KUPNJA nekretnine jedna je od najvećih financijskih odluka u životu - no unatoč tome, mnogi kupci i dalje ulaze u proces nedovoljno informirani i bez stručne podrške. O aktualnom stanju na tržištu, najčešćim pogreškama kupaca i investicijskim prilikama razgovarali smo s Jadrankom Bailom, vlasnikom agencije ViA nekretnine Century 21.

Od agenta do vlasnika uspješne agencije

Jadranko Bailo, vlasnik je agencije ViA nekretnine Century 21 te već dugi niz godina posluje u sektoru nekretnina. Iskustvo unutar sustava Century 21 započeo je 2020. godine kao agent, a već 2023. pokrenuo je vlastitu agenciju. Iste godine proglašen je najboljim agentom u franšizi, a tu titulu drži i danas. Danas agencija posluje na području Šibensko-kninske županije, Trogira i okolice te Zagreba, gdje imaju poslovnicu na Iblerovom trgu (Importanne galerija). Otvorli su i novi ured u Varaždinu (Braće Radić 53), koji vodi Sarah Hrvojić, iskusna i pouzdana agentica ViA nekretnine Century 21. Bailo smatra izuzetno snažnom internacionalnom franšizom koja omogućuje visoku razinu profesionalnosti, globalnu vidljivost i snažnu suradnju među agentima - što  klijentima daje konkretnu prednost na tržištu.

Tržište usporava, ali cijene i dalje rastu

U posljednje dvije godine tržište nekretnina značajno se promijenilo.Broj realiziranih kupoprodaja je u padu, dok cijene i dalje rastu. Kupci su oprezniji, informiraniji i sve rjeđe donose brze odluke. Jedan od ključnih problema na tržištu je činjenica da su mnoge nekretnine - precijenjene. Velik broj vlasnika formira cijene prema oglasima, a ne prema stvarno realiziranim transakcijama. Posebno je to izraženo kod starijih stanova za adaptaciju koji se prodaju po cijenama bliskim novogradnji. Dodatni problem predstavljaju i pojedini agenti koji umjetno “napuhuju” cijene kako bi privukli nekretnine u svoju ponudu, kao i nelojalna konkurencija bez potrebnih ovlaštenja. Unatoč tome, kvalitetne i realno procijenjene nekretnine i dalje pronalaze kupce.

Najčešće pogreške kupaca

Kako se tržište promijenilo u zadnje dvije godine?

Tržište se značajno usporilo kada govorimo o realizacijama, ali cijene nisu pratile taj pad. Kupci su danas puno oprezniji i detaljnije analiziraju sve aspekte prije donošenja odluke.

Jesu li cijene u Hrvatskoj precijenjene?

Dio tržišta definitivno jest. To je posebno vidljivo kod starijih nekretnina koje zahtijevaju kompletnu adaptaciju, a oglašavaju se gotovo kao novogradnja. Takve nekretnine često dugo stoje na tržištu i na kraju se prodaju po nižoj cijeni.

Gdje ljudi najviše griješe kod kupnje?

Najveća pogreška je ulazak u proces bez stručne pomoći i bez detaljne provjere dokumentacije. Na prvi pogled nekretnina može izgledati potpuno uredno, ali tek detaljnom analizom dolazi do izražaja stvarno stanje. Primjerice, zemljište može biti formalno građevno, ali bez pristupnog puta, infrastrukture ili u neuređenom dijelu zone - što u praksi znači da gradnja nije moguća. Također, kupci često ne uzimaju u obzir pravne posljedice - poput gubitka kapare u slučaju odustajanja bez opravdanog razloga.

Varaždin ili Zagreb - gdje ulagati?

Ovisi o cilju ulaganja. Zagreb nudi stabilno i likvidno tržište, osobito za najam i novogradnju.S druge strane, Varaždin nudi niži ulaz u investiciju i dobar potencijal rasta, što ga čini zanimljivim za investitore koji traže stabilan prinos uz manji početni kapital.

Što očekujete u 2026.?

Očekujem nastavak stagnacije u broju transakcija, prvenstveno zbog inflacije i opreza kupaca. Zbog globalne neizvjesnosti teško je davati precizne prognoze, ali jedno je sigurno - profesionalnost, realna procjena i transparentnost ostat će ključ uspjeha.

7 grešaka koje vas mogu skupo koštati

1. Kupnja bez stručne pomoći

2. Nepotpuna provjera vlasništva

3.Ignoriranje skrivenih troškova

4.Površna analiza lokacije

5.Nepoznavanje stvarnog stanja nekretnine

6.Plaćanje kapare bez pravne sigurnosti

7.Oslanjanje isključivo na oglasne cijene

Brzi vodič za kupce

Kupnja nekretnine zahtijeva ozbiljan i promišljen pristup.

Ključni koraci uključuju:

• provjeru vlasništva i dokumentacije
• planiranje svih troškova (porez, bilježnik, adaptacija)
• analizu lokacije i dugoročnog potencijala

Suradnja s profesionalnom agencijom nije trošak, već zaštita - pravna, financijska i organizacijska.

Trendovi: što kupci danas traže

Tržište oblikuju kamatne stope, inflacija i opća gospodarska neizvjesnost. U Dalmaciji su i dalje najtraženije nekretnine uz more, ali sve više interesa postoji i za lokacije s otvorenim pogledom na more, čak i ako nisu u prvom redu. Kod kupaca koji traže nekretninu za život, ključnu ulogu igra kvaliteta života - blizina sadržaja, mir i infrastruktura.

Varaždin - nova prilika za kvalitetniji život

Varaždin i Varaždinska županija sve više dolaze u fokus kupaca. Primjetan je trend preseljenja iz Zagreba, ponajviše zbog gužvi i ubrzanog načina života.

Kupci sve više traže ravnotežu - mirnije okruženje, bolju organizaciju vremena i kvalitetniji svakodnevni život. Otvaranje novog ureda u Varaždinu logičan je korak u daljnjem razvoju naše agencije.

Kapara: mali detalj koji može skupo koštati

Kapara je ozbiljna obveza. Ako kupac odustane bez opravdanog razloga - u pravilu je gubi. Zato je prije potpisivanja nužno:

• provjeriti vlasništvo i terete
• osigurati jasne uvjete ugovora
• razumjeti sve financijske obveze