoročna potražnja je upitna.
Ipak, iznimno je teško procijeniti kada će demografski problem prevladati nad trenutnim uzgonom velike količine novca u sustavu i vrlo ograničene ponude u građevini. Iako sam u prošlosti uspješno prognozirao pad cijena, ovaj put se to ne bih usudio tvrditi.
U svakom slučaju, smatram da je za mlade ljude koji nemaju ili nemaju puno kapitala dobar odluka kupiti stan na kredit, jer je to najlakši način da tuđi novac (kredit) otplatom pretvore u svoj kapital, pa čak i ako je nekad rata veća od cijene najma. Pri tome bih birao stanove to bliže centru (ali ne oronule stanove u centru), ili općenito na dobrim lokacijama, čak i ako su skuplji, jer u nekoj novoj krizi, koja će sigurno doći, stanovi na urbanistički lošijim lokacijama mogu daleko više izgubiti na cijeni.
Grafikone donosimo u suradnji sa stranicom Pokazatelji.hr.