POČETKOM 2023. istječe zabrana prodaje zemljišta strancima, uvedena 2020. na trogodišnji rok zbog nesređenosti zemljišnih knjiga i smanjenja rizika od rasta cijena. Izgleda da je zabrana urodila plodom jer je domaće poljoprivredno zemljište najjeftinije u EU. Zemlja hrvatskih poljoprivrednika vrijedi najmanje.

Cijene zemljišta

Prosječna cijena poljoprivrednog zemljišta u Hrvatskoj 2020. je iznosila 3440 eura po hektaru, što je najmanji prosjek neke države u EU. Ipak, regionalno najjeftinije poljoprivredno zemljište od samo 2051 eura po hektaru ima regija Jugozapad, koja se nalazi u Bugarskoj. Druge regije Bugarske imaju puno skuplje zemljište pa je nacionalni prosjek bolji nego u Hrvatskoj.

Na razini Europske unije najskuplje poljoprivredno zemljište se nalazi u Nizozemskoj, a s cijenom od 69.632 eura je čak dvadeset puta skuplje od hrvatskog, tj. za cijenu jednog hektara u Nizozemskoj se u prosjeku može kupiti dvadeset hektara u Hrvatskoj.

Razlika između regije s najskupljim zemljištem u Nizozemskoj i regije s najskupljim zemljištem u Hrvatskoj se penje na više od 25 puta.

Razlike unutar Unije su jako velike i na nacionalnoj i na regionalnoj razini. Cijena zemljišta u regiji Kanarski otoci (120.477 €/ha) je 58 puta veća od cijene zemljišta u najjeftinijoj regiji Jugozapad (2051 €/ha), koja se nalazi u Bugarskoj.

O čemu ovisi cijena?

Cijena poljoprivrednog zemljišta ovisi o mnogo faktora, kao što su državni zakoni, geografski (blizina urbanih centara i klima), prometni (prometna povezanost) i faktori produktivnosti poput tipa tla, što sve skupa stvara određenu ponudu i potražnju i time određuje cijenu poljoprivrednog zemljišta. Neki faktori su ključni, poput navodnjavanja koje vrijednost zemljišta podiže i do šest puta. U konačnici se sve svodi na to koliko ljudi i kompanija želi kupiti poljoprivredno zemljište u nekoj državi na kojem bi pokrenuli proizvodnju.

Najmanje vrijedi zemlja u Slavoniji

Prema podacima Državnog zavoda za statistiku, prosječna cijena poljoprivrednog zemljišta u Hrvatskoj po hektaru 2020. je iznosila 25.930 kn/ha za oranice, 17.289 kn/ha za livade, a za pašnjake 15.651 kn/ha. Cijena oranica u regiji Sjeverna Hrvatska je 14% niža od državnog prosjeka, u Panonskoj Hrvatskoj 2% viša, a u Jadranskoj Hrvatskoj, gdje se cijena oranica kreće oko 33.640 kn/ha, za 25% viša.

Prosječna cijena oranica u RH je rasla za 746 kuna u prošloj godini, livada za 3326 kuna, a pašnjaka za 2393 kuna. Cijena raste iz godine u godinu, ukupno za 714 eura od 2015., kada je prosječna cijena bila 2726 €/ha.

Hrvatsko poljoprivredno zemljište tako u stopu prati sudbinu same poljoprivrede. Ne treba se bojati rasta cijena poljoprivrednog zemljišta nakon ukidanja zabrane prodaje zemljišta strancima jer ni do sada nije bilo puno interesa izvan Hrvatske za njegovom kupnjom.

Naime, bilo tko iz inozemstva tko želi kupiti poljoprivredno zemljište u Hrvatskoj to može učiniti tako da ga kupi preko tvrtke koju će registrirati u Hrvatskoj. Ali interesa za ulaganja u hrvatsku poljoprivredu jednostavno nema, kako unutar Hrvatske tako ni izvan nje.

Poljoprivreda u Hrvatskoj propada

Hrvatska je od ulaska u EU do 2020. isplatila 33 milijarde kuna u poljoprivredi, a unatoč tome je vrijednost poljoprivredne proizvodnje još uvijek manja nego 2012., kada je iznosila 20.9 milijardi kuna, prije pristupanja EU. U 2020. je dosegnula vrijednost od 19.24 milijarde kuna.

Hrvatska poljoprivreda je u EU ušla sasvim nespremna na konkurenciju i u prve tri godine nakon pristupanja je izgubljeno više od pet milijardi kuna vrijednosti. Tek 2015. je zaustavljen pad, ali još nije dosegnuta vrijednost iz 2012. Iako su subvencije značajno rasle, struktura poljoprivrede je ostala ista.

Hrvatska primarno proizvodi i izvozi pšenicu, kukuruz, uljanu repicu i slično. I to relativno loše kvalitete. Subvencije nisu ozbiljnije poremetile takav način proizvodnje.Vrijednost potpora u poljoprivredi je rasla s početne 2.3 milijarde kuna godišnje 2013. na 6.8 milijardi kuna u 2020.

Kako je na kraju tog razdoblja vrijednost poljoprivredne proizvodnje bila manja u odnosu na početak tako se jasno može zaključiti da rast subvencija nije adekvatan način osnaživanja poljoprivrednog sektora.

Iako je poljoprivreda u Hrvatskoj važnija gospodarska grana nego u ostatku Europske unije, jer Hrvatska u poljoprivredi ostvaruje 3.6% BDP-a dok na razini Europske unije to iznosi tek 1.3% BDP-a, Hrvatska poljoprivreda ima ozbiljne strukturne probleme.

Situacija se neće promijeniti u dogledno vrijeme

Na samu cijenu poljoprivrednog zemljišta utječe puno faktora, ali u Hrvatskoj se izdvajaju nesređene zemljišne knjige, rascjepkanost zemljišta i male površine pod višegodišnjim nasadima.

Daljnji rast cijene hrane će ubrzati rast cijene poljoprivrednog zemljišta i njegovo veće iskorištavanje.Trenutno je potražnja za poljoprivrednim zemljištem u RH relativno mala, a postoji i velik dio "neoslobođene" ponude u obliku državnog zemljišta. Rast cijene poljoprivrednog zemljišta može olakšati poljoprivrednicima pristup kreditima, a time i pristup mehanizaciji, boljim tehnologijama i širenju poljoprivredne proizvodnje.

Ipak, to su trendovi koji će obuhvatiti cijelu Europsku uniju i teško je očekivati da će se isključivo na temelju njih Hrvatska pomaknuti s neslavne pozicije države najbezvrednijeg zemljišta u EU.