Kako i zašto refinancirati svoj stambeni kredit
Foto: Index, Ministarstvo financija, HNB
TRŽIŠTE kreditima, pogotovo stambenim kreditima je u ovoj godini jako aktivno. Trenutak konverzije kredita, koje banke prema zakonu moraju prevesti iz kredita vezanih uz švicarski franak u kredite vezane uz euro, aktivirao je borbu ponudama za refinanciranje stambenih kredita u kunama.
Nakon što su se deseci tisuća građana opekli na valutnim skokovima švicarskog franka, posve je prirodan bijeg u kunske kredite. No osim dosadašnjih „frankera“, o prelasku u kunske kredite počeli su razmišljati i mnogi „euraši“. S pravom. Krediti u eurima također nose valutni rizik. Iako Hrvatska narodna banka već godinama vodi politiku stabilnog tečaja, ni ta politika ne jamči jednak tečaj u dužim vremenskim periodima.
Kao što se vidi u sljedeća dva grafa, tečaj eura prema kuni je u posljednjih pet, kao i u posljednjih deset godina znatno varirao (izvor: HNB):
Vrijednost eura prema kuni se kretala od 7.13 (rujan 2008.) do pa do 7.71 (veljača 2015.) kuna za jedan euro. Takva razlika vrijednosti „stabilnog“ tečaja na jednom prosječnom anuitetu stambenog kredita od 400 eura znači raspon od 230 kuna. No ono što je kod tečaja eura znakovito, i daleko više zabrinjava dužnike, jest trend rasta tečaja, bez obzira promatrali ga u rasponu od pet ili deset godina. Gledajući dosadašnje podatke, razumno je iz pozicije dužnika, biti zabrinut radi daljnjeg očekivanog jačanja eura naspram valute u kojoj prima plaću i otplaćuje nekretninu u kojoj živi.
Drugi razlog zbog kojeg i dužnici u eurima ozbiljno razmatraju refinanciranje svojih stambenih kredita je – kamata. Velik broj stambenih kredita ugovoren je prije nego li je zakonom propisano ugovaranje promjenjive kamatne stope na način da je točno izražen fiksan i promjenjivi dio kamate.
Stoga su (iako je to prema presudama prekršajnih sudova, protuzakonito), banke jednostrano naknadno propisivale takve kamatne stope, redovito ih vežući uz visoke fiksne dijelove.
Tako je velik broj euro kredita vezan uz referentnu kamatnu stopu Euribor. Prosječni građanin ne mora znati sve o tome kako se generira Euribor, no ono čega mora biti svjestan jest povijesno kretanje te referentne kamatne stope –koje može dati naznaku što se od takvih kredita može očekivati u budućnosti.
U sljedećoj tablici prikazano je kretanje šestomjesečnog Euribora u proteklih desetak godina (izvor: Eurostat):
Euribor je posljednjih pet godina na niskim razinama. U ovom trenutku je čak i negativan, no treba biti svjestan činjenice da je krajem 2008. godine iznosio 5.2 postotna poena. To je iznos koji se nadodaje na fiksni dio kamatne stope, a koji se u pravilu za takve kredite u eurima (ovisno o banci) kreće od 5.2 do 6.5 postotnih poena. To znači da bi promjenjiva kamatna stopa kod takvih kredita sa 6% mogla lako skočiti na 10 ili više posto.
Kako bi stekli dojam što takva promjena kamate znači, ilustrirajmo ju na primjeru kredita od 100 000 eura, dignutog na 25 godina. U slučaju rasta kamatne stope sa 6% na 10%, mjesečni anuitet bi sa 4900 kn porastao na 6900 kuna, dakle punih 2000 kuna!
Nitko, naravno, ne može biti vidovit, te točno procijeniti buduće kretanje Euribora. No jasno je da je pad Euribora počeo sa financijskom krizom, te da je vezan uz ponašanje Europske centralne banke, politiku kvantitativnog popuštanja, te svojevrsni globalni valutni rat. No to će stanje prije ili kasnije završiti, i od Euribora se ne može očekivati da će desetljećima ostati na ovako niskim stopama.
Stoga valja još jednom istaknuti da su krediti vezani uz eure otvoreni ka valutnom riziku (kojim se riskira povećanje glavnice, padom vrijednosti kune prema euru), ali i prema kreditnom riziku, kojim se riskira značajan rast kamate rastom Euribora.
