NEKRETNINE su ljudima u Hrvatskoj vrlo važne i skoro svima predstavljaju glavnu investiciju koju žele ostvariti u životu. Sasvim je razumljivo da zbog toga povećanje cijena kvadrata stambenih nekretnina izaziva snažne negativne reakcije u javnosti, a stvari koje izazivaju taj rast cijena se želi što prije eliminirati. Vlasništvo nad nekretninama je važan dio nacionalne kulture, što je karakteristika koju Hrvatska dijeli s mnogim državama.
Pa, ipak, čak i u Europi postoje države u kojima vlasništvo nad nekretninama nije toliko važno kao u Hrvatskoj. Točnije, važno je manjem broju ljudi. Odnos stanovništva prema nekretninama nije samo pitanje financijske prirode, nego dobrim dijelom i kulturološke.
Pitanje nekretnina nije samo pitanje vlasništva, nego i njihove adekvatnosti za stanovanje u smislu životnog prostora, troškova održavanja, priuštivosti stanovanja itd. Analiza života ljudi u nekoj državi po pitanju stambenog prostora počinje analizom vlasništva, ali se radi o puno širem pitanju.
Hrvatska ima jedan od najvećih postotaka vlasništva nad nekretninama u kojima se živi u Europi
Europa je podijeljena po pitanju vlasništva nad nekretninama u kojima se živi, ali se ipak može govoriti da je za većinu stanovnika država Europe jako bitno da su vlasnici nekretnine u kojoj žive. Prema najnovijim podacima, čak 91.1 posto stanovnika Hrvatske živi u vlastitoj nekretnini.
To ju svrstava na treće mjesto u EU i peto u Europi. Veći postotak vlasništva imaju Albanija (96.5 posto), Rumunjska (94.8 posto), Slovačka (93 posto) i Sjeverna Makedonija (91.5 posto). Od 2010. do 2022. postotak vlasništva u Hrvatskoj je narastao, s 88.2 na 91.1 posto.
S druge strane, postotak stanovnika koji žive u vlastitoj nekretnini na kontinentu najmanji je u Švicarskoj (42.3 posto), Njemačkoj (46.7 posto), Austriji (41.4 posto), Turskoj (57.5 posto) i Danskoj (59.6 posto).
Zanimljiv je okvirni trend, s nekoliko iznimki, da države koje prema gotovo svim pokazateljima standarda i ekonomske razvijenosti spadaju u jedne od najnerazvijenijih država na kontinentu prednjače u postotku vlasništva nad nekretninama, a države koje su jedne od najrazvijenijih i s najvećim standardom imaju puno manji postotak stanovnika koji žive u vlastitim nekretninama. Ali vlasništvo nije jedina stvar koja je bitna kada se govori o kvaliteti stanovanja u nekoj državi.
Stambene nekretnine u Hrvatskoj imaju jako mali broj soba s obzirom na broj ljudi koji u njima živi
Jedno od važnijih aspekata adekvatnosti stambenih nekretnina je životni prostor. Njegova kvaliteta se može promatrati s obzirom na broj soba po osobi u određenom kućanstvu. Eurostat pod "sobe" broji normalne spavaće sobe, blagovaonice, dnevne sobe, podrume i tavane pogodne za stanovanje, sobe za poslugu, kuhinje i druge odvojene prostore koji se koriste ili su namijenjeni za stanovanje.
Na ovom pokazatelju postaje jasno da nije sve u vlasništvu. Albanija i Crna Gora, koje imaju visok postotak vlasništva, imaju nekretnine s prosječno manje od jedne sobe (0.9) po osobi u kućanstvu. Slijede Srbija i Sj.Makedonija s jednom sobom po osobi, zatim Poljska, Slovačka, Rumunjska i Turska s 1.1 sobom po osobi. Hrvatska je s 1.2 sobe po osobi gora od Bugarske (1.3 sobe), Grčke (1.3 sobe), Italije (1.4 sobe) i Češke (1.5 soba).
2010. je u Hrvatskoj dolazila 1.1 soba na jednu osobu pa se s obzirom na 1.2 sobe po osobi 2022. radi o poboljšanju uvjeta stanovanja. S druge strane dvije i više soba po osobi imaju stambene nekretnine u Luksemburgu, Irskoj, Norveškoj, Nizozemskoj, Belgiji i Španjolskoj. Po ovom pitanju je situacija skoro pa suprotna nego kod pitanja vlasništva, a pravilo je da bogatije države imaju veći broj soba po osobi (nije savršena korelacija, ali je snažna).
Hrvati žive u prenatrpanim nekretninama
Još važniji aspekt kvalitete stanovanja, povezan s prethodnim, postotak je stanovništva koje živi u prenapučenim nekretninama. Smatra se da osoba živi u prenapučenom kućanstvu ako ne raspolaže minimalno jednom sobom po paru u kućanstvu, jednom sobom za svakog samca od 18 ili više godina, jednom soba po paru samaca istog spola od 12 do 17 godina, jednom sobom za svakog samca od 12 do 17 godina koja nije uključena u prethodnu kategoriju i jednom sobom po paru djece do 12 godina.
