Sadržaj nastao u suradnji s: Eurovilla

KUPNJA nekretnine za većinu ljudi nije samo još jedna transakcija. To je jedna od najvećih životnih i financijskih odluka, a proces u kojem se vrlo brzo otvore brojna pitanja. Ima li stan urednu dokumentaciju? Tko plaća proviziju? Mora li se nešto potpisati prije razgledavanja? I kako znati da agencija s kojom razgovarate posluje zakonito?

Upravo zato novi Zakon o posredovanju u prometu nekretnina dolazi u važnom trenutku. Tržište je posljednjih godina iznimno aktivno, a kupci često moraju donositi brze odluke o iznosima koji se mjere desecima ili stotinama tisuća eura.

Nova pravila, koja su na snazi od 7. srpnja, jasnije uređuju prava i obveze svih sudionika u procesu kupnje i prodaje nekretnina. Najvažnija poruka za kupce vrlo je jednostavna - od prvog kontakta s agencijom trebali bi znati s kim posluju, tko koga zastupa, koliko usluga košta i što za tu cijenu dobivaju.

U Eurovilli, koja više od dva desetljeća posluje na hrvatskom tržištu nekretnina, smatraju da novi zakon ne predstavlja radikalnu promjenu poslovanja, nego potvrdu smjera u kojem se tržište već godinama razvija.

"Transparentnost, jasno definirani odnosi s klijentima i visoki profesionalni standardi sastavni su dio našeg poslovanja, a sada postaju još važniji za cijelu struku", poručuju iz Euroville.

Što se mijenja za kupce?

Kupnja stana najčešće počinje pregledavanjem oglasa. Kupac uspoređuje cijene, lokacije, kvadraturu, fotografije i opise, pa jedna od važnih promjena počinje već u toj fazi.

Agencija više ne smije oglašavati nekretninu ako s vlasnikom nema sklopljen pisani ugovor o posredovanju. To znači da kupac može imati veću sigurnost da agencija koja oglašava nekretninu za to ima ovlaštenje vlasnika.

To je važno jer su se kupci dosad znali susretati s istom nekretninom oglašenom kod više posrednika, često uz različite cijene, opise ili podatke. Nova pravila trebala bi takve situacije svesti na minimum i pridonijeti većoj transparentnosti već od prvog kontakta s nekretninom.

Pisani ugovor važan je i za prodavatelje. U Eurovilli ističu kako ga ne treba promatrati kao administrativnu formalnost, nego kao temelj kvalitetne suradnje.

"On jasno definira međusobna prava i obveze te daje sigurnost i prodavatelju i agenciji", navode iz Euroville te dodaju kako je pisani ugovor standard njihova poslovanja od samih početaka.

Provjerite agenciju prije razgledavanja

Prije dogovora za razgledavanje dobro je provjeriti je li agencija upisana u službeni Registar posrednika Hrvatske gospodarske komore. Identifikacijski broj iz registra mora biti jasno istaknut, što građanima omogućuje jednostavnu provjeru posluje li agencija u skladu sa zakonom.

Važna promjena odnosi se i na samo razgledavanje nekretnine. Agencija ga više ne smije uvjetovati potpisivanjem ugovora o posredovanju niti naplatom provizije samo zato što je kupac došao pogledati stan ili kuću.

To je važna razlika jer je razgledavanje za većinu ljudi tek prvi ozbiljniji kontakt s nekretninom. Tek nakon obilaska, provjere lokacije, rasporeda, stanja zgrade i cjelokupnog dojma kupac može odlučiti želi li nastaviti proces.

Razgledavanje nije isto što i posredovanje

Kupac ne bi trebao imati osjećaj da ga se već na ulazu u stan stavlja pred gotov čin. Novi zakon jasnije razdvaja razgledavanje i informiranje od stvarne usluge posredovanja.

Jednako tako, jasnije uređuje i pitanje posredničke naknade. U pravilu, posrednik pravo na naknadu ostvaruje nakon sklapanja kupoprodajnog ugovora, osim ako je unaprijed ugovoreno da to pravo nastaje već sklapanjem predugovora.

