OČEKIVANO "hlađenje" tržišta nekretnina u Hrvatskoj još nije počelo. U nekim državama EU je pad cijena počeo već sredinom prošle godine, a broj država u kojima cijene nekretnina padaju se povećao od tada. Hrvatska uspješno odolijeva tom trendu.

Zbog sve većeg rasta cijena oni koji prodaju svoje nekretnine imaju i sve veće zahtjeve, često nerealne u ovom trenutku. S obzirom na to da u Hrvatskoj postoji trend rasta cijena umjesto početka "hlađenja" cijena kao u dijelu drugih država EU, te nerealne cijene bi zaista jednog dana mogle postati realne.

Hrvatska je rekorder EU po rastu cijena nekretnina

Prema podacima za razdoblje travanj-lipanj ove godine, cijene nekretnina u Hrvatskoj su na godišnjoj razini (u odnosu na iste mjesece 2022.) rasle 13.7 posto. Time je rekorder EU, i to već treće tromjesečje (devet mjeseci) zaredom.

Cijene su toliko porasle da je Hrvatska za 3 postotna boda ispred rasta cijena u drugoj državi EU s najvećim godišnjim rastom cijena, Bugarskoj (10.7 posto). Više od 5 posto su rasle cijene još u Litvi (9.4 posto), Portugalu (8.7 posto), Sloveniji (7.4 posto), Poljskoj (7 posto) i Latviji (5.6 posto).

Na razini cijele EU su cijene nekretnina pale za 1.1 posto tijekom razdoblja travanj-listopad ove godine u odnosu na isto razdoblje prošle godine, a na razini eurozone pad iznosi 1.8 posto.

U osam država EU su cijene pale; Njemačkoj (-9.9 posto), Danskoj (-7.6 posto), Švedskoj (-6.8 posto), Luksemburgu (-6.4 posto), Finskoj (-5.6 posto), Nizozemskoj (-4.6 posto), Češkoj (-2.9 posto), Slovačkoj (-1.9 posto) i Austriji (-0.3 posto).

Gotovo neprekidni rast cijena nekretnina zadnjih šest i pol godina

Zabrinjavajućim podacima tu nije kraj. Iako je zabilježen pad rasta cijena na godišnjoj razini s 14 posto u prva tri mjeseca ove godine, to je primarno rezultat veće baze u razdoblju travanj-lipanj prošle godine. Gledajući podatke po tromjesečjima, tj. kretanje cijena tijekom razdoblja travanj-lipanj u odnosu na siječanj-ožujak ove godine, cijene su počele još više rasti.

Od travnja do lipnja ove godine su cijene rasle za 3.5 posto u odnosu na prethodno tromjesečje (siječanj-ožujak), dok je tijekom prva ti mjeseca ove godine rast u odnosu na tri zadnja mjeseca prošle godine iznosio 2 posto.

Već 11 tromjesečja, tj. 33 mjeseca u Hrvatskoj cijene nekretnina kontinuirano rastu, u rasponu od 0.9 posto do 5 posto na tromjesečnoj razini. Još alarmantniji je podatak da od početka 2017. cijene nisu rasle samo tijekom dva tromjesečja, što znači da je rast cijena nekretnina u Hrvatskoj skoro neprekinut u posljednjih šest i pol godina.

Tražene cijene su puno veće od realiziranih

Oni koji prate oglašene cijene nekretnina mogu dobiti dojam da je rast cijena i veći nego što pokazuju službeni podaci. Ali oglašene/tražene cijene gotovo nikada nisu stvarno realizirane cijene. Prodavatelji uvijek traže veću cijenu od tržišne, posebno ako se radi o privatnim osobama, a efekt ima i fenomen da mnogi drže lažne oglase za prodaju svojih nekretnina samo da bi mogli prikupljati ponude i prema tome pratiti koliko raste vrijednost njihove nekretnine.

Kupce oglašene/tražene cijene mogu obeshrabriti od kupnje nekretnina, posebno ako se radi o oglasu koji mjesecima i godinama stoji otvoren bez želje vlasnika za stvarnom prodajom. Takve stvari remete tržište, iskrivljuju cjenovne signale i djeluju inflatorno na samo tržište.

Novi prodavatelji koji tek stavljaju svoju nekretninu na tržište gledaju koliko bi mogli tražiti za nju, a pri tome se primarno vode informacijama koje vide kod drugih koji prodaju nekretnine na sličnoj lokaciji, slične vrste i uređenosti.

Zbog onih koji drže otvorene oglase za prodaju s nerealno visokim cijenama samo da bi vidjeli koliko će im biti ponuđeno za nju, bez da imaju stvarnu namjeru prodaje, stvarni prodavatelji dobivaju iskrivljenu sliku o vrijednosti njihovih nekretnina.

Zatim i oni oglašavaju/traže veće cijene nego što bi tražili da imaju realne informacije. Iako kupci nastoje sniziti cijenu i ispregovaraju niže cijene, sama činjenica da je početna cijena prodavatelja veća može dovesti i do veće postignute cijene.

Nerealna očekivanja prodavatelja i nerealno tržište

Problematiku nerealnih očekivanja po pitanju cijena kod prodaje nekretnina je za Index komentirao agent za nekretnine Sanjin Rastovac. Smatra da preveliki apetiti prodavatelja po pitanju cijena štete svim sudionicima na tržištu. 

"Realna varijacija između tražene i postignute cijene na stabilnom tržištu obično iznosi između 5 i 10 posto. Tog pravila se drži većina profesionalnih agencija kod postavljanja cijene jer obje strane, i kupac i prodavatelj, trebaju očekivati pregovore kako bi se lakše postigao dogovor oko prodaje."

