CIJENE nekretnina u Hrvatskoj su neprekidno rasle od rujna 2020. do rujna 2023., pokazuju podaci europske statističke agencije Eurostat. Od početka 2017. su u svim razdobljima osim dva tromjesečja cijene rasle.

Posebno intenzivan rast je počeo 2022., a u prvih devet mjeseci prošle godine Hrvatska je bila rekorder EU po rastu, pokazuju najnoviji podaci. Dobra vijest je da su se pojavili znakovi usporavanja, što je možda uvod u početak pada cijena.

Hrvatska je devet mjeseci rekorder EU po rastu cijena nekretnina

U srpnju, kolovozu i rujnu prošle godine su nekretnine u Hrvatskoj bile skuplje za 10.9 posto u odnosu na iste mjesece godine prije. To je najveći rast od svih članica EU i nastavak trenda koji je trajao devet mjeseci.

Tako je Hrvatska jedina država u kojoj se na godišnjoj razini zabilježio rast veći od 10 posto. Bio je veći u prvoj polovici godine, 14 posto u prva tri mjeseca i 13.7 posto u drugom tromjesečju, ali to ne znači da cijene padaju, nego se radi isključivo o većoj bazi, tj. većim cijenama u srpnju, kolovozu i rujnu nego u prvih šest mjeseci prošle godine.

U odnosu na travanj, svibanj i lipanj cijene nekretnina narasle su za 0.3 posto, što je najmanji rast od sredine 2020. To je možda signal da dolazi pad cijena, kao što su nekretninski agenti predviđali.

Pad cijena nekretnina širi se državama EU

Nakon Hrvatske su najveći rast cijena imale Poljska (9.3 posto), Bugarska (9.2 posto), Litva (8.7 posto) i Portugal (7.6 posto). Ali nijedna od tih država nije imala toliko snažan kontinuirani rast zadnjih nekoliko tromjesečja kao Hrvatska, točnije dvoznamenkastu stopu rasta cijena na godišnjoj razini još od početka 2021.

S druge strane je oštar pad cijena nekretnina u nekim državama EU već počeo i u njima se raspravlja o početku nekretninske krize. U prvom redu se radi o Njemačkoj, s padom cijena na godišnjoj razini od 10.2 posto. U Finskoj situacija nije puno bolja, jer se bilježi pad cijena nekretnina na godišnjoj razini od 7 posto. Slijede Švedska s padom od 4.2 posto, Nizozemska i Slovačka 3.8 posto, Češka 3.5 posto itd.

Ukupno podaci za 14 država EU pokazuju pad cijena nekretnina u srpnju, kolovozu i rujnu 2023. u odnosu na isto razdoblje 2022. Ekonomisti već analiziraju širenje pada cijena u državama EU.

Subvencioniranje preko APN-a je povećalo rast cijena

Promatrajući zadnjih nekoliko godina, vidljivo je da su cijene u Hrvatskoj 2015. i 2016. bile stabilne. Rast je počeo u 2017., iste godine kada je uvedeno subvencioniranje kupnje prve nekretnine preko APN-a.

Ne može se tvrditi da je za rast cijena zadnjih godina odgovorno isključivo ili dominantno subvencioniranje kupnje preko APN-a, ali je sigurno djelovalo kao faktor koji je doprinio snažnijem rastu cijena.

Tu činjenicu je utvrdilo istraživanje HNB-a iz 2021., na to je upozoravala EU 2022., a upozoravale su na to čak i političke stranke. U konačnici, to su mnogi ekonomski analitičari prognozirali i prije uvođenja APN subvencija 2017., na što su se oglušili mnogi koji su se šokirali rastom cijena nakon uvođenja mjere.

Subvencije za kupnju se ukidaju, a uvode se subvencije za najam

Zbog dokaza koji se više ne mogu ignorirati, iako vladajući HDZ još uvijek odbija priznati da su subvencije poticale rast cijena, od politike subvencioniranja se odustalo (neslužbeno). Umjesto toga će po svemu sudeći država uvesti subvencioniranje najma nekretnina, a vjerojatno čak i graditi stanove za subvencionirani najam.

S obzirom na to da vladajući u Hrvatskoj nisu naučili lekciju iz ekonomije o tome kako subvencije djeluju na cijene, nakon katastrofalnog eksperimenta sa subvencioniranjem kupnje nekretnina planira se uvođenje eksperimenta sa subvencioniranjem najma.

Cijena najma nekretnina je do sada sporije rasla nego cijene kupnje nekretnine

Hrvatska nije imala problema s rastom cijene najma do početka 2019. Dok su cijene nekretnina rasle već od 2017., najam je praktički ostao isti sve do 2019. Tada je i cijena najma počela rasti, prvo blago, a od 2022. intenzivno.

Taj rast je ipak bio puno manji nego rast cijena nekretnina. Primjerice, ako usporedimo cijene iz trećeg tromjesečja ove godine s cijenama iz 2015., onda se može primijetiti da su 80.9 posto veće. Ako se usporedi najam u listopadu prošle godine s prosjekom cijena najma 2015., onda se dobije da je 21 posto veći.

Subvencioniranje najma se općenito smatra blažom politikom od subvencioniranja kupnje nekretnina, ali će utjecaj biti isti. Stanodavci će dio subvencije sigurno uzeti sebi kroz povećanje cijene, samo je pitanje koliki dio. To ovisi o gradu, lokaciji, veličini nekretnine i drugim faktorima.

Postoje signali da dolazi kraj rastu cijena

Nekretnine su još uvijek precijenjene, a postignute cijene su 15 i više posto manje od traženih. Toliko velika razlika između traženih i postignutih cijena je dokaz nerealnih očekivanja na tržištu, što tvrde i sami agenti za nekretnine.

Cijene još uvijek rastu, ali sve slabije. To je možda prvi signal korekcije cijena koju su najavljivali nekretninski agenti. Ako i bude pada cijena, to ne bi trebalo biti značajno smanjenje. Ali s obzirom na vladinu ideju o subvencioniranju, možda Hrvatsku očekuje problem rasta cijena najma.