SREDINOM prošle godine drugi najveći trgovački centar u Europskoj uniji, zaprešićki Westgate, dobio je novu upravu nakon što je najveći pojedinačni vlasnik postao austrijski Focus Invest te centar danas vode arhitekt Otto Barić i asset manager Denis Čupić, s kojim smo razgovarali o ambicioznim planovima kojima žele ovaj trgovački centar probuditi iz višegodišnje stagnacije.

Žele privući posjetitelje iz inozemstva

U poslovanju Westgatea mijenja se gotovo sve; uvode nove trgovine i sadržaje za djecu kako bi roditelji jednostavnije obavljali kupnju u društvu djece, što je posebno zanimljivo. Žele privući i posjetitelje iz inozemstva kojima bi, osim klasičnih sadržaja kakvi se nude u trgovačkim centrima, posebno mogle biti zanimljive i medicinske usluge koje će također biti dio ponude. Dolaskom Barića i Čupića na čelo Westgatea on se na neki način “vraća korijenima” jer su obojica sudjelovala u njegovoj gradnji.

“Formalno preuzimanje društva odrađeno je krajem ožujka prošle godine iako moram reći da se pravo operativno preuzimanje centra dogodilo početkom svibnja jer je trebao određeni period u kojem je bivša uprava nama predala društvo i objekt na upravljanje. Nakon toga, unutar nekakvih šest mjeseci, išli smo s promjenom cijelog tima koji je upravljao centrom - od knjigovodstva i naplate, preko marketinga, do tehničkog upravljanja centrom”, kaže Ćupić.

"Zagreb i Hrvatska imaju vrlo liberalna pravila za gradnju trgovačkih centara"

Od otvorenja Westgatea u Zaprešiću prije 10 godina mnogo se toga promijenilo. Niknuli su brojni trgovački centri u Zagrebu i stvorilo se svojevrsno zasićenje takvim sadržajima unutar grada. Čupić kaže da Zagreb i Hrvatska imaju vrlo liberalna pravila za gradnju trgovačkih centara i uspoređuje ih s Austrijom, gdje su za otvaranje centra potrebne detaljne studije kojima se mora opravdati njegovo postojanje.

“Mi stalno govorimo kako smo kruti u svemu, međutim u prostornom planiranju smo, u nekim segmentima, vrlo liberalni. Recimo, u Zagrebu, a ni u ostatku Hrvatske, ne postoje neke odrednice koje bi regulirale ekonomsku isplativost lokacija, demografsku isplativost te reperkusije koje razvoj lokacije donosi u neki dio grada. U Austriji, prije nego otvoriš trgovački centar, trebaš dobiti dozvolu za upotrebu - to nije isto što i uporabna dozvola. Dobivanju dozvole za upotrebu u Austriji prethodi ispitivanje održivosti, a u sklopu toga se provjerava demografska održivost, socio-ekonomska održivost, prometna održivost, itd. Događalo se da neki prvo sagrade centar, prije tih studija, pa dođu u situaciju da ga ne smiju ni otvoriti. Takav primjer je bio u Salzburgu. No takvo planiranje osigurava da trgovački centar, kada se otvori, ima dovoljno parkirnih mjesta, infrastruktura je dovoljno izgrađena i slično.

Zagreb je prepun copy/paste centara s istim trgovinama, u Srbiji je situacija drugačija

U Hrvatskoj se dogodila laissez fair urbanizacija, pogotovo u segmentu maloprodaje. Kada se, recimo, Westgate gradio, ideja je bila stvoriti cijelu jednu zonu, po uzoru na Shopping City ispred Beča. Činjenica da Beč u svom urbanom tkivu nema shopping centre veće od 35 tisuća kvadrata površine i u tom segmentu ima tri takva šoping centra, dok je u Zagrebu svaki centar veći od toga. Također, svi centri su isti, svaki shopping centar u Zagrebu je copy-paste s istim zakupcima, istim trgovinama, a to znači da svi ti zakupci dijele istu kupovnu moć i isti broj kupaca. Mi smo u Hrvatskoj, s aspekta trgovine, relativno kasno ušli u recesiju, tamo 2010., 2011., i onda nas je prava recesija pogodila 2013. kad je Europa već iz nje izlazila. Posljedica toga je da niz međunarodnih trgovaca u Hrvatsku nikada nije ni ušao.

Nedavno sam bio u Beogradu jer mi pregovaramo s nekoliko trgovačkih lanaca da dođu u Hrvatsku. Oni su u Srbiji već prisutni i u Hrvatsku će ulaziti preko svojih podružnica iz Srbije. Kad pogledate tržište, začudite se da Srbija nema toliki broj shopping centara, ali su oni puno raznovrsniji i imaju puno više zakupaca, puno više retailera kojih kod nas nema. Zato tamo postoji raznovrsnost, a ne događa se supliranje trgovina - da jedan zakupac ima 15 trgovina na 800 tisuća stanovnika, nego ima tri do četiri trgovine i da se taj dio kupovne moći razlije na razne brendove”, kaže Ćupić.

Westgate je bio zamišljen, kaže Čupić, da u njemu budu tzv. flagship trgovine, odnosno najveće trgovine pojedinog lanca u zemlji. Sada se vraćaju toj početnoj ideji, a zanimljivo je i da će imati čak 25 tisuća kvadrata prodajnog prostora posvećenog namještaju i uređenju doma.

