IDEJA da država preuzme privatne stambene nekretnine na upravljanje od 3 do 10 godina i iznajmljuje po modelu priuštivog stanovanja, što znači po manjoj cijeni od tržišne, jedna je od najvećih novosti najavljenog Nacionalnog plana stambene politike RH do 2030.

"Program priuštivog najma izazvat će najveću polemiku u javnosti i svjesni smo toga", izjavio je ministar prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine Branko Bačić. Razlog za tu polemiku nije samo činjenica da se takav model nije koristio u Hrvatskoj nego i to što postoji puno otvorenih pitanja na koje javnost još nije dobila odgovor, ili odgovori stižu naknadno.

Najam stanova ispod tržišne cijene, moraju biti prazni dvije godine prije toga

Logika je naizgled jednostavna. Država će preko Agencije za pravni promet i posredovanje nekretninama (APN) preuzeti upravljanje nad privatnim nekretninama građana na rok od tri do deset godina, a isplatiti im cjelokupan novčani iznos za razdoblje koliko će nekretnina biti pod kontrolom APN-a.

Te stambene nekretnine će se iznajmljivati kućanstvima koja su ispod prosječne razine prihoda, a ispod praga siromaštva, pri čemu će prioritet imati mladi. Najmoprimci će mjesečno plaćati priuštivi iznos najamnine, po cijeni manjoj od tržišne.

Međutim nekretnine koje se ustupaju APN-u će morati biti prazne više od dvije godine da bi se uopće mogle prijaviti za program, a isplata cjelokupnog novčanog iznosa će se vršiti u dva navrata, prvi iznos odmah (najmanje 50 posto), a drugi nešto kasnije.

Prednost za najmodavce je da se neće morati brinuti oko odnosa s najmoprimcem, kao što je problem iseljavanja, neplaćanja, sudskih sporova itd. Najmoprimci će dobivati prostor za stanovanje u dugoročni najam po nižoj cijeni od tržišne. Ali puno stvari je još nepoznanica ili se tek naknadno objašnjavaju u medijskim nastupima.

Što ako poželite novi frižider jer niste zadovoljni s postojećim?

Što, primjerice, ako najmoprimac poželi novi štednjak jer stari ne zadovoljava vaše potrebe. Ili poželi novu veš mašinu jer je postojeća, iako ispravna, već dotrajala i uništava odjeću? Smije li se ugraditi novi ormar za cipele, ili izvršiti neka druga intervencija? Što je sa servisiranjem klima uređaja ili bojlera? Što ako hladnjak ledi hranu u jednom dijelu iako je tehnički ispravan?

Ako kao najmoprimac poželite novi krevet ili madrac? Ili, primjerice, ako poželite novi krevet i spremni ste ga platiti, ali nemate pojma što onda sa starim krevetom? Ili, idemo dalje s banalnim i svakodnevnim primjerima, roleta se ne može dobro zatvoriti? Želite novi internet, ali za to je potrebno probušiti zid. Što onda? Sve ovo je inače u domeni dogovora između najmoprimca i najmodavca.

Najmodavac će često izaći u susret najmoprimcu ako procijeni da mu vrijedi zadržati stanara i da su njegovi zahtjevi opravdani. Ako će država sasvim preuzeti na upravljanje privatne nekretnine na rok od nekoliko godina, s kim se najmoprimci dogovaraju oko takvih, tehničkih stvari i intervencija?

Ako država nešto odobri najmoprimcu, a pri povratku nekretnine najmodavcu to zasmeta, moguće je da će se sudski zahtijevati povratak u prijašnje stanje. Odnosi između prava i obaveza najmoprimca na jednoj strani i najmodavca na drugoj strani su kompleksni, i često se dogovaraju neformalno. 

Vlasnik je uvijek taj čije se odobrenje mora tražiti za intervencije u nekretnini, a idejom da država preuze upravljanje se stvara odvojenost između vlasnika i korisnika. Država će tu biti praktički posrednik, što pretpostavlja da će trebati zaposliti i ljude koji će se baviti pravima vlasnika i odgovornostima podstanara. Uvođenje treće strane u inače dvostrani odnos uvijek komplicira stvari. 

Koji će biti trošak za porezne obveznike?

Oni koji daju svoje nekretnine u upravljanje APN-u će dobivati višegodišnje isplate najamnine, i to po medijalnoj tržišnoj cijeni u tom trenutku. Podrazumijeva je da će se to financirati od državnog proračuna, a to znači iz džepova poreznih obveznika.

Oni koji ostvare pravo da žive u tim nekretninama plaćat će manju cijenu od tržišne. S obzirom na to da će država plaćati po tržišnim cijenama, a naplaćivati po cijenama manjima od tržišnih, razlika između prihoda i rashoda APN-a će se morati odnekud pokriti.

Prema dosadašnjim navodima ministra Bačića, najmoprimci bi plaćali oko 40 posto od medijalne cijene. Ako bi država plaćala medijalnu cijenu najmodavcima, a naplaćivala 40 posto od medijalne cijene najmoprimcima, veći dio cijene bi plaćala država nego onaj tko će živjeti u takvoj nekretnini.

