TEZA o tome kako je nepravedno to što će se novcem siromaha iz Vukovara i drugih dijelova Hrvatske u centru Zagreba obnavljati skupi stanovi bogataša oštećeni u ovogodišnjem potresu opasan je populizam koji počiva na cijeloj hrpi neistina, neznanja ili namjernih dezinformacija.

Prije svega ta je teza opasan populizam jer zlonamjerno cilja na podjelu i antagoniziranje jednih hrvatskih građana protiv drugih – navodno siromašnih iz ostatka Hrvatske protiv navodno bogatih Zagrepčana, osobito onih u centru.

Nalazimo se u vremenima kada je građanima Hrvatske više no ikada potreban osjećaj solidarnosti i zajedništva kako bi izdržali sve što ih je snašlo i što će ih tek snaći. Huškanje tzv. siromašnih iz tzv. periferije protiv tzv. bogatih iz Metropole upravo je suprotno od onoga što nam sada treba.

Izjava o nepostojanju sukoba interesa

Kako ne bi bilo nesporazuma, moram istaknuti da i sam živim u centru Zagreba, ali da nisam ni u kakvom sukobu interesa niti pristran jer je moja zgrada, budući da je građena nakon potresa u Skoplju, prošla bez ikakvih oštećenja.

Kako sam u centru živio ukupno 15-ak godina, prvo u jednom starom stanu, a potom u novijem (oba relativno skromna i jeftina), solidno poznajem situaciju u tom dijelu grada.

Prijevara o bogatim vlasnicima stanova u centru Zagreba

No, vratimo se na huškačku tezu iz uvoda. Prije svega tvrdim da se ona temelji na nizu laži, obmana i neutemeljenih predrasuda od kojih je jedna od najglupljih ona o stanovnicima Donjeg grada kao bogatašima.

Autori te teze najvjerojatnije nikada nisu živjeli u centru Zagreba niti imaju rodbine ili prijatelja u njemu. Ako pak jesu, onda vjerojatno imaju neke skrivene agende zbog kojih obmanjuju javnost. Kako god bilo, da su uistinu odgovorni političari ili opinionmakeri, trebali bi se barem potruditi upoznati s točnim informacijama i takve predstaviti javnosti.

Naime, stanovnici Donjeg grada prije bi se mogli smatrati siromašnima nego bogatima. Prema popisu stanovništva iz 2011. godine, u četvrti Donji Grad živjelo je 33.341 osoba, od čega je bilo čak 16.119 ekonomski neaktivnih osoba (11.265 umirovljenika, 453 osobe koje se bave obavezama u kućanstvu, 3.153 učenika ili studenata i 1.248 ostalih neaktivnih). Zaposlenih je bilo 15.410, nezaposlenih 1.906 te 6 osoba nepoznatog statusa (skrinšot dolje).

Drugim riječima, više od pola stanovnika Donjeg grada nema primanja ili živi od mirovina čiji je prosjek u Hrvatskoj oko 2.500 kuna. Kada se gledaju drugi dijelovi Zagreba, upada u oči da je udio umirovljenika u odnosu na zaposlene u Donjem gradu među najvišima. U neku ruku to se dobro podudara sa činjenicom da stanovnici centra redovno većinski glasaju za lijeve stranke, donedavno SDP, a na posljednjim izborima i za Možemo!

Novopečene hrvatske bogataše češće krasi ruralno bogataški senzibilitet kojemu su bliske glomazne kuća, po mogućnosti nalik na holivudske, s velikim vrtovima i visokim ogradama u podsljemenskoj zoni. To pak odgovara činjenici da je ta zona jedno od najsnažnijih glasačkih uporišta HDZ-a, bok uz bok s nekim manjim dalmatinskim gradovima kao što je primjerice Sinj. Njihove su kuće uglavnom novogradnje, rađene u novije vrijeme po suvremenim standardima, što je razlog da vjerojatno u velikoj većini nisu ni imale ozbiljnijih oštećenja, barem ne strukturnih kakva je imala stara jezgra.

