ZAGREBAČKI gradonačelnik Tomislav Tomašević na potpisivanju Sporazuma o izgradnji novoga gradskog stadiona Maksimir rekao je novinarima da je odustao od ideje da se stadion izgradi privatnim kapitalom, a ne javnim novcem. Pozvao se na studiju koju sada objavljujemo.

>> VIDEO Novi Maksimir imat će 35 tisuća mjesta, bit će gotov do 2029.

>>Tomašević dobio podršku: "Ići ćemo u gradnju. Maksimir će nas koštati nula kuna"

Naime, Tomašević je u veljači rekao kako je Grad naručio studiju koja je pokazala da izgradnja stadiona na Maksimiru ne bi bila isplativa za privatne investitore jer bi povrat trajao između 40 i 50 godina. "Predviđenih 40 tisuća komercijalnih kvadrata ne bi se isplatilo investitoru ni za 50 godina", rekao je Tomašević.

Tri scenarija stadiona i svaki se pokazao profitabilan

Kako doznaju Index Istrage, Tomašević nije govorio istinu kada se pozivao na studiju. Odnosno, Tomašević nije mogao doći do tog zaključka temeljem studije koju je naručio Grad Zagreb. U posjedu smo Studije investicijskog ulaganja u sportske objekte na području grada Zagreba, koja je pokazala da je projekt profitabilan za privatne investitore.

Naime, nakon što gradske vlasti nisu htjele odgovarati na novinarska pitanja, studiju smo zatražili i dobili putem Prava na pristup informacijama. Više od mjesec dana smo čekali studiju. Riječ je o studiji izvodljivosti za novi stadion na Maksimiru, koju je ova gradska vlast naručila krajem 2023. godine putem jednostavne javne nabave.

Studija je stajala 15.912 eura s PDV-om, a izradila ju je splitska tvrtka UHY savjetovanje d.o.o. Na više od stotinu stranica obrađena su tri scenarija izgradnje stadiona. Prvi je scenarij stadiona od 35 tisuća sjedećih mjesta s 35.100 četvornih metara komercijalnih sadržaja, drugi je stadion od 34 tisuće mjesta s 42.120 četvornih metara komercijalnih sadržaja, a treći je predvidio stadion od 32 tisuće mjesta s 35.100 četvornih metara komercijalnih sadržaja.

Rok povrata investicije je od 34 do 38 godina

Svim scenarijima zajednička je početna osnova po kojoj privatni investitor ulaže 20 posto svojeg novca, a ostatak kreditom banke. Grad Zagreb osigurava o svojem trošku rušenje postojećeg stadiona, što se procjenjuje na 13 milijuna eura, te osigurava zemljište, odnosno pravo građenja koje se procjenjuje na 15 milijuna eura. Sve ostalo je na privatnom investitoru.

Ne ulazeći u kvalitetu same studije koju je platio Grad Zagreb i ne ispitujući realističnost, odnosno pretpostavke modela iz kojih proizlazi analiza scenarija, po svim kriterijima budžetiranja kapitala i analize profitabilnosti koja se izlaže u toj studiji, zaključeno je kako bi projekt izgradnje stadiona na Maksimiru bio isplativ za privatnog investitora.

Projekt je isplativ po kriteriju odnosa interne stope rentabilnosti (IRR) u odnosu na ponderirani trošak kapitala (WACC), isplativ je po kriteriju neto sadašnje vrijednosti i po kriteriju amortizacije. Uostalom, u sva tri scenarija u studiji doslovno piše da su profitabilni za privatne investitore.

Moguće je da se do zaključka došlo drugim izvorima, no ne iz studije

Rok povrata investicije je, ovisno o scenariju, od 34 do 38 godina. Isto tako, prema studiji, ovisno o scenariju, nakon pete do sedme godine privatni investitor od projekta stadiona Maksimir imat će godišnju neto dobit. Odnosno, zarađivat će.

