CIJENE nekretnina zadnjih godina snažno rastu, posebno u prošloj godini. Dojam mnogih je kako je danas puno teže kupiti stan ili kuću nego prije pet, deset, ili više godina. Nakupilo se nekoliko razloga zbog čega cijene rastu koji zajednički tvore "savršenu oluju" rasta cijena, a s druge strane prosječne plaće građana ne prate taj rast.

U srijedu je Europska središnja banka (ESB) upozorila na moguć kaotičan pad cijena nekretnina u eurozoni, jer stanovi zbog visokih kamatnih stopa postaju nedostupni građanima, a neprivlačni ulagačima.

Hrvatska se u izvješću ne spominje direktno, ali su njeni građani svjesni situacije na tržištu. Mnogi se nadaju padu cijena nekretnina, iako Europska središnja banka (ESB) upozorava da bi to moglo dovesti do financijske krize.

"Gledajući u budućnost, pad cijena (nekretnina) mogao bi postati kaotičan jer rastuće kamatne stope na nove hipotekarne zajmove sve više ugrožavaju njihovu dostupnost i povećavaju teret kamata po postojećim hipotekarnim kreditima", upozorio je ESB.

Veliki rast cijena nekretnina u EU

Veliki rast cijena nekretnina zadnjih godina pogađa veliki dio država EU, a Hrvatska se zadnjih godinu-dvije probija kao predvodnica rasta. Čak je izbila na prvo mjestu u zadnja tri mjeseca prošle godine, s rastom cijena u odnosu na prethodna tri mjeseca od 4.7 posto.

Gledajući godišnji rast, tj. uspoređujući cijene nekretnina u zadnja tri mjeseca 2022. sa zadnja tri mjeseca 2021., također zauzima "respektabilno" prvo mjesto. Rast je iznosio 17.3 posto, najviše od svih država i daleko više od prosjeka EU (3.6 posto). Čak su Mađarska i Estonija, koje se najviše spominju u EU po pitanju cijena nekretnina, imale manji rast od Hrvatske.

To dokazuje astronomski rast cijena prošle godine, ali ne govori o dugoročnom trendu. Za to se treba poslužiti višegodišnjim indeksima cijena nekretnina, kojima se promatraju sadašnje cijene i uspoređuju s cijenama prije nekoliko godina.

Dobra referentna godina je 2015., jer je upravo tada Hrvatska izašla iz višegodišnje krize. Prema podacima, cijene nekretnina su zadnja tri mjeseca 2022. bile za 70 posto veće nego 2015. To je više od prosjeka EU (57 posto) te u istom rangu kao Irska, Poljska i Njemačka.

Otprilike su dvostruko veće cijene u Portugalu (96 posto), Litvi (103 posto) i Češkoj (115 posto), a rekorder je Mađarska s rastom od 156 posto. Očito se radi o sveeuropskom problemu, zbog čega je Europska središnja banka (ESB) i izdala upozorenje.

Hrvatska je krajem prošle godine bila rekorder po rastu cijena nekretnina

Gledajući godišnju promjenu cijena, vidljivo je kako su u Hrvatskoj tijekom 2015. cijene čak padale, a zamjetan rast je počeo tek u drugoj polovici 2017. Slučajno ili ne, upravo je u srpnju 2017. donesen Zakon o subvencioniranju stambenih kredita kojim je preko Agencije za pravni promet i posredovanje nekretninama (APN) država u sljedećim godinama subvencionirala kupnju nekretnina u sedam navrata (u tijeku je osmi).

Da subvencije APN-a podižu cijene nekretnina je bilo jasno svima, osim hrvatskoj državi. Istraživanje HNB-a iz 2021. godine je utvrdilo da ta politika dodatno povećava rast cijena, brojni ekonomski analitičari su upozorili da će dovesti do rasta cijena, a čak je na to upozorila i ekstremno lijeva Radnička fronta (RF).

