"Private beach" - natpis koji mnoge kupače zaustavi prije nego što uopće dođu do mora. Ipak, u Hrvatskoj privatne plaže ne postoje. Problem nastaje kada do plaže vodi privatno zemljište, kada hotel ima koncesiju ili kada netko pokušava prisvojiti dio obale. Evo gdje prestaje privatno vlasništvo, a počinje pravo kupača na obalu.
Pomorsko dobro i privatno zemljište
Zakon o pomorskom dobru i morskim lukama jasno propisuje da privatne plaže u Hrvatskoj ne postoje. Unatoč tome, pojedini vlasnici i dalje ih oglašavaju i pokušavaju udaljiti kupače, miješajući privatno zemljište uz more s pomorskim dobrom.
Pomorsko dobro obuhvaća more i morsku obalu, a njegova granica ne određuje se prema privatnim parcelama, nego prema zakonu i stvarnom stanju na terenu. Na kopnu se u pravilu proteže najmanje šest metara od granice mora prema kopnu, a u pojedinim slučajevima ta granica može biti i šira.
To znači da sama morska plaža, ako je dio pomorskog dobra, ne može biti privatna, bez obzira na to nalazi li se ispred vile, apartmana ili hotela. Iznimke postoje, ali nisu povezane s privatnim vlasništvom.
Pristup može biti ograničen na područjima s posebnim režimom korištenja, poput vojnih zona, luka posebne namjene, hotela koji imaju koncesiju ili drugih lokacija na kojima je to propisano zakonom zbog sigurnosti ili posebne namjene.
Put do plaže vodi preko privatnog zemljišta - smijete li proći?
Jedna od najčešćih situacija na hrvatskoj obali izgleda ovako: do skrivene uvale vodi samo uska staza preko privatne parcele ili ograđenog posjeda. Na ulazu stoji znak "Private", vlasnik zaustavlja kupače i tvrdi da dalje ne mogu. No, gdje završava pravo vlasnika zemljišta, a počinje pravo građana na korištenje obale?
Ključna je razlika između pristupa plaži i same plaže. Iako obala može biti pomorsko dobro dostupno svima, zemljište preko kojeg se do nje dolazi može biti privatno. Vlasnik takve parcele ima pravo zabraniti prolaz ako ne postoji javni put, upisano pravo služnosti ili druga pravna osnova koja omogućuje pristup.
Činjenica da je to jedini put do plaže ne znači automatski da svi imaju pravo prolaska preko tuđeg zemljišta. Privatno dvorište, vrt, maslinik ili ograđeni posjed ne mogu se koristiti kao prolaz do mora bez dopuštenja vlasnika.
Ako javni put ne postoji, do plaže se može doći s morske strane - brodom, kajakom, SUP-om ili plivanjem. Vlasnik zemljišta uz obalu ne može zabraniti boravak na samoj plaži samo zato što se ona nalazi ispred njegove kuće ili parcele. Ne može ni ograditi plažu kao što je ogradio svoje privatno zemljište.
Vlasnik kuće uz more nema pravo rezervirati dio plaže samo zato što se nalazi ispred njegova objekta. Ručnici, ležaljke, konopi ili druge prepreke kojima se drugima onemogućuje korištenje pomorskog dobra nisu dopušteni.
Gdje se smije pristati brodom?
Dolaskom brodom do prirodne plaže moraju se poštovati pravila sigurnosti plovidbe. Plovila kraća od 15 metara u pravilu se ne smiju približavati obali na manje od 50 metara, osim kada uplovljavaju, pristaju uz obalu ili iskrcavaju putnike. U tim situacijama moraju ploviti posebnom pažnjom i smanjenom brzinom kako ne bi ugrozila kupače i druge sudionike u plovidbi.
Kod prirodnih plaža nema automatske zabrane dolaska brodom samo zato što se plaža nalazi ispred privatnog zemljišta. Brod ne smije ulaziti među kupače niti se približavati obali na način koji ugrožava sigurnost ljudi u moru.
Primjerice, brodica od pet metara koja dolazi do nepristupačne prirodne plaže može pristati uz obalu radi iskrcavanja putnika ako za to postoje sigurni uvjeti. Nakon toga mora se udaljiti ili ostati na mjestu gdje ne ometa kupanje i sigurnost plovidbe.
Hotelske plaže i koncesije
Hotelska plaža ne znači automatski i privatna plaža. Hotel može upravljati određenim sadržajima na plaži, primjerice iznajmljivati ležaljke, suncobrane ili nuditi druge usluge, ali time ne postaje vlasnik obale. Drugačija situacija može biti kod plaža koje imaju koncesiju za posebnu namjenu.
U Hrvatskoj postoji 15 plaža na kojima su hotelski kompleksi dobili koncesije koje im omogućuju određeni stupanj kontrole nad korištenjem plaže, uključujući ograničenje pristupa ili zatvaranje prostora u skladu s uvjetima koncesije. No to nije pravilo za sve hotelske plaže, nego iznimke, poput plaže Valalta u Rovinju ili plaža ispred hotela Alan u Starigradu.
Kada su u pitanju koncesije na plažama koje najčešće koriste ugostiteljski objekti za komercijalne sadržaje, poput iznajmljivanja ležaljki, suncobrana ili pružanja ugostiteljskih usluga, plaža ostaje javno dobro i ne može se pretvoriti u privatni prostor. Koncesionar dobiva pravo gospodarskog korištenja određenog dijela pomorskog dobra, ali ne i pravo da zabrani pristup kupačima.
Takvi primjeri su brojne uređene plaže na kojima uz more posluju ugostiteljski objekti i iznajmljuje se oprema, poput Banje Beach u Dubrovniku, Bonj Beach na Hvaru ili Zlatnog rata. Na takvim lokacijama koncesionar može imati pravo korištenja dijela plaže za komercijalne sadržaje, ali kupači koji ne žele koristiti te usluge ne mogu biti udaljeni samo zato što nisu korisnici objekta.
Kako provjeriti tko je u pravu i kome prijaviti problem?
Zemljište se može provjeriti u katastru i zemljišnim knjigama. Put, staza ili parcela preko koje se dolazi do plaže mogu se pronaći u sustavu Uređena zemlja, gdje se prema katastarskoj čestici mogu vidjeti podaci o zemljištu i vlasniku. Ako broj čestice nije poznat, do njega se može doći putem Geoportala Državne geodetske uprave pretragom lokacije na karti.
Ako netko kupače pokušava udaljiti s plaže koja je pomorsko dobro ili im fizički prijeti, prvi korak je izbjegavanje sukoba i, ako postoji prijetnja, pozivanje policije. Ako je problem povezan s korištenjem pomorskog dobra, primjerice ako netko bespravno ograđuje obalu ili onemogućuje pristup moru, prijavljuje se Lučkoj kapetaniji.
U slučaju da koncesionar koristi plažu protivno uvjetima pod kojima je dobio pravo korištenja, slučaj se može prijaviti davatelju koncesije.
Iako zakon jasno propisuje da je pomorsko dobro opće dobro dostupno svima, u praksi se ono i dalje često svojata. Na internetskim platformama za iznajmljivanje smještaja nije teško pronaći vile koje se oglašavaju s "privatnom plažom".
Istodobno, gotovo svakog ljeta u javnost dospiju slučajevi u kojima vlasnici kuća uz obalu pokušavaju udaljiti kupače ili im onemogućiti pristup prirodnim plažama. Upravo zato poznavanje razlike između privatnog zemljišta i pomorskog dobra nije samo pravno pitanje, nego način da građani znaju koja su njihova prava, a vlasnici granice svojih ovlasti.