NA TRŽIŠTU nekretnina u 2022. godini ostvarene su 116.734 kupoprodaje, što je u odnosu na 2021. godinu pad od 12.9 posto, no istovremeno je za 6.3 posto porasla ukupna vrijednost prodanih nekretnina, na 8.5 milijardi eura, istaknuto je danas na skupu "Pregled tržišta nekretnina Republike Hrvatske".

Stručni skup su u Novinarskom domu organizirali Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine i Ekonomski institut, Zagreb (EIZ), a prema podacima iz predstavljene publikacije "Pregled tržišta nekretnina RH u 2022. godini", vrijednost prodanih nekretnina od 8.5 milijardi eura predstavlja 13 posto lanjskog bruto domaćeg proizvoda (BDP), pri čemu su najznačajniji udio u vrijednosti ugovorenih kupoprodaja zabilježili stanovi, 43 posto.

Slijede obiteljske kuće, s 24.3 posto, te građevinska zemljišta, s udjelom od 17.4 posto.

Prošle godine najviše kupoprodaje stanova

Za razliku od 2021. godine, kada su po broju kupoprodaja na tržištu nekretnina prednjačila poljoprivredna zemljišta, u 2022. najviše je bilo kupoprodaja stanova, 29.952, što čini 25.7 posto od ukupnog broja. Slijede kupoprodaje poljoprivrednih zemljišta, pa građevinskog zemljišta te obiteljskih kuća.

Usporedbe radi, u 2021. godini ostvaren je međugodišnji rast broja kupoprodajnih transakcija za 30 posto, dok je u 2020. zabilježen pad na godišnjoj razini od 7.7 posto. Ovo je šesti po redu pregled hrvatskog tržišta nekretnina, a publikaciju je predstavila znanstvena savjetnica iz EIZ-a Ivana Rašić, koja je voditeljica projekta. 

Kao specifično za 2022. godinu Rašić je istaknula pad prometa poljoprivrednim i građevinskim zemljištem, dok su ostale vrste nekretnina zabilježile rast. Cijene svih tipova nekretnina lani su rasle, dok su kod građevinskih zemljišta ostale nepromijenjene u odnosu na 2021. godinu, navela je Rašić.

Najviše građevinskih zemljišta u Gradu Zagrebu

Očekivano, Grad Zagreb prednjači prema broju lani ostvarenih transakcija, njih 16.511, slijede ga urbana središta u priobalju - Zadar s 2460 kupoprodaja, Split s 2419 i Rijeka s 2168 kupoprodaja, dok se u kontinentalnom dijelu zemlje izdvaja Osijek s 2011 kupoprodaja.

Većina kupoprodaja se odnosi na kupoprodaju stanova/apartmana, koje su učestalije u urbanim središtima, odnosno velikim gradovima. 

Kupoprodaje građevinskog zemljišta dominiraju u priobalnom pojasu izvan većih gradskih naselja, na otocima te u dijelu zaobalja Istre i srednje Dalmacije, dok u ostatku Hrvatske prevladavaju kupoprodaje poljoprivrednog zemljišta, navedeno je u publikaciji.

Najskuplji stanovi u Rovinju, Opatiji, Dubrovniku i Splitu

Veliki utjecaj na cijene nekretnina u priobalnim jedinicama lokalne samouprave naravno ima turizam, pa tako najvišu medijalnu cijenu stana/apartmana po kvadratnom metru bilježi Rovinj, 2690 eura, slijedi Opatija s 2634 eura, Dubrovnik s 2558 eura i Split s 2547 eura.

Medijalna cijena u rasponu od dvije do 2.5 tisuća eura zabilježena je u 11 jedinica lokalne samouprave, a isključivo se radi o priobalnim i otočnim gradovima i općinama.

Nadalje, od 54 jedinice lokalne samouprave u kojima su postignute medijalne cijene stana između 1501 i 2000 eura po kvadratnom metru, njih 51 se nalazi u priobalju i na otocima, a samo su tri veći gradovi u kontinentalnom dijelu zemlje - Grad Zagreb s medijalnom cijenom od 1929 eura, te Velika Gorica i Stupnik.

Na priobalju i otocima najskuplje kuće i građevinska zemljišta

U 48 jedinica lokalne samouprave medijalne cijene stanova su se kretale od 1001 do 1500 eura, a većina ih se, 33, također odnosi na priobalno područje i otoke.

Medijalne cijene stanova/apartmana do 500 eura po kvadratnom metru obilježavaju ruralne predjele i većinu jedinica lokalne samouprave smještenih u središnjem i istočnom dijelu Hrvatske, njih 22, pokazala je analiza koju je za resorno ministarstvo izradio Ekonomski institut.

Obiteljske kuće višestruko su skuplje u jadranskim jedinicama lokalne samouprave u odnosu na kontinentalne, a s najvišim medijalnim cijenama izdvajaju se Cres (2897 eura po m2) i Vis (2450 eura). S druge strane, medijalne cijene obiteljskih kuća do 200 eura po metru kvadratnom zabilježene su u najvećem broju jedinica lokalne samouprave, njih 239, od kojih je većina smještena u kontinentalnim i ruralnim dijelovima zemlje. 

S najvišim medijalnim cijenama građevinskog zemljišta ističe se Bol, 239 eura po metru kvadratnom, te Cres, s 228 eura. Medijalna cijena građevinskog zemljišta od iznad 150 eura po kvadratu bilježi se u 11 priobalnih i otočnih općina, cijenu u rasponu od 50 do 150 eura bilježi 97 jedinica, cijene od 20 i manje eura po kvadratu postignute su u 129 jedinica, a od euro i manje po kvadratu u 14 jedinica, od kojih se osam nalazi u Osječko-baranjskoj županiji.