U Hrvatskoj 32.7 posto stanovništva živi u nekretnini koja ne ispunjava jedan od navedenih kriterija, što je jedan od najvećih postotaka u EU. Gore su jedino Rumunjska (40.5), Latvija (41.7 posto), Bugarska (36.2 posto) i Poljska (35.8 posto). 2010. je postotak za Hrvatsku iznosio 43.7 posto pa se radi o zamjetnom poboljšanju stambenih uvjeta po ovom kriteriju.
Na kontinentu je stanje najgore u Crnoj Gori (61.6 posto), Albaniji (58 posto) i Srbiji (51 posto). I ovaj podatak je dokaz da nije bitno samo vlasništvo da bi se objektivno sagledala kvaliteta stanovanja po državama.
Puno stanovnika Hrvatske ima problema s plaćanjem komunalija, kredita za nekretnine i najamnina
Neki od pokazatelja standarda vezani za priuštivost stanovanja su učestalost kašnjenja plaćanja najamnine, otplate kredita na nekretninu i troškova komunalija. Većini kućanstava su to (ili bi bar trebali biti) primarni troškovi, a ako ih ne podmiruju na vrijeme, to je indikator da žive u nekretnini koju teško mogu priuštiti, bez obzira na njene druge karakteristike.
U Hrvatskoj je 2022. 15.7 posto stanovnika živjelo u kućanstvima koja su kasnila s plaćanjem jednog od tri nabrojena osnovna troška. To je treći najgori rezultat u EU, bolji samo od Grčke (45.5 posto), Bugarske (19.9 posto) i Rumunjske (18.4 posto). 2010. je u Hrvatskoj 30.1 posto kućanstava kasnilo s plaćanjem temeljnih troškova pa je napredak očit.
Osim Grčke, koja neobično odskače, stanje je gore u ostalim državama za koje imamo podatke. U Turskoj 33.3 posto stanovnika živi u kućanstvima koja su kasnila s plaćanjem navedenih troškova, Sj. Makedoniji 32.3 posto, Crnoj Gori 30.6 posto i Srbiji 22.7 posto. Još jedan je to dokaz da postotak vlasništva nad nekretninama u kojima se živi nije jedino mjerilo kvalitete stanovanja.
Relativno malo ljudi u Hrvatskoj živi u nekretninama s ozbiljnim oštećenjima
Samo 9.4 posto ljudi u Hrvatskoj živi u nekretninama koje imaju problem krova koji curi, vlažnih zidova, podova ili temelja te trulim okvirima prozora ili poda. To je relativno dobar rezultat gledajući EU i stavlja nekretnine u Hrvatskoj u kategoriju jednih od najkvalitetnijih, bez obzira na njihovu adekvatnost po pitanju prostora.
Većina država EU se ne može pohvaliti tako dobrim rezultatom, samo Finska (4.5 posto), Slovačka (4.9 posto), Poljska (6 posto), Češka (6.8 posto) i Austrija (9.1 posto). Napredak je impresivan i prema ovom pokazatelju jer je 2010. u Hrvatskoj 19.8 posto stanovnika živjelo u nekretninama s navedenim problemima.
Na kontinentu je stanje najgore u Turskoj (36.9 posto), Albaniji (29.5 posto), Crnoj Gori (25.9 posto) i Portugalu (25.2 posto). S obzirom na okruženje, izdvaja se Mađarska s većim postotkom loših nekretnina od okolnih država (20.4 posto), ali i Slovenija (20.8 posto). Intrigantan je i visok postotak u bogatim državama, poput Francuske (18 posto), Italije (19.6 posto) i Španjolske (19.7 posto).
Po ovom pitanju nema snažne zakonitosti po pitanju standarda i održavanja nekretnina jer brojne siromašnije države imaju jako kvalitetne nekretnine (Poljska, Slovačka), a bogate jako nekvalitetne (Francuska, Italija). Ali i brojne bogate imaju jako kvalitetne nekretnine (Finska, Švedska, Norveška), a siromašne nekvalitetne (Turska, Albanija).
Kvaliteta stanovanja ne ovisi samo o vlasništvu
Pitanje sklonosti prema vlasništvu nad nekretninama u nekom društvu nije samo određeno financijskom situacijom, nego i kulturološkom. Čak i šire, puno može utjecati i sklonost mladih ljudi da odsele iz roditeljskog doma. Očekivano je da je u državama gdje mladi duže ostaju u roditeljskom domu manji postotak vlasništva nad nekretninama, ali s druge strane može biti veća prenapučenost nekretnina.
Problem prenapučenosti može biti i rezultat višegeneracijskih kućanstava, kada mlade obitelji zbog nemogućnosti plaćanja najma ili kupnje vlastite nekretnine produžuju ostanak u roditeljskom domu, u kojem zasnivaju obitelj i nasljeđuju ga nakon smrti roditelja. Jasno je da će u državama s više takvih situacija biti veći problem nizak broj soba po osobi i visok postotak prenapučenosti.
Problematika kvalitete stanovanja je puno šire pitanje od pukog određivanja postotka vlasništva nad nekretninama jer taj postotak može biti umjetno napuhan na razne načine. Dulji ostanak mladih u roditeljskom domu i kućanstva s više obitelji (zajednice) vjerojatno više govore o standardu nego postotak vlasništva, iako na sve faktore utječu i kulturološki aspekti.