Naravno, to nikako ne znači da među novopečenim hrvatskim bogatašima, koji su nerijetko i politički moćnici, nema nikoga tko stanuje u centru Zagreba ili da su svi stanovnici Donjeg grada siromasi. Ipak, teški bogataši u njemu za sada još uvijek nisu većina.

Bogatiji Zagrepčani najradije kupuju stanove koji nisu u starom i oronulom strogom centru, koji je najteže nastradao. Istraživanja tržišta nekretnina pokazala su da su njima omiljene lokacije sjeverno od centra, primjerice, Pantovčak, područje sjeverno od Britanskog trga, iznad Vlaške te Šalata i Srebrnjak.

Stanove u strogom centru grada uglavnom kupuju povratnici i osobe koje žive vani, s time da je dio njih namijenjen novom biznisu, dnevnom najmu, a dio im predstavlja ulog u nekretnine.

Laž o skupim stanovima u centru Zagreba

Druga obmana koja se uredno plasira u kombinaciji s prvom je ona o astronomskim cijenama kvadrata u Centru koje se navodno kreću oko 3000 eura. Prema godišnjem pregledu tržišta nekretnina u Hrvatskoj, koje svake godine priprema Ekonomski institut, medijalna cijena prodanih stanova u Zagrebu u 2019. kretala se ispod 1500 eura. Tek nešto više od pet posto stanova (95 percentil) postiglo je cijenu veću od 2.000 eura.

Ako baš gledamo Centar, medijalna cijena prodanih stanova opet je bila niža od 2000 eura - točnije oko 1750 eura što je skoro pa upola manje od mitskih 3000 eura po metru kvadratnom koje plasiraju spin doktori.  No i tu postoji razlika između Donjeg grada i Pantovčaka, jer u prvom kao stambene jedinice dominiraju stanovi gdje je institut vlasništva suvlasništvo sa ostalim stanarima, a u potonjem kuće gdje je često tek jedan vlasnik nekretnine

Zanimljivo je pritom vidjeti da su postignute medijalne cijene kvadrata stana u Zagrebu slične onima u Istarskoj i Primorsko-goranskoj i Zadarskoj županiji, a niže nego u Splitsko-dalmatinskoj i Dubrovačko-neretvanskoj.

To što netko u nekom oglasniku na internetu za kvadrat stana traži više od 2.000 eura ne znači baš ništa. Važan je podatak koji govori o tome kolika je stvarno postignuta medijalna cijena, a ona je upola manja od one koju nam pokušava podvaliti ekipa okupljena oko Fokusa. Netko može za kvadrat stana u centru Zagreba tražiti i 10 000 eura, no to ne znači da taj stan toliko vrijedi. Kvadrat stana vrijedi onoliko koliko vrijedi na tržištu, sučeljavanjem ponude i potražnje.

Podvala s pričom neetičnosti žrtve siromašnijih radi bogatih

Jedna od podvala također je i teza kako je neetično da siromašna većina u Hrvatskoj iz svojih džepova treba platiti saniranje stanova neodgovornoj, a bogatoj manjini.

Kako smo već pokazali, dio te teze je neutemeljena nebuloza. Nadalje, oko pola proračuna Zagreba financira se porezima na dohodak i prirezom - od 11,95 milijardi, 5,3 milijardi dolazi od ta dva poreza. Međutim, svi oni s medijalnom plaćom (50% ljudi ima nižu plaću od te!) koja prema podacima DZS-a iznosi 5.579 kn i primjerice jedinim djetetom na poreznoj kartici uslijed hipotetskih novih poreznih promjena neće platiti ništa poreza na dohodak i prireza. Drugim riječima, oni koji u velikoj mjeri financiraju Zagreb su oni s visokim dohotcima koji žive u Zagrebu, a ne sirotinja u drugim dijelovima Hrvatske! Naravno, državu kroz PDV financiraju i siromašni. No, HDZ je kao jedan od svojih prvih poteza najavio smanjenje poreza i PDV-a, a ne njihovo povećanje zbog Zagreba.