Još važnije od samog trenutka naplate jest činjenica da kupac unaprijed mora znati postoji li obveza plaćanja provizije, koliki je njezin iznos i koje usluge ona obuhvaća.

U Eurovilli ističu da kupci danas očekuju upravo takvu razinu transparentnosti.

"Nastavit ćemo ulagati u jasnu i pravodobnu komunikaciju kako bi svaki klijent prije donošenja bilo kakve odluke znao koja su njegova prava, obveze i što može očekivati od suradnje s Eurovillom", poručuju.

Provizija mora biti jasna prije potpisa

Kupac bi prije bilo kakvog potpisa trebao znati kolika je provizija, kada nastaje obveza njezina plaćanja i što ona konkretno uključuje. Jednako je važno znati zastupa li agencija prodavatelja, kupca ili obje strane u istoj transakciji.

Ako agencija zastupa obje strane, zakon propisuje jasna pravila o raspodjeli naknade i maksimalnim iznosima koji se mogu naplatiti, čime se dodatno povećava transparentnost cijelog postupka.

Nova pravila uređuju i uvjete koje agencije moraju ispunjavati za obavljanje djelatnosti. Posredovanjem se mogu baviti samo agencije koje ispunjavaju zakonske uvjete, a stručni agent mora biti zaposlen kod ovlaštenog posrednika i imati položen stručni ispit.

Strože kazne i veća odgovornost

Zakon donosi i strože sankcije za agencije koje posluju protivno propisima: od nepravilnog oglašavanja do rada bez ispunjavanja zakonskih uvjeta. Cilj nije kažnjavanje samo po sebi, nego podizanje profesionalnih standarda i veće povjerenje građana u tržište nekretnina.

Važna je i obveza osiguranja od profesionalne odgovornosti. Agencije moraju imati policu osiguranja propisanog minimalnog iznosa, čime se dodatno štite interesi klijenata u slučaju eventualne štete.

Na što kupci trebaju paziti?

Iako nova pravila donose veću zaštitu kupaca, ona ne mogu zamijeniti pažljivo čitanje ugovora i provjeru dokumentacije.

Prije potpisivanja bilo kojeg dokumenta dobro je odvojiti vrijeme, pročitati sve odredbe i zatražiti pojašnjenje svega što nije jasno. Kupac bi trebao znati plaća li proviziju, u kojem iznosu, kada nastaje obveza plaćanja i što agencija za tu naknadu konkretno radi.

Jednako tako, ima pravo provjeriti ima li agencija ovlaštenje za posredovanje u prodaji nekretnine koju oglašava. Kupnja stana nije situacija u kojoj bi odluke trebalo donositi pod pritiskom ili zbog straha da će prilika nestati preko noći.

U Eurovilli ističu da posredovanje danas podrazumijeva mnogo više od povezivanja kupca i prodavatelja. Ono uključuje provjeru dokumentacije, procjenu mogućih rizika, pregovore, koordinaciju svih sudionika i savjetovanje koje klijentima pomaže donijeti informiranu odluku.

Budući da je riječ o jednoj od najvećih promjena u području posredovanja u prometu nekretnina u posljednjih dvadesetak godina, sasvim je očekivano da će pojedine odredbe u prvim mjesecima primjene otvoriti različita stručna tumačenja. To nije neuobičajeno kod ovako opsežnih zakonskih reformi. Zato će biti važno da nadležna tijela kroz službena pojašnjenja i dosljednu praksu otklone eventualne nedoumice koje će se pojaviti u primjeni. Pravna sigurnost ne ovisi samo o kvaliteti zakonskog teksta, nego i o njegovoj ujednačenoj i predvidljivoj primjeni.

"Zakon može urediti tržište, ali kvalitetu posredovanja i dalje određuju ljudi", zaključuju iz Euroville.

Sponzorirani sadržaj donose Index i Eurovilla u skladu s najvišim profesionalnim standardima.