Najskuplja poljoprivredna zemljišta

U jadranskim jedinicama lokalne samouprave lani je bilo najskuplje i poljoprivredno zemljište, a najviša medijalna cijena, od 30 eura po metru kvadratnom, zabilježena je u Okrugu u Splitsko-dalmatinskoj županiji.

U 12 jadranskih jedinica lokalne samouprave medijalna cijena prodanog poljoprivrednog zemljišta kretala se u rasponu od 15 do 25 eura, u 96 jedinica između 1 i 5 eura, dok je u 299 jedinica medijalna cijena prodanih poljoprivrednih zemljišta po metru kvadratnom iznosila manje od eura, navedeno je u analizi.

Nadalje, priobalne jedinice bilježe i najviše medijalne cijene prodanih poslovnih prostora po metru kvadratnom, a prednjači Biograd na Moru (3867 eura), a slijede ga Dubrovnik (2392 eura) i Poreč (2178 eura).

Grad Zagreb s medijalnom cijenom od 1294 eura bilježi značajno nižu prosječnu vrijednost poslovnih prostora u odnosu na velik broj priobalnih gradova, napomenuto je.

Grad Zagreb po "indeksu priuštivosti" tek na 96. mjestu

Analizom je utvrđeno i da je najmanja priuštivost stana ili apartmana, očekivano, u priobalnom dijelu zemlje. Tako, vrijednost "indeksa priuštivosti" veću od 30, koja ukazuje da je za jedan kvadratni metar stana ili apartmana potrebno izdvojiti više od 30 posto godišnjeg dohotka, bilježi sedam jadranskih jedinica - Gradac, Funtana, Baška, Hvar, Baška Voda, Rovinj i Dubrovnik.

S druge pak strane, najpriuštiviji stanovi su u Vukovaru, gdje je "indeks priuštivosti" iznosio 4.6, te zatim u Obrovcu, Konjščini, Đurđenovcu, Pakracu, Dardi, Slunju, Belom Manastiru, Gospiću i Lipiku.

Štoviše, među prve 82 najnepriuštivije lokalne jedinice nema naselja koje nije priobalno, pa se tako tek na 83. mjestu nalazi Velika Gorica, s indeksom priuštivosti 16.2. S vrijednošću indeksa 14.8 Grad Zagreb je na 96. mjestu, u kojem su stanovnici za prosječni godišnji dohodak mogli kupiti 6.7 kvadratnih metara stana.

Kada je riječ o najmu, očekivano, lani su prevladavali ugovori o najmu stana ili apartmana, a najviša medijalna mjesečna cijena njihovog najma po metru kvadratnom lani je zabilježena u Zagrebu, 8.7 eura po kvadratu.

Barbić: Podaci o priuštivosti stanovanja poražavajući

Ravnateljica EIZ-a Tajana Barbić je izjavila da podatak o padu ukupnog broja transakcija nekretninama treba promotriti s određenim oprezom, s obzirom na to da su 2021. i 2020. godina bile "na neki način specifične". Tako, ako se broj transakcija usporedi s pretpandemijskom 2019. godinom, oni je lani bio veći za 4.5 posto.

Iako je ukupno zabilježen pad prometa, transakcije stanovima i apartmanima i dalje rastu, lani za 1.2 posto, pri čemu je vrijednost transakcija u toj kategoriji porasla za 16.8 posto, što je znatno više od prosjeka za sve nekretnine. U tom kontekstu, Barbić je pozdravila poduzete korake države u smjeru kreiranja nacionalne stambene politike.

"Vjerujemo je da je to jedini put da se na adekvatan način adresira problem priuštivog stanovanja, posebno za mlade ljude bez riješenog stambenog pitanja, kao i za kućanstva s niskim dohotkom, kojima je potrebno olakšati ili priuštivu kupnju ili priuštiv najam nekretnine", poručila je Barbić, ocijenivši i da su podaci o priuštivosti nekretnina po pojedinim jedinicama "poražavajući".

Porez na nekretnine

S obzirom na to da se na nekretnine u Hrvatskoj često gleda kao na ulaganje, one se ponekad ni ne iznajmljuju pa ostaju neiskorištene, a Barbić se složila da bi obeshrabrivanju ulaganja u nekretnine u svrhu štednje i špekulacije svakako doprinijelo i adekvatno oporezivanje, to jest porez na nekretnine.

Takvo oporezivanje bi s druge strane dalo priliku i za porezno rasterećenje rada, dodala je.

Resorni ministar Branko Bačić ranije je ove godine najavio da bi nova stambena strategija trebala biti donesena do kraja ove ili početka iduće godine, a državni tajnik u Ministarstvu prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine Željko Uhlir je danas rekao da će se do kraja godine nastojati napraviti barem "osnovni kostur" te politike, dodavši da se ona ne može donijeti "preko noći".

Uhlir: Evidentan nedostatak stanova

Uhlir je izjavio i da se na tržištu nekretnina cijene formiraju slobodno, pa ako na njemu nedostaje proizvoda, oni postaju sve skuplji. Pritom je evidentan nedostatak stanova, istaknuo je, navodeći podatak da se do rata u Hrvatskoj godišnje gradilo oko 24 tisuće stanova, dok se sada ta brojka kreće oko 12 tisuća.

"Znači da nam otprilike godišnje nedostaje deset tisuća stambenih jedinica", ustvrdio je Uhlir. Komentiravši danas predstavljeni pregled tržišta nekretnina, Uhlir je istaknuo da se lani po prvi puta dogodilo da je promet stanovima bio veći od prometa poljoprivrednim zemljištima.

"To je jedna mala anomalija, trebat će to proučiti", rekao je.