No tu je najvažnije istaknuti da sve normalne srednje razvijene i razvijene zemlje svijeta imaju institut elementarne nepogode i razne kompenzacije u slučaju prirodne katastrofe. Primjerice, on se redovno koristi u zemljama EU-a, pa čak i SAD-a, unatoč tome što u njima vrlo visok postotak ljudi uplaćuje osiguranje za nekretnine. U slučajevima velikih razaranja, kao što su potresi, poplave, uragani, tsunamiji, šumski požari i sl. čelnici država mogu proglasiti elementarne nepogode, a ljudi koji su njima zahvaćeni mogu ostvariti pravo na pomoć u obnovi svojih privatnih nekretnina i poslovnih objekata kao i pomoć u nalaženju privremenog smještaja, u hrani itd.

Na ovoj poveznici možete vidjeti kako to izgleda u Norveškoj.

Podvala s pričom o neodržavanju, osiguranju i pričuvama

Istina je da hrvatski građani vrlo malo ulažu u osiguravanje svojih kuća. Kako smo već pisali na Indexu, ukupna vrijednost premija osiguranja u Hrvatskoj se u 2018. kretala oko 2,6% BDP-a, u Sloveniji oko 4,9%, a u Velikoj Britaniji, koja je europski rekorder, oko 10,6%. Nakon potresa bilježi se neki blagi trend njihova rasta, međutim na svijesti o važnosti osiguranja treba još puno raditi.

No, sve da je mnogo veći udio Zagrepčana uplaćivao premije koje bi uključivale i osiguranje u slučaju potresa, one mnogima ne bi naročito koristile. Naime, osiguravajuće tvrtke će vam isplatiti štetu koja je nastala konkretno u vašem stanu, no neće vam sanirati štete koje su nastale u ostatku ili u samoj konstrukciji cijele zgrade. Drugim riječima, ako živite na trećem katu i on relativno dobro prođe u potresu, osiguravatelji će vam zakrpati žbuku, pogletati i pofarbati zidove i zamijeniti neko staklo ili pločice koje su pukle. No neće vam obnoviti temelje, krov ili cijelu fasadu.

Konačno, nema tih osiguravatelja ili reosiguravatelja koji bi mogli podnijeti teret troškova obnove cijelog Zagreba koji se procjenjuje na oko 42 milijarde kuna. Upravo zbog toga postoji institut elementarne nepogode.

Solidarnost je temelj ljudskog društva

Ljudsko društvo postoji zato što su ljudi društvena bića, štoviše, hiperdruštvena. Suradnja je u tom smislu veliki dio tajne našeg uspjeha kao vrste. Od drevnih plemena, zajedničkog lova i sakupljanja plodova, do suvremenih društava s porezima, javnim zdravstvom i školstvom te čak osiguravajućim kućama, uspjeh čovjeka temeljio se na solidarnosti i na podjeli ostvarene sreće i tereta nesreće. Treba istaknuti da se čak i osiguravajuće kuće temelje na tom principu – da novac mnogih koji ne stradaju, ne sudare se ili ne obole, pomaže onima koje je zadesila lošija sudbina. To isto, osobito u ekstremnim prilikama prirodnih katastrofa, čini se i iz poreza.

Konačno, nije li se to već ranije činilo nebrojeno mnogo puta, nakon rata, velikih suša, poplava, požara, potresa, tuča i orkanskih vjetrova? Nije li se iz 'naših džepova' pomagalo još u bivšoj Jugoslaviji u Skoplju, Budvi i Kotoru, a kasnije u Hrvatskoj u Vukovaru, Stonu, Kninu, Dubrovniku i brojnim drugim krajevima?

Primjerice, u području oko Vukovara, na koji se fokusovci fokusiraju, 'našim novcem' sanirale su se stambene zgrade i nakon katastrofalne poplave 2014. Sabor Republike Hrvatske tada je u izuzetno kratkom roku donio Zakon o saniranju posljedica katastrofe na području Vukovarsko-srijemske županije. Prema Izvješću o štetama tada je procijenjeno da su postojala oštećenja na 2.689 stambenih zgrada, kao i na 4.713 pomoćnih i gospodarskih zgrade koje su bile u funkciji stambenih zgrada, te na 4.234 gospodarske zgrade i 32 zgrade javne namjene u kojima su bile škole, vrtići, crkve, dom kulture, vatrogasni domovi, ambulante, sportska dvorana i muzeji. Jesu li to sve platili sami stanovnici Vukovarsko-srijemske županije iz svojih džepova ili premija osiguranja?