Indeks profitabilnosti pokazatelj je koji odražava izvedivost ulaganja kapitala u određeni projekt, a riječ je o koeficijentu koji pokazuje kolika je dobit investicijskog projekta po jedinici uloženog sredstva. Indeks profitabilnosti kreće se od 8.87 posto do 14.2 posto, ovisno o scenariju.

Moguće je da je Tomašević imao druge informacije što se tiče isplativosti projekta za privatne investitore, no taj zaključak sasvim sigurno nije mogao izvući iz studije. Novinarski upit na temu studije postavili smo Tomaševiću 25. veljače ove godine te poslali i tri požurnice. Do danas nismo dobili odgovor. No, krenimo redom.

Promijenio mišljenje 

Gradonačelnik Tomašević proteklih je godina naglašavao u svojim izjavama kako gradnja novog stadiona u Maksimiru gradski proračun ne bi trebala ništa koštati. Štoviše, Tomašević je najavio svojevrsno javno-privatno partnerstvo, u kojem bi privatni investitor gradio maksimirski stadion.

No, u veljači ove godine saznali smo da su u Gradu Zagrebu naknadno ipak odlučili da će se stadion graditi novcem poreznih obveznika. Konkretno, zajedničkim projektom vlade i Grada Zagreba. Na potpisivanju sporazuma, na kojem je bio premijer Andrej Plenković, naglašeno je kako bi novi maksimirski stadion trebao biti gotov do kraja 2028. ili 2029. godine.

Od predstavnika Grada Zagreba tada je najavljeno i skoro raspisivanje natječaja, a odabir arhitekata trebao bi završiti krajem ove godine. Sve bi trebalo koštati oko 175 milijuna eura, a novi stadion imao bi oko 35 tisuća sjedećih mjesta.

Tomašević prije Sporazuma s vladom: Stadion Maksimir koštat će Grad Zagreb nula kuna

"Ono što smatram da je najbolje rješenje i što smo i obećali biračima jest javno-privatno partnerstvo, odnosno model kako da privatni investitor privatnim novcem gradi maksimirski stadion", govorio je Tomašević krajem 2023. godine.

Tomašević je tada rekao da će se, s obzirom na to da je riječ o lokaciji u širem centru grada te da će se na njoj graditi i popratni sadržaji kao što su hotel, trgovačko-poslovni centar i javna garaža, naći zainteresirani privatni investitori koji će se javiti na natječaj kroz Gradsku skupštinu i koji će financirati rušenje postojećeg stadiona i gradnju novoga od 30.000 do 35.000 mjesta.

"Kad podvučemo crtu - rješavamo imovinsko-pravni spor, to za gradski proračun košta nula kuna i ići ćemo u gradnju stadiona, koji će isto tako gradski proračun koštati nula kuna", poručio je tada gradonačelnik. No od potrage za privatnim investitorom i natječaja se odustalo. Kako je rekao sam Tomašević, odustao je temeljem rezultata studije.

Bez odgovora na pitanja

Par dana nakon predstavljanja Sporazuma postavili smo Gradu Zagrebu niz pitanja vezanih za studiju i promjenu mišljenja vezano za stadion Maksimir, no nikada nismo dobili odgovore. Nakon tog neuspjeha, krajem veljače, zatražili smo studiju putem Prava na pristup informacijama. Dobili smo je prošli tjedan.

Studija ima 104 stranice, a bavila se procjenom potrebne količine dodatnih komercijalnih sadržaja kako bi se u određenom, razumnom periodu osigurala održivost i isplativost cjelokupnog projekta, i to bez financijskog sudjelovanja Grada Zagreba u trošku investicije, izuzev potencijalnog ulaganja u fazu rušenja i pripreme zemljišta za gradnju.

