STANOVI u Hrvatskoj početkom 2026. koštali su oko 15 posto više nego što bi se očekivalo s obzirom na plaće, najamnine, troškove gradnje i uvjete kreditiranja. Drugim riječima, cijene su porasle više nego što to mogu objasniti osnovni pokazatelji tržišta.

Istodobno je mjesečnu ratu stambenog kredita danas lakše otplaćivati nego tijekom većeg dijela prošlog desetljeća. No razlog nisu jeftiniji stanovi, nego povoljniji krediti i niže kamatne stope. Stan zato može biti skup, a njegova mjesečna rata ipak razmjerno podnošljiva.

Koliko su cijene stanova odmaknule od onoga što ih uobičajeno određuje pokazuje novi izračun portala Pokazatelji.hr. Riječ je o prvom takvom izračunu za Hrvatsku, izrađenom prema metodologiji koju za analizu svojih tržišta koriste središnje banke Njemačke, Slovenije i Malte.

Izračun ne promatra samo koliko je građanima teško otplaćivati kredit. Cijene stanova uspoređuje s plaćama, najamninama, troškovima gradnje, kamatnim stopama i količinom novogradnje.

Kada se kaže da su stanovi precijenjeni oko 15 posto, to znači da su njihove cijene toliko više od razine koju bi navedeni pokazatelji mogli opravdati. U obzir se uzima koliko zarađuju kupci, kolika se najamnina može dobiti za stan, koliko košta njegova gradnja, koliko stoji kredit i koliko se novih stanova gradi. Kada se sve to usporedi s tržišnim cijenama, dio njihova rasta ostaje neobjašnjen.

Rezultat novog izračuna

Rezultat: u prvom tromjesečju 2026. cijene su bile 14,7 posto iznad razine koju bi ti temelji opravdali. Da broj ne bi ovisio o jednom načinu računanja, isti je izračun ponovljen na 18 načina. Svih 18 pokazuje da su stanovi precijenjeni — od 10 do 26,6 posto. Točan postotak zato ne treba shvaćati doslovno, ali zaključak je u svima isti: cijene su osjetno više nego što ih podupiru plaće, najamnine, gradnja i uvjeti kredita.

Slika ispod pokazuje koliko su stanovi precijenjeni kroz vrijeme (crna crta) i što tu precijenjenost stvara (obojani stupci). Iznad nule cijene su više od održive razine, ispod nule niže.

Važnije od samog podatka da su stanovi precijenjeni oko 15 posto jest pitanje zašto su precijenjeni. Upravo se u tome današnja situacija bitno razlikuje od one iz 2008. godine. Tada su cijene stanova bile previsoke u odnosu na plaće, a otplata kredita bila je teža. Dodatni problem bili su krediti vezani uz švicarski franak, zbog kojih su mnogim građanima rate snažno porasle.

Danas je situacija drukčija. Plaće od 2022. snažno rastu, a kamatne stope i dalje su relativno niske. Zbog toga su rate kredita podnošljivije, pa povoljni uvjeti kreditiranja zapravo ublažavaju precijenjenost. Ono što je danas povećava jesu same cijene stanova. One su porasle više nego što bi se moglo opravdati plaćama, najamninama, troškovima gradnje, kamatama i količinom novogradnje. Cijene kvadrata diljem Hrvatske možete pratiti na Index Oglasima.

Zašto su cijene toliko porasle?

Uvođenje eura uklonilo je tečajni rizik i dodatno snizilo kamate, dok su rast plaća i gospodarstva povećali količinu novca dostupnog za kupnju stanova. Građani pritom drže oko 42 milijarde eura štednje, na kojoj zbog vrlo niskih kamata gotovo ništa ne zarađuju. Dio tog novca zato završava u nekretninama, koje se doživljavaju kao zaštita od inflacije.

Banke istodobno imaju velik i jeftin izvor novca pa nude povoljne stambene kredite. Hrvatske kamate danas su među najnižima u eurozoni, a kreditiranje snažno raste. To dodatno potiče potražnju. Ponuda, međutim, ne prati taj rast. Građevinski sektor još se nije potpuno oporavio od prethodne krize, a dio kapaciteta preusmjeren je na obnovu nakon potresa. Zbog toga su troškovi gradnje visoki, a novih stanova nema dovoljno.

Zato se pritisak na cijene ne čini prolaznim. Dok štednja u bankama gotovo ništa ne donosi, a krediti su jeftini, novac će i dalje tražiti izlaz u nekretninama. Rizik je u tome što današnja podnošljiva rata uvelike počiva na niskim kamatama, koje se s vremenom mogu povećati.

Sljedeća slika pokazuje taj obrat u cijeni novca: hrvatske kamate na stambene kredite (plavo), desetljećima više od europskog prosjeka (sivo), od uvođenja eura padaju ispod prosjeka eurozone.

Ovo nije najava pada cijena

Tu treba biti jasan: ovo nije najava pada cijena. Ovaj izračun samo pokazuje da su cijene više nego što bi se očekivalo prema plaćama, najamninama, troškovima gradnje i uvjetima kreditiranja.

Taj se raskorak može smanjiti na više načina. Cijene mogu godinama ostati slične dok ih plaće i najamnine postupno sustignu, ali mogu i pasti, kao nakon 2008. godine. Ipak, jeftini krediti, velika štednja građana i potražnja stranih kupaca mogu cijene još dugo držati visoko.

Današnja situacija razlikuje se od one prije krize 2008. Mnogi kupci tada su bili prezaduženi, a rast rata tjerao ih je na prodaju. Danas su rate podnošljivije pa je manja vjerojatnost vala prisilnih prodaja koji bi naglo srušio cijene. Potražnja bi mogla oslabjeti kada bi štednja u bankama počela donositi veće kamate. Tada bi dio ljudi novac radije držao u banci nego ga ulagao u stanove.

Što to znači za onoga tko danas kupuje ili prodaje?

Pokazatelj ne govori kada je najbolje kupiti stan niti najavljuje pad cijena. On samo upozorava da su stanovi trenutačno osjetno skuplji nego što bi se očekivalo prema plaćama, najamninama, troškovima gradnje i uvjetima kreditiranja.

Za kupca to znači da danas stan plaća više nego što ga ti pokazatelji opravdavaju, pa treba dobro procijeniti isplati li mu se takva cijena. Za prodavatelja znači da su uvjeti i dalje povoljni, ali i da se tako velik raskorak između cijena i stvarnih ekonomskih pokazatelja s vremenom obično smanjuje.

Tekst i grafikone donosimo u suradnji sa stranicom Pokazatelji.hr. Izvor podataka su DZS i HNB. 

*Stavovi izneseni u kolumnama i komentarima su osobni stavovi autora i ne odražavaju nužno stav redakcije Index.hr portala