Ovdje u biti fokusovci traže da se načelo solidarnosti, koje je do sada svima odgovaralo, sada ukine retrogradno, nakon što je šteta već nastala, u slučaju Zagreba.

Da zaključimo ovo poglavlje, u suvremenom svijetu sasvim je uobičajeno da se štete nastale u prirodnim katastrofama saniraju tako da se troškovi raspodijele na najveći mogući broj ljudi, a to su svi stanovnici cijele države. Oni koji guraju tezu da bi to trebali učiniti sami vlasnici su ili neinformirani ili sociopati ili maliciozni politički manipulatori.

No tko zna, možda je moguće da, pozivajući se na siromašne Vukovarce, zapravo lobiraju za bogataše kojima bi odgovaralo da sada za sitniš dođu do vrijednih oštećenih nekretnina s odličnom lokacijom u centru Zagreba koje uz sanaciju mogu postati izuzetno vrijedni poslovni prostori. Jer inače nije jasno zašto upravo fokusovci istovremeno zagovaraju iseljavanje siromašnih iz centra Zagreba kako bi on, nalik na centre drugih metropola i velikih gradova poput Muenchena, postao poslovno i administrativno središte. Štoviše, isti ljudi otvoreno osuđuju činjenicu da će obnova kuća podići vrijednost stambenih kvadrata.

Podvala s pričom o mogućnosti iseljavanja

Još jedna podvala koja se gura, a nekako dobro ide uz ideju o iseljavanju onih koji ne mogu plaćati održavanje svojih kuća, jest ona da su ljudi koji žive u Centru, ako su stvarno siromašni, mogli odavno prodati svoje vrijedne nekretnine i odseliti u jeftiniju periferiju.

Važno je znati da neki koji su mogli i jesu, a da s druge strane mnogi u biti nisu ni mogli. Za ilustraciju, ja sam živio u jednom starom stanu koji su, kao sustanari, dijelile dvije obitelji. U istoj zgradi, na katu niže bio je jedan stan u kojem su u sustanarstvu živjele čak četiri obitelji. Takvih stanova u Zagrebu je još nakon rata bilo mnogo.

To je jednostavno dio naše povijesti koja nije usporediva s njemačkom ili švicarskom. Naime, nakon II. svjetskog rata u cijelo mnoštvo stanova koji su bili nacionalizirani u Donjem gradu useljene su relativno siromašne obitelji. Nekima su oduzeti dijelovi stanova i ugurani su im sustanari. Nekima su oduzete cijele kuće, a u zamjenu su dobili dio stana u sustanarstvu. Takvi stanovi nisu se mogli prodavati jer stanari nisu čak bili ni suvlasnici već samo sustanari. Kada je u Hrvatskoj sredinom 90-ih omogućen otkup većeg dijela takvih stanova, mnogi koji su živjeli u njima nisu imali dovoljno novca da bi ih otkupili, a bez toga nisu ih mogli ni prodati. Ostali su živjeti ondje s pravom doživotnog uživanja. To je bila situacija mnogih obitelji. Neki su u međuvremenu umrli, no neki još uvijek žive tako. Naravno, bilo je i onih koji su bili prisiljeni za sitniš prodati stanove da bi mogli platiti starački dom ili da bi odselili u nešto uistinu skromno jer nisu mogli plaćati za njih skupe pričuve, grijanje stanova s visokim stropovima i sl. To su ti bogataši koji zauzimaju Centar grada i ne plaćaju si osiguranja koja bi im sada uredila kuće!?

Ja sam kao jedan od tih 'bogataša' svojevremeno živio u stanu na četvrtom katu bez lifta nedaleko od tramvajske pruge. Imao je jednu dnevnu sobu, jednu spavaću i jednu pretvorenu u kuhinju. U kupaonu i zahod išlo se kroz zajednički hodnik koji smo kao sustanari dijelili sa susjedima. Kome ćete prodati takav stan u sustanarstvu? I kako ćete se iseliti iz njega u drugi na periferiji koji 'možete održavati'?