Europski odbor za sistemski rizik (ESRB) izdao je još sredinom veljače prošle godine upozorenja i preporuke za pet zemalja članica, od kojih je jedna Hrvatska. Upozorili su da bi rast cijena nekretnina mogao ugroziti gospodarstvo i dovesti do kraha tržišta nekretnina te su pozvali na poduzimanje hitnih mjera i od država zatražili da ne potiču zaduživanje građana kroz subvencionirane kredite.

Unatoč svemu tome, broj i ukupni iznos subvencija je rastao iz godine u godinu. Godine 2017. je odobreno 2299 zahtjeva, 2018. 2944, 2019. 4150, 2020. su bila čak dva kruga i odobrena su ukupno 8153 zahtjeva, 2021. 4623, a 2022. 5680.

Plaće su rasle sporije od cijena nekretnina

U međuvremenu su cijene nekretnina sve više rasle, dijelom zbog samog APN-a, pa je upitno jesu li uopće svi oni koji su dobili subvenciju neto profitirali od programa. Činjenica je da se nekretnine danas manje priuštive prosječnom građaninu nego prije, a to se može dokazati.

Godine 2015. je prosječna neto plaća u Hrvatskoj iznosila 5711 kunu, a zadnja tri mjeseca 2022. 7846 kuna. To je rast od 37.38 posto. To bi bio dobar rezultat za bogate države poput Njemačke i Francuske, ali je u kategoriji zemalja koje su po razvijenosti slične Hrvatskoj jedan do manjih rasta neto plaće.

Usporedimo li rast cijena nekretnina s rastom plaća, dobijemo porazan, ali očekivan rezultat da je danas prosječnom radniku u Hrvatskoj teže priuštiti nekretninu. Rast cijena u razdoblju od 2015. do zadnja tri mjeseca 2022. je bio 70 posto, a rast prosječne neto plaće 37.38 posto.

Jasno je da se ne radi samo o subjektivnom dojmu građana, jer podaci jasno pokazuju kako je relativno teže danas zaraditi za kupnju kuće ili stana nego prije sedam godina.

U Hrvatskoj se ne očekuje veći pad cijena 

Za komentar upozorenja Europske središnje banke (ESB) o mogućem kaotičnom padu cijena nekretnina u eurozoni smo se obratili agentu za nekretnine Sanjinu Rastovcu. On ne očekuje da će se u kratkom roku cijene u Hrvatskoj smanjiti.

"Poremećaji na tržištu nekretnina uvijek krenu od ekonomski najjačih država pa se kroz određeno vrijeme preliju na manje. Hrvatska je u specifičnoj situaciji iz više razloga, zbog kojih se ne očekuje krah tržišta."

"Ulazak u Schengen i eurozonu su svakako zaslužni za veliki optimizam kada je u pitanju prodaja nekretnina, a isto tako optimistične prognoze dolaze i iz bankarskog sustava kada se priča o rastu kamata. Zbog velikih rezervi koje su naše banke morale imati za vrijeme kunskog sustava, financijski uvjeti u Hrvatskoj će se sporije zaoštravati nego u ostalim članicama europodručja i kamatne stope neće doseći visoke razine koje će odbijati kupce i investitore", predviđa Rastovac.

"Ako se ipak iz nekog nepredviđenog razloga u dogledno vrijeme pokaže da će kamate prijeći 4 posto te počne opadanje broja stranih kupaca, tek tada možemo očekivati i da će doći do veće korekcije cijena nekretnina", objašnjava.

Podaci za zadnja tri mjeseca 2022. pokazuju kako cijene u većini država EU već padaju, a očekuje se da se trend nastavi i u prvoj polovici ove godine. Danska je imala najveći pad cijena u odnosu na prethodna tri mjeseca (- 6 posto), zatim Njemačka (-5 posto), Cipar (-4 posto), Švedska (-3.4 posto) i Finska (-3.4 posto).

Ukupno je u 15 članica EU zabilježen pad cijena nekretnina na kraju prošle godine, a Hrvatska je bila rekorder po rastu cijena, od 4.7 posto.