Scenarij 1: Komercijalni sadržaji na 35.1 tisuću kvadrata, povrat za 38 godina

Prvi scenarij bavio se izgradnjom stadiona kapaciteta 35.000 sjedećih mjesta, dok su komercijalni sadržaji predviđeni na 35.100 kvadrata ukupne bruto razvijene površine. Komercijalni sadržaji uključivali su trgovački centar od 12 tisuća kvadrata, uredske prostore na 13.200 kvadrata te hotel od 9900 kvadrata kapaciteta 160 soba. 

Ova investicija procijenjena je na ukupno 295.709.382 eura, od čega se 174.114.803 eura odnosi na izgradnju stadiona, a 60.1 milijun na izgradnju komercijalnih sadržaja. Investitor bi morao osigurati 267.709.382 eura kad se odbiju troškovi zemljišta i rušenja postojećeg stadiona. Razdoblje povrata ulaganja je 38 godina.

"Neto sadašnja vrijednost iznosi 33.424.981 euro i pokazuje profitabilnost ulaganja u predmetni projekt", stoji u studiji kao zaključak prvog scenarija, uz zaključak kako je projekt profitabilan, a vrijednost relativne sadašnje vrijednosti iznosi 14.29 posto.

Interna stopa profitabilnosti je stopa pomoću koje se sadašnja vrijednost budućih očekivanih neto primitaka ekonomskoga tijeka projekta izjednačava s vrijednošću ukupnih investicijskih ulaganja. Ta stopa iznosi 6.06 posto.

"To još jednom ukazuje na to da je predmetni projekt profitabilan", stoji u zaključku studije za prvi scenarij.

Scenarij 2: Komercijalni sadržaji na 42.120 kvadrata, povrat za 35 godina

Drugi scenarij predvidio je 34 tisuće sjedećih mjesta, a površina komercijalnih sadržaja uvećana je za 20 posto u odnosu na prvi scenarij. Ova investicija bila bi teška 302.757.253 eura, a ukupan iznos koji investitor treba osigurati iznosi 274.757.253 eura, jer se oduzimaju sredstva za zemljišta i rušenje postojećeg stadiona.

"Neto sadašnja vrijednost iznosi 21.305.710 eura i pokazuje profitabilnost ulaganja u predmetni projekt", navodi se u zaključku studije za drugi scenarij. Zaključuje se i da je projekt profitabilan, a vrijednost relativne sadašnje vrijednosti iznosi 8.87 posto.

Interna stopa rentabilnosti iznosi 5.87 posto, što još jednom ukazuje na to da je predmetni projekt profitabilan", stoji u zaključcima za scenarij 2.

Scenarij 3: Komercijalni sadržaji na 35.100 kvadrata, povrat za 36 godina

Treći scenarij uključuje stadion od 32.000 sjedećih mjesta, dok je ukupna bruto razvijena površina 35.100 četvornih metara za komercijalne sadržaje. Ukupni troškovi iznose 280.785.256 eura, a ukupan iznos koji investitor treba osigurati iznosi 280.785.256 eura.

Razdoblje povrata je 36 godina. Zaključuje se da je projekt profitabilan, a vrijednost relativne sadašnje vrijednosti iznosi 9.46 posto. Interna stopa rentabilnosti je 5.91 posto.

"Neto sadašnja vrijednost iznosi 20.900.031 euro i pokazuje profitabilnost ulaganja u predmetni projekt", stoji u zaključku studije. Ni jedan scenarij od moguća tri ne poklapa se s izjavom gradonačelnika Tomaševića. Kao što smo napisali u uvodu, moguće je da je Tomašević imao druge informacije, osim studije, no problem je u tome što se pozvao upravo na rezultate studije koja kaže suprotno.

Istraživačko novinarstvo je najskuplje i financijski potpuno neisplativo novinarstvo. Ako vam je stalo do borbe za transparentnost, podržite Index Istrage donacijom. Sav novac prikupljen kroz Index Istrage bit će utrošen jedino i isključivo na najbolje istraživačke novinare i 100% neovisno i odvažno istraživačko novinarstvo.

Opširnije: https://www.istrage.hr/doniraj

Originalno objavljeno na Index Istrage