Još nismo čuli procjenu troška za porezne obveznike. Financijski plan bi trebao biti dio svake najave nove državne politike, jer u konačnici ono što država plaća ustvari plaćaju svi građani koji plaćaju porez.

U kakvom će stanju morati biti nekretnine koje se predaju državi na upravljanje?

Postavlja se logično pitanje zašto je netko dvije godine držao stan praznim, što pretpostavlja da ga nije ni iznajmljivao za turizam ni za dugoročni najam, ako je potpuno uređen i useljiv. Čak i ako govorimo o nekretninama koje su kupljene kao "investicija", to ne mora nužno značiti i da su uređene za stanovanje.

Kakvo će morati biti stanje nekretnina koje će APN preuzimati na upravljanje, hoće li biti dovoljni samo goli zidovi ili će se zahtijevati elementarni elementi kao mogućnost grijanja prostora (npr. radijatori) i što s nekretninama koje imaju određena oštećenja pa nisu sasvim prikladne za stanovanje?

Na to još nije dano objašnjenje. Morat će postojati neki minimalni kriteriji koje nekretnina mora zadovoljavati, a upitno je koliko je "nenastanjenih stanova" zaista prikladno za stanovanje bez dodatnih investicija i obnove.

Tko snosi troškove štete koju naprave podstanari?

Jedan od razloga zbog kojih ljudi u Hrvatskoj nisu skloni davati nekretnine u dugoročni najam je to što strahuju od toga da će ih podstanari oštetiti. Ta oštećenja nakon odlaska podstanara moraju popraviti u vlastitom trošku, a polog često nije dovoljan.

Zakonski postoji obveza najmoprimca, tj. podstanara da odgovara za štetu koju prouzroči u stanu i na zajedničkim dijelovima zgrade (ako se radi o zgradi), ali se u praksi takvo što rijetko provodi.

Čak i da je pravosuđe u Hrvatskoj brzo i efikasno, a nije, vlasnik nekretnine nastoji izbjeći troškove sudskog procesa, odvjetnika itd. Iako ne postoji zakonska obveza, zbog toga se najčešće ugovara polog. Teoretski bi trebao biti osiguranje za naknadu eventualne štete, ali često je šteta veća od pologa.

Do sada nije detaljno objašnjeno kako će država uređivati situacije u kojima se nakon iseljavanja najmoprimca, a prije vraćanja vlasniku koji je sklopio ugovor s APN-om, utvrdi velika šteta na nekretnini.

"Država će brinuti o svemu" ne zvuči naročito uvjerljivo

Za sada postoje samo načelne tvrdnje o tome kako će se "država brinuti o svemu". "Mi kroz javno-privatno partnerstvo jamčimo vlasniku stana, najmodavcu, da će mu najam biti siguran, da će mu se stan vratiti u ispravnom stanju...", rekao je ministar Bačić prilikom gostovanja na RTL-u.

To nije dovoljno precizirano. Ako podstanar napravi štetu u stanu, a država je obećala najmoprimcu "da će mu se stan vratiti u ispravnom stanju", znači li to da će država popravljati sva nastala oštećenja?

To bi značilo da će se iz državnog proračuna izdvajati određena financijska sredstva da se obnove stanovi koje su oštetili podstanari koji su plaćali najam manji od tržišnoga u stanovima koji su APN-u dani na upravljanje. Još jedan trošak države, tj. poreznih obveznika koji se nije spominjao.

Koliko će novih ljudi država zaposliti i koliki će biti troškovi vođenja ove politike?

Razumna pretpostavka je i da će APN morati zaposliti dodatan broj ljudi da bi se nova politika mogla provoditi. Novi odjel, nove rukovodeće pozicije, novi propisi, novi prostori, novi materijalni troškovi, novi zaposleni... još nitko iz Ministarstva nije spominjao te troškove.

Ne znamo ni postoji li uopće procjena troškova samo za upravljanje ovom politikom, a kamoli njene ukupne troškove. Sve je tek u fazi najave, ali prognoze temeljnih troškova su već trebale biti iznesene.

Što sa stanovima koji su bili iznamljivani na crno? Država tvrdi da će to kontrolirati

Na samom predstavljanju Nacionalnog plana stambene politike RH do 2030. nije otkriveno kako će se spriječiti malverzacije kao što je davanje APN-u stanova koji su zadnje dvije godine bili pod dugoročnim najmom, ali neprijavljeno, tj. "na crno".

Ministar Bačić je ipak prilikom gostovanja u RTL-u Danas objasnio da oni koji su iznajmljivali stanove na crno ne mogu doći u program, jer će se kontrolirati potrošnja vode, električne energije, podaci komunalnih kompanija itd.

"Nećemo dozvoliti da nas se izigra na način da netko tko je do sada bio u crnom najmu odjednom preda taj stan državi", izjavio je prilikom gostovanja. "Mi jesmo kreativni...", dodao je u nastavku. Naglašeno je da će se naknadno donijeti dodatne mjere za sprječavanje malverzacija.