“Lokacija Westgatea je izvan grada, udaljena od urbanog tkiva, ali s druge strane, ima taj suburb - Zaprešić, Bistra, Brdovec. Također ima cijeli taj bazen sjeverno od nas, od Zaboka do slovenske granice i zapadni dio Zagreba koji po Aleji Bolonje direktno gravitira Westgateu. To je nekakvih 560 tisuća stanovnika koji u prošlosti nisu bili adekvatno targetirani ni od strane marketinga, ni ponudom, ni komunikacijom.

Lokacija izvan grada omogućuje puno više parkirnih mjesta, lakšu dostupnost, omogućuje veće formate trgovina. Kad smo radili Westgate, plan je bio da će kod nas biti flagship trgovine - najveće trgovine pojedinog zakupca u Hrvatskoj. Od preuzimanja prošle godine upravo smo u tom smjeru i krenuli. Također, do ljeta ćemo ovdje imati 25 tisuća m² prodajne površine koja će biti posvećena namještaju i uređenju kućanstva, no i dalje ćemo imati preko 70 tisuća kvadrata klasičnog shopping centra. U sljedećim danima otvara se novi Primin koncept na tri tisuće kvadrata s franšizom nizozemskog Coco Maisona kao ekskluziva u Hrvatskoj, a nakon toga Möbel Land na preko šest tisuća kvadrata sa širokom ponudom srednje i više klase za uređenje doma i namještaja. S takvom ponudom nudimo magnet kupcima koji dolaze na dulje relacije u shopping centar, a s druge strane nudiš im i klasičnu ponudu shopping centra. Westgate ima 95.600 m² trgovačke i ugostiteljske namjene, 230.000 m² samoga objekta. Mi smo trenutno popunjeni preko 83 posto, što je najveća prodajna površina u Hrvatskoj ali imamo i dalje praznog prostora jer je naš volumen neusporediv s drugim shopping centrima u Hrvatskoj.

Westgate je drugi najveći trgovački centar u Europskoj uniji

Ono što se treba javno reći je da je Westgate bez zezancije bio, a možda će i opet biti, najveći trgovački centar u EU po prodajnoj površini. Westfield u Londonu je bio manji do veljače prošle godine. Proširenjem Westfielda Westgate je pao na drugo mjesto, ali ako izađu iz EU-a, opet ćemo mi doći na prvo mjesto u našoj maloj Hrvatskoj. To, nažalost Westgate nikad nije komunicirao, Westgate nikad nije komunicirao puno stvari oko svog razvoja i koncepta. Recimo, mi smo jedini centar koji ima detaljno razrađenu logistiku, dostavu. Malo je poznato da ispod centra postoji tunel. Mi imamo svoj privatni tunel koji potone ispod garaža, ispod trgovina, i onda u sredini centra izroni u dvorištu, tako da je sva naša dostava takva da se kamioni ne vide”, kaže Ćupić.

Zanimljivo je da planiraju privući posjetitelje i iz inozemstva - konkretno Austrije i Slovenije - kojima bi, osim klasične ponude, mogle biti zanimljive i medicinske usluge.

"Westgate je napravio prvu grešku što u ono vrijeme, kad smo bili izvan EU-a, nisu targetirali Austriju i Sloveniju - pogotovo Austriju. Graz i okolica imaju 800 tisuća stanovnika. Štajerska je jedna od najgušće naseljenih austrijskih pokrajina s najvećim prosjekom plaća, a s druge je strane pokrajina u kojoj živi puno useljenika iz balkanskog prostora koji nisu navikli živjeti u svoja četiri zida, koji vole izaći, vole trošiti, a Austrija im ne omogućuje nešto takvo. U Austriji se shopping centri zatvaraju u 6 navečer, nedjeljom nisu otvoreni, a i zabavni sadržaji su vrlo ograničeni. Dobili smo dozvolu za gradnju direktnog izlaza s autoceste i u roku od sljedeća tri mjeseca napravit ćemo direktni izlaz iz smjera sjevera, što će omogućiti još bolju povezanost.

Ponuda medicinskih usluga mogla bi privući Austrijance

Sada radimo na povećanju naše dječje igraonice koja je s 4500 kvadrata veća od bilo koje u Hrvatskoj. Također, podižemo gastronomsku ponudu, ugostiteljstvo je jedan od segmenata koji potiče ljude da putuju. Ljudi iz južnog dijela Austrije vole pojesti i popiti, a od Graza do Westgatea su za 90 minuta automobilom. Od preuzimanja smo većinu restorana promijenili, otvorili smo kuglanu - trenutno je najveća u Hrvatskoj i u svom sklopu ima restoran. Otvorio se Germania Casino, sljedećih nekoliko mjeseci se otvara još nekoliko ugostitelja… Također, u dječjoj igraonici je otvoreno prvo dječje kino u Hrvatskoj. Vrte se najnoviji naslovi, a prostor prima 70 klinaca. Posjetitelj može doći s djetetom u kino, ali i ostaviti dijete u kinu ili igraonici pod nadzorom teta koje će ga čuvati dok roditelji kupuju Želimo omogućiti kupcima da bez velike brige dođu s djecom i obave kupnju.

Osim toga, u Westgateu trenutno razvijamo jedan dio u kojem ćemo na 1500 kvadrata smjestiti privatne poliklinike, od zubarskih, estetskih, oftalmoloških, i brzih kirurških usluga. Naši stomatolozi trenutno jako targetiraju Talijane. Zašto ne i Austrijance koji su ispred nosa i kod kojih je cijena zahvata viša nego u Italiji? Jedino što oni neće doći na dva, tri dana kao Talijani. Njima moraš omogućiti da si izvan grada, da sjedne u auto, dođe za sat i pol ovamo, obavi što treba i vrati se kući”, zaključuje Čupić.