"Kada imamo razliku od postignute i tražene cijene u postotku većem od 15 posto, kao što je nerijetko sada slučaj, tada možemo pričati o nerealnim očekivanjima prodavatelja i nerealnom tržištu. Srećom to nije prečest slučaj ako se kod postavljanja cijene savjetuje s profesionalcima, ali do problema dolazi kada se savjet uzima od ljudi koji su čuli da je neki susjed navodno prodao za neku basnoslovnu cifru", objašnjava Rastovac. 

"Tada se događa moment da određeni prodavatelj smatra kako je njegov stan sigurno bolji od susjedovog i podiže cijenu na još višu razinu. Oglas za taj stan vidjet će treći susjed i onda započinje proces koji može završiti samo tako da oglasi tih stanova stoje mjesecima."

U prosjeku se traži 15.8 posto po kvadratu više od prosječnih postignutih cijena

Prema podacima Burze nekretnina, koja djeluje od 1996. i okuplja dvadeset članica agencija za nekretnine, u godinama kada cijene rastu istodobno raste i razlika između traženih cijena i postignutih cijena.

2022. je prema podacima iz baze Burze nekretnina prosječna tražena cijena po kvadratu stanogradnje u Hrvatskoj bila 2135 eura, iako je prosječna postignuta cijena iznosila 1885 eura. 2021. je razlika bila još veća, tražilo se prosječno 2197 eura po kvadratu stanogradnje, a postignuto 1731 eur/m2.

Postotno su prošle godine postignute cijene bila 11.7 posto manje od traženih, a 2021. čak 21.2 posto manje. U prosjeku su postignute cijene 15.8 posto manje od traženih od 2016. do 2022. S obzirom na to da se radi o prosjeku, za pretpostaviti je da u nekim područjima razlika može biti puno veća.

Prodavatelji trebaju smanjiti svoja nerealna očekivanja

"Zadnjih nekoliko godina smo svjedoci fenomena da prodavatelji u kvartovima gdje se radi više novogradnje odlučuju da su njihovi stanovi u starogradnji jednako vrijedni kao susjedna novogradnja, a nerijetko i vrjedniji", opisuje situaciju agent za nekretnine Sanjin Rastovac. 

"Zbog takvog postavljanja cijena kupcima ne preostaje ništa drugo nego kupiti novogradnju jer je opcija sa starogradnjom neisplativa u tim slučajevima. To je jedan od razloga zašto očekujemo da će u narednih šest mjeseci prodavatelji starijih nekretnina trebati razmotriti korekcije cijena kako bi potaknuli prodaju, s obzirom na dinamiku tržišta."

Ljudi više cijene vlastito vlasništvo od realne tržišne cijene

Da ljudi cijene svoju imovinu i stvari više nego što ih cijene drugi nije specifično za Hrvatsku. Fenomen je vezan za ljudsku psihologiju, a često se naziva "vlasnička pristranost".

Ponajviše se utjecajem vlasničke pristranosti na cijene, ljudske odluke i konačnim tržišnim utjecajem bavi bihevioralna ekonomija, grana ekonomije koja se bavi proučavanjem načina na koji psihološki, emocionalni, kulturološki i psihološki faktori utječu na ponašanje ljudi, ili funkcioniranje institucija koje vode ljudi.

Bihevioralna ekonomija kao takva pokušava odgovoriti na pitanja o tome koliko su ljudi zapravo (ne)racionalni, kakvi psihološki i emotivni procesi utječu na donošenje odluka, zbog čega su te odluke često ekonomski iracionalne i u konačnici kako upravljati ljudskim psihološkim manama u rasuđivanju da se donose bolje ekonomske odluke na individualnoj, institucionalnoj i društvenoj razini.

"Vlasnička pristranost" je tipični primjer emocionalne pristranosti zbog koje ljudi pridodaju veću vrijednost vlastitom vlasništvu, često potpuno iracionalno, od njene tržišne vrijednosti. S njom je povezana i "odbojnost prema gubitku", primijećeni fenomen prema kojem percipirani gubitak ljudi puno jače emotivno doživljavaju od istovjetnog percipiranog dobitka.

Vlasnička pristranost, činjenica da ljudi iracionalno više vrednuju svoje vlasništvo od stvarne tržišne vrijednosti, i odbojnost prema gubitku, fenomen da je gubitak psihološki puno bolniji od usporedivog dobitka, razlozi su zbog kojih ljudi precjenjuju svoje vlasništvo, među ostalim nekretnine.

Nagomilani problemi s nekretninama u Hrvatskoj

Bez obzira na to kolika je razlika između traženih i postignutih cijena, to ne mijenja činjenicu da rastu iz mjeseca u mjesec, iz kvartala u kvartal i iz godine u godinu. A taj neprekinuti rast povećava i očekivanja za daljnjim rastom kod ljudi, pa se dobiva efekt lavine koji se teško zaustavlja. 

Novih nekretnina se ne gradi ni izbliza dovoljno da se zadovolji velika potražnja, rast plaća je puno manji od rasta cijena nekretnina, a poseban problem s priuštivim nekretninama imaju gradovi uz obalu zbog turizma. Iznajmljivanje apartmana smanjuje ionako nedostatan stambeni fond, a činjenica da je ta djelatnost daleko povoljnije porezno tretirana od dugoročnog najma znači da se stanovi u gradovima uz obalu ne mogu uzeti ni u najam po prihvatljivim cijenama.