Prijevara o problema neodržavanja

Ovdje treba istaknuti još jednu podvalu. To je ona prema kojoj bi kuće u Centru, da su ljudi izdvajali više za pričuve i osiguranje, sada bile u dobrom stanju. Prije svega kuće u centru oštećene su ili su se urušile zato što su stare i građene na stari način koji nije bio protupotresan. Osim toga, ulaganje u fasade u Zagrebu je ekstremno skupo jer su uglavnom sve zgrade zaštićena kulturna baština. One su se oduvijek obnavljale manjim dijelom iz pričuve, a većim iz blagajne Grada, a to nije bilo moguće kad god bi se netko sjetio jer ni Grad nije imao beskrajne resurse. Nešto je uvijek moralo biti i za fontane. No da su stanari ulagali više u fasade, u krovove i tzv. održavanje, to opet danas ne bi spasilo mnoge zgrade od ozbiljnih strukturnih oštećenja. To je jasno samo po sebi, ali i po tome što je u ovom potresu bilo kuća koje su ozbiljno oštećene mada su imale lijepe fasade, kao što ima i zgrada koje nisu pretrpjele nikakvu štetu mada nisu obnovile fasade. Takva je zgrada u kojoj danas živim.

Konačno, cijeli koncept centra Zagreba kao isključive odgovornosti njihovih stanovnika je pogrešna. U zgradama koje su spomenici kulture, u kojima se nalaze brojni sadržaji, uživaju i drugi stanovnici Zagreba i Hrvatske. Tko izdvaja za održavanje ulica, trgova, parkova i zgrada u kojima se nalaze popularna mjesta za uživanje i kulturni život poput kina, kazališta, muzeja, kafića, klubova i sl.? To ponajviše financiraju visokim davanjima, komunalijama i pričuvama upravo stanovnici Zagreba, iznad svega Centra. Osim toga, oni su ti kojima stanovnici periferije dolaze u pohode kako bi okupirali teško dostupna parkirališta, kako bi začađili fasade i njihove dišne putove, kako bi se zabavljali po njihovim ulicama (nerijetko vrlo bučno i do kasno u noć), kako bi im ostavili smeće itd.

Kako riješiti problem?

Ovaj tekst nema ambicije da prejudicira kako bi trebao izgledati najpravedniji zakon o obnovi Zagreba. Cilj mu je samo razbiti neke očigledne obmane i mitove.

Pritom je važno razumjeti da politizacija koja je nastala oko rješavanja problema ne treba čuditi. HDZ se pred lokalne izbore nastoji dodvoriti lijevom dijelu zagrebačkog biračkog tijela koje je, kako smo već naveli, ranije uglavnom glasalo za SDP ili njegove koalicijske partnere. Na posljednjim izborima ti su birači pokazali snažnu sklonost lijevoj koaliciji Možemo! Svojim zakonskim prijedlogom prema kojem bi teret od 60% ponijela država, 20% Grad, a 20% sami stanari HDZ je letvicu za Možemo! podigao visoko ulijevo. Ostavio im je tek nešto malo prostora za apeliranje na neka poboljšanja Zakona. Pritom treba posebno istaknuti da za sada nitko nema pojma koliko će od državnih 60% biti pokriveno sredstvima koja bi se mogla povući iz EU.

Je li taj model najbolji, trebali bi odlučiti političari i stručnjaci, a birači će na lokalnim izborima, na kojima će se vjerojatno smjenjivati Bandić, vrednovati prijedloge stranaka, od Fokusa, preko Možemo! i SDP-a do HDZ-a.

U svakom slučaju, stručnjaci arhitekti smatraju da je rješenje za Zagreb ozbiljna modernizacija Donjeg grada (jedan od takvih primjera prijedloga jest onaj arhitekta prof. dr. Dražena Juračića na stranici Zagreb moj grad)..

*Stavovi izneseni u kolumnama i komentarima su osobni stavovi autora i ne odražavaju nužno stav redakcije Index.hr portala