NOVI val ruskih doseljenika stigao je u Srbiju i već je utjecao na tržište nekretnina. Zbog veće potražnje, cijene najma u posljednja su dva mjeseca porasle za otprilike 30 posto. Agenti za nekretnine kažu da se glavni priljev tek očekuje, zbog čega je sve neizvjesnije tko će si u većim gradovima moći priuštiti stan koji nije na periferiji, piše Nova Ekonomija.

Ljetos su se Rusijom proširile glasine o mogućem novom valu mobilizacije. Iako je ruski predsjednik Vladimir Putin takve najave nazvao "besmislicama" i ustvrdio da za regrutacijom trenutno nema potrebe, mnogi Rusi iz opreza ipak napuštaju zemlju.

Andrej Stokić iz agencije Attico Group, koji u Novom Sadu uglavnom radi s ruskim klijentima, potvrđuje da se novi val dolazaka već osjeća. "Na tržištu nema dovoljno stanova za potražnju ruskih državljana koji su došli u Srbiju", kaže Stokić.

Cijene najma ponovno rastu

Stokić objašnjava da je novi val imigracije počeo prije otprilike dva mjeseca i očekuje da će se nastaviti. "Mislim da je svaki let u idućem razdoblju unaprijed popunjen", dodaje. Povećana potražnja već se odrazila na cijene najma. "Stanarine su trenutno oko 30 posto više nego prije dva mjeseca. Primjerice, stanovi koji su koštali 1.000 eura sada se iznajmljuju za 1.300, dok stan koji je koštao 400 eura sada može doseći i 600 eura mjesečno", pojašnjava Stokić.

Da je pritisak na beogradsko tržište ponovno jak, potvrđuje i agent Nikola Čobić iz agencije CityExpert. On ipak primjećuje da se novi ruski najmoprimci ponašaju drukčije od onih koji su stizali tijekom prvog velikog vala 2022. godine. "Dosta su oprezniji, ne zlijeću se i ne unajmljuju bilo što po bilo kojoj cijeni", kaže Čobić.

I organizacija za ljudska prava Kovcheg bilježi drastičan porast upita ruskih građana o mogućnostima iseljavanja iz zemlje. Prema zaprimljenim upitima, Ruse najviše zanima preseljenje u Armeniju i Gruziju. Popularne destinacije su i Srbija, Argentina te druge zemlje Latinske Amerike.

Tržište nakon prvog vala 2022.

Prvi veliki priljev ruskih državljana u Srbiju zabilježen je 2022., nakon što je predsjednik Putin proglasio djelomičnu mobilizaciju. Te je godine u Srbiju doselilo više od 19.000 ruskih državljana, dok ih je 2023. došlo gotovo 23.000, pokazuju podaci Republičkog zavoda za statistiku.

Za usporedbu, prije rata u Ukrajini u Srbiju je godišnje doseljavalo između 500 i 2.000 državljana Rusije. Tada su najčešće birali Novi Sad te beogradske općine Novi Beograd, Vračar, Zvezdaru, Stari grad i Savski venac.

Čobić kaže da su tada stanarine "nenormalno rasle", čak i do 200 posto, a pad je počeo krajem 2023. godine. Cijene se, međutim, nikada nisu vratile na prijeratnu razinu. "Druga polovica 2024. i 2025. godina bile su stabilnije i naši su ljudi već mogli priuštiti te cijene. Sada ćemo vidjeti kako će novi val utjecati na naše građane", kaže Čobić.

On napominje da na tržištu i dalje postoje stanodavci koji prednost daju domaćim najmoprimcima ili ne žele iznajmljivati strancima. "I dalje ima nade za naše ljude, ali ako žele ući u utrku s Rusima za dobre lokacije ili moderno uređene stanove, ipak će morati izdvojiti više nego u lipnju ove godine", navodi Čobić.

Strukturni problem priuštivog stanovanja

Kada ponuda stanova ne može pratiti rast potražnje, cijene neizbježno rastu. Za domaće podstanare to znači da moraju izdvajati sve veći dio prihoda za stanarinu, tražiti manje stanove ili se seliti u jeftinije dijelove grada.

Ekonomist Milojko Arsić kaže da novi priljev stranaca dodatno pojačava pritisak na tržište, ali ističe da je problem priuštivog stanovanja u Srbiji puno stariji. "Jedino racionalno dugoročno rješenje je povećanje ponude stanova, izdavanje većeg broja dozvola za privatnu gradnju te da država gradi nova naselja u kojima bi stanovanje bilo dostupno pod povoljnijim uvjetima. Država je to propustila učiniti u zadnjih 15 godina", kaže Arsić.

Kao primjer ozbiljnijeg uključivanja države u stanogradnju navodi naselje Stepa Stepanović u Beogradu, gdje je izgrađeno oko 4.600 stanova. Smatra da bi takvi projekti trebali biti dio šire i dugoročnije stambene politike.

"Treba sustavno raditi na poboljšanju stambenih uvjeta. Međutim, država je najviše promovirala Beograd na vodi, koji je namijenjen najbogatijima. Paradoksalno je da smo se bavili rješavanjem stambenog pitanja za bogate, a zanemarili one siromašnije", ističe Arsić.

Problem je i to što su cijene nekretnina već dugo visoke u odnosu na domaće plaće. "Odnos cijene kvadrata i plaće kod nas je nepovoljniji nego u mnogim drugim državama. Kod nas je potrebno izdvojiti veći broj mjesečnih plaća da bi se priuštio jedan kvadrat stana", objašnjava Arsić.

Cijene nekretnina podižu inflacija, skuplji materijal i radna snaga, investicijska gradnja poput Beograda na vodi, ali i programi stambenih kredita za mlade. Zbog toga svaki novi val potražnje dodatno pogoršava položaj građana kojima su cijene stanovanja ionako teško dostupne.

Širi ekonomski utjecaj

Arsić ipak upozorava da se dolazak stranaca ne treba promatrati isključivo kroz rast stanarina i cijena nekretnina. "Ako se tržište nekretnina promatra izolirano, dolazak stranaca ima negativan učinak jer povećava potražnju i cijene. No, postoje i pozitivni efekti: raste potražnja za drugim proizvodima i uslugama, povećava se potrošnja u ugostiteljstvu, a oni svojim radom pridonose gospodarskom rastu Srbije", zaključuje Arsić.

Novi priljev ruskih državljana može, dakle, dodatno podići stanarine, ali on nije stvorio problem priuštivog stanovanja u Srbiji. Taj problem postoji godinama, a novi val samo pojačava pritisak na tržište na kojem već sada nema dovoljno stanova dostupnih ljudima s prosječnim primanjima.