NAJNOVIJA ideja iz vlade je subvencioniranje najma nekretnina. S obzirom na "uspjeh" subvencioniranja kupnje prve nekretnine preko APN-a, vijest je pobudila velik interes javnosti.
Za sada bi se mjera provodila preko Državnog ureda za mlade i demografiju, a bila bi usmjerena prema mladim obiteljima. Prema najavama, program bi počeo već ove godine, samo ostaje otvoreno pitanje po kojim uvjetima i u kojem iznosu. Ako učinci budu kao kod subvencija preko APN-a, a bit će, sprema se novo umjetno povećanje cijena.
Namjera je možda dobra i socijalno osjetljiva, ali će stvarni efekt biti suprotan. Cijene najma rast će više nego što bi trebale, a jedini stvarni efekt bit će transfer javnog novca iz državnog proračuna najmodavcima.
U Hrvatskoj je cijena najma previsoka
Prema podacima, cijene najma su od 2015. rasle puno sporije nego cijene nekretnina. Tako su nekretnine u Hrvatskoj 2021. bile 40 posto skuplje nego 2015., a najam 9 posto veći. U oba slučaja je rast veći od prosjeka EU.
Ne može se zanijekati da je cijena nekretnina i cijena najma u Hrvatskoj previsoka s obzirom na standard, plaće i općenito stupanj ekonomskog razvoja. Kako je Hrvatska neujednačeno razvijena zemlja i snažno centralizirana, cijene u Zagrebu su puno veće nego u ostalim dijelovima države.
Statistička agencija EU Eurostat prati cijene samo u glavnim gradovima članica, ali i to je dovoljno da se prikaže problem najmoprimaca u Hrvatskoj. Jednostavno, najam je preskup s obzirom na plaće.
Zagreb je 2021. bio skuplji od glavnih gradova usporedivih država u Europi, a situacija 2022. zasigurno nije bila puno drugačija. Prosječna cijena najma trosobnog stana iznosila je 1500 eura na mjesec, dvosobnog 1050 eura, a jednosobnog 680 eura mjesečno.
To je više nego u Ljubljani, Pragu, Budimpešti i Beogradu, da nabrojimo samo neke gradove. Za usporedbu, prosječna plaća u Zagrebu je 2021. bila oko 1100 eura, u Ljubljani 1300 eura, a u Pragu 1550 eura.
U Pragu prosječna plaća pokriva trošak mjesečnog najma trosobnog stana, u Ljubljani 90 posto troška trosobnog stana, a u Zagrebu samo 73.33 posto. U Budimpešti je situacija podjednako loša kao u Zagrebu - najam je jeftiniji, ali su manje i plaće.
Slična mjera kao subvencije preko APN-a, imat će podjednako loše rezultate
Mnoge je iznenadila najava mjere subvencioniranja najma jer se očekivalo da će vlada krenuti sasvim suprotnim smjerom. Nakon upozorenja ekonomskih stručnjaka, institucija EU i HNB-a o tome da subvencije kupnje nekretnine preko APN-a povećavaju cijene više nego što bi rasle bez te mjere, očekivalo se da će se ta mjera ukinuti ili barem revidirati.
Umjesto toga događa se sasvim suprotno; trošak APN-a i broj subvencioniranih kredita ove će godine biti rekordan, a najavljena je slična politika subvencioniranja najma. Naime, za očekivati je da će najmodavci samo ugraditi nove subvencije u svoje cijene, a time će cijena najma rasti uz minimalan ili nikakav efekt na realno smanjivanje troška najmoprimca.
Novac će se izdvajati iz proračuna, a u konačnici će to biti samo način transfera javnog novca u džepove najmodavaca. Socijalni efekt neće biti postignut, a nakon nekoliko godina ukupna će situacija biti gora za najmoprimce nego da se nije uvodila nikakva mjera. Ukratko, isti efekt kao subvencije putem APN-a.
Svi osim HDZ-a smatraju da se radi o lošoj politici
Konsenzus oko toga da su subvencije APN-a kontraproduktivne je jako širok. S tom procjenom se slažu ekonomski stručnjaci, EU, HNB, politička desnica, liberali i politička ljevica. Rijetko se dogodilo u povijesti, ako ikad, da postoji toliko široko slaganje oko određene politike.
Najavu subvencija najma za Index je komentirao nezavisni saborski zastupnik Bojan Glavašević. "Ovo nije ništa konkretno, nego se radi o balonu koji je pušten u javnost da bi se ispitao teren", smatra.