Zato je ovaj period u kojemu se banke bore za klijente, a koji je uzrokovan postupkom konverzije kredita vezanih uz CHF, dobar trenutak za refinanciranje svojih nepovoljnih stambenih kredita, bez obzira na valutu uz koju su do sada bili vezani.
No i tu treba biti više nego oprezan, jer se novim kreditom, pa makar on bio i u kunama, nepažnjom možete opet dovesti u vrlo nepovoljnu situaciju.
Krediti u kunama
Uz pretpostavku da ste iz svojeg dugoročnog kreditnog zaduženja odlučili eliminirati valutni rizik, tj. da ste se odlučili prilikom refinanciranja zadužiti u kunama, i dalje trebate jako paziti uz što je vezana kamatna stopa. Naime, većina stambenih kredita velike je ročnosti, tj. potrebno ih je isplaćivati i duže od petnaest godina, počesto i do trideset. To znači da u praksi ne možete dobiti kredit sa nepromjenjivom (fiksnom) kamatnom stopom za cijelo vrijeme otplate. I tu sada do izražaja dolazi parametar uz koji je vezana promjenjivi dio kamatne stope.
Kao što kod kablovskih operatera (pri ponudi „milijuna“ televizijskih programa koje možete gledati), ključnu ulogu ima cijena koju ćete plaćati nakon „besplatna prva tri mjeseca“, tako i kod stambenog kredita treba gledati kako će se ponašati kamatna stopa nakon što istekne period u kojemu je fiksirana.
Neke od banaka (RBA, Hypo) promjenjivu kamatnu stopu svojih kunskih kredita vežu uz kamatne stope Trezorskih zapisa Ministarstva financija Republike Hrvatske. Radi se o cijeni kratkoročnog zaduživanja Republike Hrvatske na domaćem tržištu. Prihvaćanjem takve kamatne stope, dužnik sudbinu svoga kredita veže uz sudbinu državnih financija. Ako ste uvjereni da Hrvatskoj slijedi nevjerojatan fiskalni oporavak, te da će se u budućnosti kao Njemačka zaduživati i uz negativne kamatne stope – go for it.
No ako baš niste spremni s povezom na očima, sudbinu svog kreditnog zaduženja sljedećih dvadesetak godina vezati uz sudbinu državnog proračuna, dobro je pogledati podatke o dosadašnjem kretanju kamata koje je država plaćala za svoje zaduživanje u domaćoj valuti. Uz manje razlike (između prikazanih kretanja zaduženja s dospijećem od 364 dana i onih od 182 dana na koje se vežu krediti u Hypo banci), kretanje kamata na Trezorske zapise je prikazano u sljedećoj tablici (izvor: Ministarstvo financija):
Odavde je vidljivo da, iako je posljednja vrijednost kamate na Trezorske zapise iznosila 1.25 postotnih poena, još u 2009. godini je država na kratkoročna zaduženja plaćala kamatu od 7.95 postotnih poena. Dakle, prije samo sedam godina kamata je bila za 6.5 postotnih poena veća nego li je danas!
A na te iznose tek treba nadodati fiksni dio kamatne stope stambenog kredita, tako da i ove kamatne stope, gledano prema povijesnom kretanju parametara, mogu narasti do 12 i više postotnih poena!
Ostale banke čije sam ponude provjerio (HPB, ZABA, PBZ, ERSTE, Splitska banka) kamatu kunskih kredita vežu uz Nacionalnu referentnu stopu, NRS1 (ili NRS2), u pravilu na razini šestomjesečnog prosjeka.
O čemu se pak tu radi?
NRS je referentna vrijednost koju je konstruirala Hrvatska udruga banaka, a temelji se na podacima Hrvatske narodne banke o prosječnoj cijeni kapitala koju plaćaju banke. Kraće rečeno, banke kune nabavljaju ili kroz štedne uloge (gdje je onda trošak kamata koja se isplaćuje štedišama) ili kroz posudbu (gdje je onda trošak kamata uz koju je obavljena ta posudba). Putem NRS referentne vrijednosti, kamate na kreditima su vezane uz prosječnu cijenu novca koju plaćaju banke. Što bi kao ideja, trebao predstavljati fer odnos prema cijeni kredita. To je vjerojatno i razlog zašto je Hrvatska narodna banka preporučila upotrebu baš te referentne vrijednosti.
