CIJENE nekretnina u Hrvatskoj zadnjih godina rastu, više nego na razini EU. U prva tri mjeseca 2022. u prosjeku su porasle za pet posto u odnosu na zadnja tri mjeseca 2021., dok je na godišnjoj razini rast cijena ubrzao na 13.5 posto, pokazuju podaci Državnog zavoda za statistiku (DZS).

Situacija na razini EU, gdje je rast najveći u zadnjih 15 godina, nije ništa bolja. Na godišnjoj su razini cijene nekretnina u EU u prva tri ovogodišnja mjeseca porasle 10.5 posto, najviše od kraja 2006. godine. Hrvatska se tako nalazi iznad prosjeka EU.

Gledajući rast cijena od 2010., cijene nekretnina su na razini cijele EU rasle za 45 posto, najviše u Estoniji (174 posto), Mađarskoj (152 posto) i Luksemburgu (131 posto). Hrvatska je s rastom cijena nekretnina za stanovanje od 38 posto ispod prosjeka, ali primarno zbog toga što su cijene bile u padu dugo godina nakon 2010. Zadnjih godina je primjetan brži rast cijena u Hrvatskoj od prosjeka EU.

Na grafikonu iznad je prikazano kretanje cijena nekretnina od 2010. godine do prva tri mjeseca 2022. Prosječna cijena u 2010. je određena baznim indeksom 100. Vidljivo je da su cijene nekretnina za stanovanje bile manje nego 2010. kroz 2012., 2013., 2014. i 2015. godinu, tj. da je indeks manji od 100.

Tek u 2016. cijene prelaze razinu iz 2010., što je vidljivo rastom indeksa iznad 100. Do sredine 2019. je indeks narastao na 120, što znači da su cijene tada bile 20 posto veće nego 2010., a u prva tri mjeseca 2022. je indeks narastao na 145, što znači da su cijene za 45 posto veće nego 2010. 

Vjerojatno dolazi kriza, hoće li cijene nekretnina padati?

Većina analitičara smatra da EU polako ulazi u recesiju, krajem ove ili tijekom sljedeće godine. Inflacija poništava rast plaća, a u nekim mjesecima čak realno smanjuje prosječnu plaću u gospodarstvu. Istodobno mnogi "skrivaju" novac u nekretnine, jer ga inflacija obezvrjeđuje.

Pitali smo licenciranu agenticu za nekretnine Martinu Naletilić iz agencije Sky Nekretnine o tome što se može očekivati po pitanju nekretnina u budućnosti, s obzirom na vrlo vjerojatnu nadolazeću krizu. "Ne očekujem pad cijena nekretnina u sljedećoj godini u Hrvatskoj. Štoviše, očekujem blagi porast cijena nakon ulaska u eurozonu te u Schengen", jasna je.

"Istovremeno, izgledno je da će doći do recesije na svjetskoj razini, što će za sobom donijeti i stanovitu korekciju cijena nekretnina, no efekti recesije osjetit će se naknadno. Za očekivati je da će do određenih korekcija uvjetovanih recesijom doći za 12 do 18 mjeseci. Korekcije se očekuju u pogledu cijena novogradnji koje će se tada graditi s jeftinijim materijalom te bi se njihove cijene mogle vratiti na razine na kojima su bile prije otprilike pola godine. Samim time, doći će i do korekcije cijena starogradnje - trenutno u oglasima ima mnogo nerealno visokih cijena nekretnina starogradnje koje će se zasigurno morati korigirati na manje iznose, osobito nakon očekivane korekcije cijena novogradnje", smatra Naletilić.

U Hrvatskoj su nekretnine ionako najpopularniji oblik investicije, a inflacija samo pojačava taj fenomen. Ali vrijeme jeftinog novca je pri kraju, upravo zbog toga što središnje banke podižu referentne kamatne stope da bi se borile protiv inflacije, što znači da će isto napraviti i komercijalne banke. To bi moglo neznatno smanjiti potražnju i usporiti rast cijena, zajedno s efektom recesije, ali vjerojatno ne značajno.