"Politika stanovanja je ogromna rupa u programu vlade Andreja Plenkovića. Zapravo oni konstantno uvode mjere koje podižu cijenu stanovanja, a najbolji primjer je APN. Na štetnost subvencija preko APN-a upozoravaju EU institucije i HNB, a ova nova najavljena mjera bi imala isti efekt kao subvencije preko APN-a", jasno izražava pripadnost taboru koji subvencije smatra štetnom politikom.
"Ideja o subvencioniranju najma se koristi vatrogasno, predizborno. Vidi se da iza toga zapravo ne stoji razumijevanje kakav će to efekt imati na tržište nekretnina niti su u vladi proveli analizu prije najave subvencioniranja najma", smatra Glavašević.
U principu tako misle svi osim HDZ-a. Ne samo da su takve mjere promašene i kontraproduktivne nego su sasvim suprotne deklariranom socijalnom karakteru. Broj i iznos subvencija raste iz godine u godinu, s 2299 zahtjeva ukupnog troška 17.5 milijuna kuna 2017. na planiranih 5800 zahtjeva troška 70 milijuna kuna 2023.
Subvencije putem APN-a svake godine umjetno podižu cijene nekretnina, čime se ostvaruje efekt lavine. Svako novo poskupljenje nadodaje se na prethodna poskupljenja, a protekom vremena ukupni efekt sve je gori.
Postoje bolji modeli, jedan od njih Hrvatska već provodi
"Ono što bi država trebala napraviti, a daleko manje bi poremetilo cjelokupno tržište nekretnina i stanovanja, je javno stanovanje. Država to već radi godinama, i to funkcionira. Za branitelje se grade stanovi, određuju posebne cijene najma i to funkcionira. Nije imalo strašan efekt na tržište nekretnina", podsjeća naš sugovornik Bojan Glavašević na socijalnu politiku koja već postoji i relativno dobro funkcionira.
"Trebalo bi investirati značajne količine novca i graditi stanove za javni najam. Takva politika funkcionira u ostalim državama i gradovima EU. Primjer je Beč, gdje postoji fond javnih stanova koji omogućava okvir za tržište nekretnina, tj. daleko manje remeti cijelo tržište od subvencija najma, a istodobno ispunjava socijalni kriterij i omogućuje priuštivo stanovanje", kaže.
Za subvencije preko APN-a je iz državnog proračuna isplaćeno više od 456.7 milijuna kuna do veljače 2022., a do sada je ukupni iznos vjerojatno premašio pola milijarde kuna. Sličan rast državnih troškova može se očekivati u slučaju uvođenja subvencioniranja najma.
S obzirom na to da će najmodavci subvencije vjerojatno iskoristiti za povećanje cijene najma, kao što prodavatelji nekretnina iskorištavaju subvencije APN-a za povećanje cijene, mjera će postati samo način transferiranja javnog novca prema privatnim najmodavcima.
"Iz kojih sredstava misle financirati subvencije? Nama je potrebno dugoročno i održivo rješenje, a ovo niti je dugoročno niti je održivo i u konačnici ima suprotan efekt od željenog. Rast cijena najma, što će subvencije samo pojačati, dovest će do rasta cijena subvencija. Time će nastati potreba za povećanjem subvencije i narasti troškovi državnog proračuna. Efekt se može nastaviti unedogled bez da se riješi temeljni problem", smatra Glavašević.
Postoje brojni modeli rješavanja problema visokih najamnina u odnosu na prosječnu plaću. Neki sasvim remete tržišne odnose i u konačnici nemaju željeni efekt, a to je socijalni aspekt, odnosno rješavanje problema nepriuštivosti stanova za siromašne.
Molimo državu da više ne "pomaže", dovoljno je
Očito je iz odbijanja odustanka od iznimno štetnog modela subvencioniranja putem APN-a i najave novih subvencija najma da trenutna vlada preferira najštetniji i najnefunkcionalniji model.
"Ako se odluče na ovaj model, izvješća institucija EU i HNB-a će pokazati isti efekt na rast cijene kao kod subvencija putem APN-a. Očigledno se ima novca, ali će se najavljenom politikom napraviti suprotan efekt od željenog", zaključuje Glavašević.
Mnogi su suglasni s tom procjenom, od desnice, preko liberala do ljevice. Kako HDZ, uz par žetončića, suvereno vlada Hrvatskom, građani samo mogu zamoliti državu da im više ne "pomaže", dovoljno je napravila.