Šest godina neprekidnog rasta cijena nekretnina u Hrvatskoj

Rastovac otkriva da je u Hrvatskoj vidljivo usporavanja tržišta nekretnina, ali ne značajno. "Krajem prošle godine se osjetio pad potražnje i taj trend se nastavio početkom 2023. godine. Trenutni pad nije dovoljno velik da bi izazvao pad cijena jer je i dalje višestruko veća potražnja od ponude", napominje.

"Novogradnje s visokim cijenama, a tu govorimo o 3500 eura/m2 i više, malo se sporije prodaju ako nisu na najtraženijim lokacijama, dok sve ostale zgrade s nižim cijenama najčešće pronađu svoje kupce i prije početka gradnje."

"Očekivanja su da će do kraja godine rast cijena stati i da će doći do stabilizacije te eventualno korekcije cijena lošijih, starijih nekretnina", prognozira Rastovac.

Hrvatska prema podacima Eurostata bilježi šest godina gotovo neprekidnog rasta cijena, a u tom razdoblju je tek u dva kvartala zabilježen simbolični pad (manje od 1 posto).

Od razloga zbog kojih će potražnja za nekretninama u Hrvatskoj sporije padati nego ostatku eurozone valja istaknuti informaciju kako Hrvatska ima jedan od najvećih postotaka stanovništva u EU koje živi u premalim nekretninama: 36.2 posto ljudi živi u pretrpanom kućanstvu, dok na razini EU 17.8 posto.

Zadnjih godina se bilježi i velika navala stranaca na nekretnine u Hrvatskoj, posebno uz obalu, ali i u Zagrebu. Strani državljani su prošle godine kupili 9514 nekretnina u Hrvatskoj, što je porast od 50 posto u odnosu na 2020. godinu, a u nekim općinama uz obalu više od polovice kupaca čine strani državljani.

Zašto se ne gradi više stanova ako je potražnja višestruko veća od ponude?

Logično pitanje koje se postavlja je zašto se ne gradi više stambenih nekretnina ako je toliko velika potražnja. Godine 2020. je izgrađeno 11.957 stanova, a 2021. 12.154 stana. To su male stope rasta s obzirom na to koliko se stanova traži, a svaka cijena je primarno određena odnosom između ponude i potražnje.

"U razgovoru s investitorima zaključili smo da im se gotovo pa ne isplati graditi projekte na području grada Zagreba koje će prodavati za manje od 2400 eur/m2, jer su cijene materijala, rada i zemljišta toliko narasle da nakon plaćanja 25 posto PDV-a ne ostane gotovo ništa", otkriva nam Rastovac.

"Iz tog razloga nije realno za očekivati da ćemo u skorije vrijeme imati novogradnju u Zagrebu za manje od 2000 eur/m2, a moje mišljenje je da se vrlo vjerojatno više nikada nećemo niti vratiti na te cijene na koje smo naviknuli do prije dvije godine."

"Država i gradovi bi mogli odigrati svoju ulogu u povećanju ponude kada bi ponudili svoja zemljišta za gradnju uz ograničavanje prodajne cijene, ubrzali procese dobivanja dozvola, smanjili PDV na prodaju nekretnina ili verzijom neke druge politike koja bi pozitivno utjecala na tržište, a ne kao do sada negativno raznim subvencijama", smatra.

S obzirom na to da unatoč višegodišnjim upozorenjima raznih institucija i ekonomista država ne želi ukinuti ni APN, za koji su Hrvatska narodna banka (HNB) i Europski odbor za sistemski rizik (ESRB) iznijeli mišljenje da dovodi do rasta cijena nekretnina, a kamoli napraviti druge korake koji bi djelovali u smjeru snižavanja troškova gradnje novih nekretnina, ili barem ne bi povećavali cijene, ne može se očekivati da će državne i lokalne vlasti prestati destruktivne politike.

Za pad cijena će Hrvati očito morati pričekati ozbiljnu krizu, ali onda će nastati problem rasta nezaposlenosti.