No treba biti svjestan i mana. Hrvatsko tržište kunama je tzv. „plitko“ tržište. Količina transakcija je relativno malena, i na vrijednosti NRS-a se teoretski može djelovati putem financijskih derivata.
Time, NRS nije neovisan od djelovanja jednog od aktera sporazuma – banaka, koje teoretski imaju mogućnost utjecanja na kretanje tog faktora. Da li će biti takvih aktivnosti – ne znamo, ali nažalost, mogućnost postoji.
Nadalje, NRS postoji relativno kratko – tek četiri godine. U te četiri godine vrijednost šestomjesečnog NRS1 bilježi blagi pad, od 2.5 do 1.6 postotnih poena. To je jednostavno prekratko razdoblje da bi se išta značajno moglo vidjeti o povijesnom kretanju tih vrijednosti.
Tako da je u sadašnjem trenutku teško išta reći o tome kakvo bi moglo biti ponašanje NRS vrijednosti: one bi mogle i dalje padati (ukoliko HNB nastavi sa vlastitom verzijom kunskog „kvantitativnog popuštanja“, kakva je u najavi), no dugoročno bi mogle i rasti; ukoliko inflacija ili devalvacija značajno oslabe kunu, što može uzrokovati značajan rast kamata na štednju u domaćoj valuti.
Utoliko je možda pametnije, čak i uz malo veću kamatu, kredit refinancirati sa dužim periodom fiksne kamatne stope. U bankama se mogu naći ponude sa desetgodišnjim periodom fiksne kamate, a u Hrvatskoj poštanskoj banci najduži period fiksne kamate kod kunskih kredita ide i do 15 godina. U tom se vremenu može vidjeti kako će se kretati referentne stope uz koje se vežu promjenjive kamatne stope, što onda daje dovoljno vremena i za još jedno refinanciranje, ukoliko se pokaže isplativim.
Fiksne naknade
Na samom kraju, ako krenete u postupak refinanciranja svojih kreditnih obaveza, pored ovih dugoročnih kretanja, u obzir uzmite i jednokratne troškove samog postupka. U većini banaka sljedećih mjeseci traje akcija u kojoj se standardno ne naplaćuje obrada kredita (iako ne kod svih!), a većina banaka je na sebe preuzela i trošak procjene vrijednosti nekretnine.
No to i dalje na stolu ostavlja dva značajna troška.
Prvi je izlazna naknada. Neke od banaka za prijevremenu isplatu kredita naplaćuju tzv. izlaznu naknadu čija se vrijednost obično kreće oko 1%. Izračunajte o kojem se iznosu radi, obzirom na glavnicu koja vam je preostala, i ne dajte se zaplašiti. Jako često se i uz izlaznu naknadu i dalje isplati refinancirati kredit po uvjetima koji su danas u pravilu znatno povoljniji od onih pod kojima otplaćujete kredit.
Drugi značajan trošak je solemnizacija kredita i hipoteke kod javnog bilježnika. Radi se o trošku od okvirno tri do četiri tisuće kuna (ovisno o broju potpisnika i iznosu kredita). Doduše, na tržištu postoji ponuda za refinanciranje HPB-a koja obuhvaća i povrat troškova solemnizacije.
No ni ta cifra vas ne mora odvratiti od naumljenog – čak i uz taj trošak, ukupna cijena novog kredita zna biti značajno niža. U tu svrhu preporučujem da potražite kalkulatore efektivnih kamatnih stopa, koji su dostupni i online, a koji će vam reći kolika je prava cijena pojedinih kreditnih ponuda – kada se u izračun uključe i naknade koje prate pojedine kreditne aranžmane.
Konačno, čak i kada sve te uvjete i brojeve stavite na papir, postoji i jedan nemjerljivi kriterij odabira banke – povjerenje. Bojim se da su mnoge banke u Hrvatskoj potpuno ignorirale koliku štetu svojim postupcima rade same sebi, upravo na tom planu.
Koliko je od te osnovne ekonomske valute kod vas zadržala koja banka – ostaje vama da procijenite sami.
Facebook
Google