Broj prodanih stambenih nekretnina je padao 2020. zbog pandemijske situacije, ali se brzo oporavio kroz 2021.

Cijene u Hrvatskoj su godinama nakon 2008. padale zbog toga što je Hrvatska čak šest godina provela u krizi, puno više nego ostale države. Prema podacima portala burza-nekretnina.com, koji prati kretanje traženih i postignutih cijena nekretnina u Hrvatskoj, cijene su padale sve do 2016. Od tada slijedi rast, čak i veći nego što je bio u godinama prije 2008.

Zanimljivo je da su realizirane cijene stambenih kredita svake godine veće na Jadranu nego u Zagrebu. Tržište nekretnina u Hrvatskoj je dosta homogeno, vrlo aktivno u Zagrebu i uz obalu, dok je ostatak države relativno neaktivan.

Agentica za nekretnine Martina Naletilić smatra da su unatoč rastu cijena od 38 posto u razdoblju 2010. do prva tri mjeseca 2022. nekretnine jednako priuštive kao i tada, s obzirom na rast plaća i povoljnije kredite. "Mišljenja sam da zbog vrlo povoljnih trenutnih uvjeta kreditiranja nema velike razlike u priuštivosti nekretnina. No bitna je razlika u ponudi na tržištu tada i danas, s obzirom na deficit stanova u novogradnji, recentne potrese i općenito s obzirom na činjenicu trenutne veće potražnje od ponude na tržištu."

Subvencije APN-a su umjetno podigle cijene nekretnina

Za jedan aspekt velikog rasta cijena zadnjih godina je kriva isključivo država, a to su subvencije Agencije za promet nekretninama (APN). Država time umjetno podiže potražnju i uzrokuje još veći rast cijena, svima, pa čak i onima koji dobiju subvenciju.

Nije slučajnost da rast cijena nekretnina počinje 2017., iste godine kada su uvedene subvencije APN-a. Danas se subvencionira od 30 do 51 posto mjesečnog anuiteta, tj. rate, ovisno o razvijenosti regije u kojoj se nekretnina kupuje, ali na početku se svima subvencioniralo pola, bez obzira radi li se o Zagrebu ili Vukovaru.

Država je ljude potaknula da kupuju više kuća s obećanjem da će im vraćati polovicu rate kredita i to je podiglo potražnju. Svaki rast potražnje dovodi do rasta cijene, iz čega slijedi da je svake godine od uvođenja cijena nekretnina rasla više nego što bi to bio slučaj da subvencija nije bilo.

Tom subvencijom svi građani Hrvatske plaćaju kupnju nekretnina onima koji dobiju kredit preko APN-a, jer se kamate subvencioniraju iz državnog proračuna. Kako cijene od 2017. rastu više nego bi rasle da nije bilo APN-ovih subvencija, koristi od njih su imali samo oni koji su ih dobili prvih par godina. Svi nakon toga, uključujući i one koji su dobili subvenciju, su na gubitku, iz jednostavnog razloga što im je cijena nekretnina danas veća nego što bi bila da subvencija nije bilo od 2017.

Svima je bilo jasno da će doći do toga. Ekonomisti su na to upozoravali, čak je i ekstremno lijeva Radnička fronta (RF) na svojoj konferenciji za medije upozorila da subvencioniranje nekretnina dovodi do poskupljenja, a HNB je u svojoj analizi 2020. zaključio da su APN-ove subvencije dovele do većeg rasta cijena nego što bi bio da ih nije bilo. Država se oglušila.

Godinama se efektom lavine akumulirao efekt dodatnog rasta cijena nekretnina zbog subvencije, svaki dodatni godišnji rast cijena se dodaje na dodatni rast cijena zbog subvencija iz prijašnje godine i tako iz godine u godinu ukupni efekt postaje sve izraženiji.

EU je upozorila Hrvatsku da subvencije mogu dovesti do kraha tržišta nekretnina

U veljači je Europski odbor za sistemski rizik (ESRB) upozorio Hrvatsku, uz još četiri države članice, da bi rast cijena nekretnina mogao ugroziti gospodarstvo i dovesti do kraha tržišta nekretnina te pozvao na poduzimanje hitnih mjera. Od država traži da ne potiču zaduživanje građana kroz subvencionirane kredite.

