HRVATSKA je jedna od zemalja s najvećim postotkom vlasništva u Europi i svijetu nad nekretninama u kojima se živi, preko 90 posto. Tu karakteristiku dijeli s drugim državama srednje i istočne Europe.

Nepriuštivost nekretnina u Hrvatskoj je dobro dokumentirana, posebno tijekom zadnjih godina nakon velikog rasta cijena. Iako je tržište nekretnina dosta aktivno, velik dio se odnosi na nekretnine koje kupuju stranci. Značajan dio se kupuje i "gotovinom".

Zapravo se Hrvatska izdvaja u EU i svijetu prema tome da je relativno mali postotak nekretnina opterećen hipotekom. Čak i u odnosu na većinu država srednje i istočne Europe koje imaju podjednako visok postotak vlasništva nad nekretninama u kojima se živi, Hrvatska ima mali postotak nekretnina u vlasništvu s hipotekom.

Jako malo nekretnina u Hrvatskoj pod hipotekom

Prema podacima OECD-a za 2020., u Hrvatskoj 85 posto ljudi živi u nekretnini koju posjeduju bez ikakvog tereta. 6 posto je udio nekretnina koje su u vlasništvu stanara, ali su opterećene hipotekom. Najam po tržišnoj cijeni plaća samo 2 posto ljudi, a najam po subvencioniranim cijenama 1 posto.

Udio vlastitih nekretnina s hipotekom u Hrvatskoj je treći najmanji u EU. Manji je samo u Rumunjskoj (1 posto) i Bugarskoj (2 posto).

Čak i države srednje i istočne Europe koje imaju visok udio vlasništva imaju više nekretnina s hipotekom. U Litvi i Latviji je 9 posto nekretnina u vlasništvu s hipotekom, Sloveniji 10 posto, Poljskoj i Mađarskoj 12 posto, Estoniji i Slovačkoj 19 posto itd.

U bogatijim državama EU je udio vlastitih nekretnina s hipotekom daleko veći. Island i Švedska imaju preko 40 posto takvih nekretnina, Danska, Belgija, Nizozemska i Portugal preko 30 posto, Španjolska, Irska i Finska preko 25 posto itd.

Hrvati nasljeđuju, bogatije države EU kupuju kreditom

Proizlazi da velika razlika između vlasništva nad nekretninama u Hrvatskoj i bogatijim državama EU nije samo u tome što u Hrvatsko puno manje ljudi živi u unajmljenim nekretninama (u mnogim bogatijim državama EU je to glavni oblik stanovanja) nego i da se puno manje nekretnina kupuje uz pomoć stambenog kredita.

Iz toga slijedi zaključak da je u Hrvatskoj nasljeđivanje i kupnja gotovinom glavni oblik stjecanja nekretnina za stanovanje, a u većini ostalih država EU kupnja stambenim kreditom i najam. Najsličniju situaciju u EU Hrvatskoj imaju Rumunjska i Bugarska. 

Razlozi zbog čega je malo nekretnina u Hrvatskoj pod hipotekom

Razloge takve dinamike je objasnio agent za nekretnine Sanjin Rastovac. Smatra da navedeni podaci proizlaze iz nekoliko razloga, povijesnih i sadašnjih.

"Navedeni postotak može zazvučati prilično skromno s obzirom na dinamiku tržišta nekretnina današnjice, gdje se polovica transakcija obavlja putem kreditnih aranžmana, dok druga polovica proizlazi iz vlastitih financijskih sredstava."

"Prije uvođenja eura, dinamika je bila nešto drugačija, s većim udjelom transakcija koje su se oslanjale na vlastita sredstva, iako ne u takvom obimu da bi značajno promijenile omjer nekretnina s hipotekom."

"Postoji nekoliko razloga za takav nizak postotak. Prvo, u prethodnom sustavu je mnogo nekretnina izgrađeno i dodijeljeno radnicima uz mogućnost eventualnog otkupa, što se do danas većinom otplatilo i uklonilo s vlasničkih listova", objašnjava Rastovac.

"Nadalje, Hrvatska je zemlja u kojoj je pristupačnost kupnje nekretnina za mlade na relativno niskim razinama, što rezultira da određeni broj nekretnina dolazi u posjed isključivo nasljeđivanjem, umjesto kupnjom, čime su takve nekretnine oslobođene tereta."

"Također, postoji značajan broj praznih nekretnina koje nemaju nikakvih tereta i ne stvaraju dodatne troškove vlasnicima, pa im nije prioritet da te nekretnine donose povrat ulaganja."

"Da rezimiram, iako je fond postojećih nekretnina u Hrvatskoj ogroman, udio nekretnina koje se redovito koriste za stanovanje relativno je nizak, što objašnjava spomenuti postotak od 6 posto sa zabilježenom hipotekom", zaključuje Rastovac.

Paradoksi nekretninskog tržišta Hrvatske

Podaci za zadnja tri mjeseca 2023. pokazuju da rast cijena stambenih nekretnina u Hrvatskoj ne staje. U odnosu na prethodna tri mjeseca je iznosio 3.4 posto, a u odnosu na isto razdoblje 2022. 9.5 posto. To je kvartalno treći najveći rast u EU, godišnje četvrti.

Iako se početak pada cijena očekuje već duže vrijeme, još ne postoje naznake da će se to dogoditi u narednim mjesecima. U brojnim državama EU se trend već preokrenuo, i cijene nekretnina padaju. To čak stvara probleme građevinskim i nekretninskim kompanijama, s potencijalno destruktivnim učinkom na cjelokupnu ekonomiju.

Usprkos oštrom rastu cijena, u Hrvatskoj se ne gradi dovoljno novih nekretnina. Zapravo još ni izbliza nisu dosegnuti brojevi novoizgrađenih stanova godišnje kao prije izbijanja krize 2008. Građevinari kao jedan od razloga navode manjak radne snage. Istodobno je rastao broj stanova za iznajmljivanje turistima.

Paradoks je to što popis stanovništva iz 2021. pokazuje kako je u svim županijama smanjen broj nastanjenih nekretnina (iznimke Grad Zagreb i Dubrovačko-neretvanska), a cijene nezaustavljivo rastu. 2021. je 29 posto stanova u Hrvatskoj bilo nenastanjeno, a uz dosadašnji trend će ubrzo svaka treća stambena nekretnina u Hrvatskoj biti prazna.

Čak i kada bi se dogodilo da tržište nekretnina uspori, konsenzus među nekretninskim agentima je da neće doći do većeg pada cijena. Situacija sve više izgleda kao nekretninski gordijski čvor.