I naša sugovornica agentica za nekretnine Martina Naletilić smatra da APN-ove subvencije nisu dobra politika. "Smatram da APN treba zamijeniti smislenijim i učinkovitijim mjerama. Osnovni problem APN-a je njegova periodičnost odnosno segmentiranost koja utječe na rast cijena nekretnina - model kontinuiranog subvencioniranja onemogućio bi periodički rast cijena sa svakim novim APN-om. Nadalje, APN je u konačnici prvenstveno i najviše benefit za prodavatelje čija zarada se kroz ovakvu mjeru garantirano automatizmom povećava, s obzirom na to da je APN prije svega okidač rastu cijena nekretnina", objašnjava.

"Također, potrebno je ograničiti dostupnost takve mjere na ciljane skupine korisnika jer nije logično da mjeru mogu koristiti i  osobe s visokim mjesečnim primanjima koje lako mogu financirati kupnju i same. Nadalje, država mora urgentno krenuti s alternativnim mjerama poput socijalne stanogradnje. Dobar primjer za to su neki europski gradovi primjerice poput Beča", smatra Naletilić.

Ključni razlozi zašto cijene vjerojatno neće padati

Prema podacima sa zadnjeg popisa stanovništva, Hrvatska je od 2011. izgubila 396.360 stanovnika i 81.603 kućanstva, a broj stambenih objekata je narastao za više od 100.000. Istodobno su cijene rasle za više od trećinu. Isto tako je poznato da u Hrvatskoj čak 91 posto ljudi živi u vlastitoj nekretnini.

Ti podaci sugeriraju da će cijene nekretnina početi padati, posebno ako se u obzir uzme vjerojatna nadolazeća kriza u EU i Hrvatskoj. Sve dok se ne uzmu u obzir dvije stvari: broj nekretnina koje kupe stranci i postotak stanovništva koji živi u pretrpanim nekretninama.

Hrvatska ima jedan od najvećih postotaka u EU po tom pitanju. 36.2 posto ljudi živi u pretrpanom kućanstvu, dok na razini EU 17.8 posto. U 2011. je u Hrvatskoj 44.6 posto ljudi živjelo u pretrpanim kućanstvima pa je smanjenje od 8.4 postotna boda do 2020. dobar pokazatelj napretka.

Ali to znači i da postoji još puno ljudi u Hrvatskoj koji žele kupiti nekretninu, jer jako puno mladih do 30 godina živi s roditeljima i jako puno mladih obitelji u nekretninama skupa s roditeljima. Svi traže bijeg iz pretrpanih nekretnina i to će održavati potražnju za nekretninama unatoč padu broja stanovnika.

Zadnjih godina raste i broj nekretnina koje kupuju stranci. Tako je u Istri 40 posto svih kupnji 2020. te oko trećine u Primorsko-goranskoj županiji. Strani državljani su prošle godine kupili 9514 nekretnina u Hrvatskoj, što je porast od 50 posto u odnosu na 2020. godinu.

Naša sugovornica također smatra da strani kupci kompenziraju bilo kakav pad domaće potražnje za nekretninama. "Hrvatska je u specifičnoj situaciji zbog ulaska u eurozonu. Očekuje se da će pad potražnje, do kojeg će doći zbog recesije, kompenzirati novi strani kupci. Ta pretpostavka vrijedi prije svega za jadransku obalu te Zagreb. U nekim obalnim mjestima već sada su kupci nekretnina preko 50% stranci. S obzirom na ulazak u eurozonu, najavljeni Schengen te visoki životni standard i dobru kupovnu moć stranih kupaca, u narednom razdoblju očekujemo porast potražnje, prvenstveno na jadranskoj obali te u Zagrebu, a samim time i rast cijena nekretnina."

Iako raste inflacija, vjerojatno dolazi recesija i sve je manje stanovnika, još je puno prostora za rast cijena stambenih nekretnina u Hrvatskoj.