SKORO uvođenje eura u Hrvatskoj je već poremetilo cijene nekretnina. Nekretninski agenti već duže vrijeme tvrde da se jako velik dio nekretnina kupuje gotovinom, a to daje naslutiti kako je bar dio kupoprodaja motiviran izbjegavanjem pretvaranja velikih svota kunske gotovine preko banaka i mjenjačnica u eure.

Kuna od 1. siječnja 2023. prestaje biti valuta kojom se može plaćati, iako će se još godinu dana moći zamijeniti kune za eure u bankama, Fini i Hrvatskoj pošti. Prvih šest mjeseci će se to vršiti bez naknade, a sljedećih šest mjeseci će navedene institucije imati pravo naplaćivati naknadu.

To znači da će se sva gotovina u kunama morati pretvoriti u eure preko institucija u čije podatke imaju uvid Porezna uprava i Ministarstvo financija. Stvarno velike iznose novca, primjerice dovoljno velike za kupovinu nekretnine, državna bi tijela mogla zamijetiti.

Da bi se izbjegle neželjene kontrole prilikom konverzije, najelegantnije je tu gotovinu u kunama pretvoriti u drugi oblik imovine, kao što su nekretnine. To je tradicionalni najdraži oblik ulaganja i štednje hrvatskih građana.

Još uvijek će se morati platiti porez na promet nekretninama u iznosu od 3 posto ugovorene cijene, ali novac ne treba prolaziti kroz banke, Finu ni Hrvatsku poštu. Trenutno se nekretnina ne može platiti gotovinom pravnoj osobi (kompaniji), ali može fizičkoj osobi. Banke imaju zakonsku obavezu da svaku transakciju veću od 200 tisuća kuna prijave Uredu za sprječavanje pranja novca, a od 1. siječnja 2023. će limit biti spušten na 10 tisuća eura.

Rekordan rast tržišta nekretnina u 2021. i prvoj polovici 2022. 

Iako Hrvatska, ako se gleda period od 2015., nema problema s velikim rastom cijena nekretnina i s rastom od 58 posto je tek blago iznad prosjeka EU (49 posto), u prvoj polovici 2022. je prvi vrhu EU po rastu cijena. Gledano na kvartalnoj razini, prva tri mjeseca ove godine je Hrvatska imala četvrti najveći rast cijena nekretnina u EU, a druga tri mjeseca sedmi najveći.

Da bismo dobili pravu sliku rasta tržišta nekretnina u Hrvatskoj, najbolje je pogledati podatke o broju kupljenih i prodanih nekretnina te ukupnoj vrijednosti prodanih. Upravo ti podaci pokazuju da se nekretnine u Hrvatskoj sve više i sve skuplje prodaju.

2019. su u Hrvatskoj zabilježene 111.673 kupoprodajne transakcije nekretnina, što, osim stanova i kuća, uključuje apartmane, građevinska zemljišta, poljoprivredna zemljišta, poslovne prostore, poslovne zgrade i ostale vrste nekretnina. Ukupna vrijednost svih transakcija je bila manja od 40 milijardi kuna.

Zbog pandemije i protupandemijskih mjera je 2020. zabilježen pad broja kupoprodajnih transakcija na 103.093, a u odnosu na godinu ranije ukupna vrijednost prodanih stanova i apartmana se smanjila za 1.2 posto te poljoprivrednih zemljišta za čak 20.8 posto. Ipak, ukupna vrijednost svih transakcija je prešla 40 milijardi kuna, s povećanjem od 0.5 posto.

Pravi uzlet nekretninskog sektora počinje 2021., ukupna vrijednost svih ugovora raste na više od 60 milijardi kuna, što je povećanje za čak 50.1 posto u odnosu na 2020. Broj transakcija također naglo raste, na 134 tisuće, tj. za 30 posto. Kupoprodajne transakcije nekretnina gledane u odnosu na ostvareni BDP rastu s 11 posto BDP-a 2020. na 14 posto BDP-a 2021.

Usporedba s 2017. pokazuje strahoviti rast nekretninskog tržišta u Hrvatskoj. Te godine je bilo 99.565 kupoprodajnih transakcija, a 2021. 35 posto više, 133.997. Ipak, pravi rast je vidljiv kada se usporedi ukupna vrijednost svih prodanih nekretnina u 2017. i 2021. Tu je rast golemih 89.38 posto, s 31.73 milijarde kuna na 60.09 milijardi kuna.

Taj rast ukupne vrijednosti nije ravnomjerno raspoređen s obzirom na tip nekretnina, a najveći je rast vrijednosti kupoprodaja stanova/apartmana (s 11.6 milijardi kn na 23.2 milijarde kn, dvostruko više) i građevinskog zemljišta (s 5.5 milijardi kn na 13.66 milijardi kn, što je rast od 148 posto), dok je vrijednost poljoprivrednog zemljišta (s 1.9 milijardi kn na 2.4 milijarde kn, za 26.32 posto) i poslovnih prostora (s 1.62 milijarde kn na 2.46 milijardi kn, za 51.85 posto) rasla znatno manje.

Više od 50 posto kupoprodaja nekretnina je u gotovini

O kretanjima na tržištu nekretnina razgovarali smo sa Sanjinom Rastovcem iz zagrebačke agencije Sky Nekretnine. Prema njegovom iskustvu, vidljivo je povećanje kupnje nekretnina u gotovini, ali uvođenje eura nije jedini razlog za to.

"U zadnjih godinu dana osjetno se povećao udio plaćanja gotovinom. Iz razgovora s kolegama rekao bih da je to slučaj kod više od 50 posto kupoprodaja u zadnjih par mjeseci. Jedan od razloga je, dakako, uvođenje eura, ali i inflacija te sve ostalo što je dovelo do akumuliranja velike količine novca na računima i van njih", objasnio je g. Rastovac.

"Treba imati na umu da imamo oko 30 posto stranih kupaca, koji su većinom gotovinski kupci, pa su oni zaslužni za dobar dio ranije spomenutog postotka. Za očekivati je da će se njihov udio uskoro i povećati, a da će broj odobrenih kredita u sljedećoj godini padati zbog podizanja kamata. Posljedično, postotak stranih kupaca i postotak gotovinskih kupovina mogao bi rasti, ali broj transakcija padati zbog sve manjeg broja kreditno sposobnih građana", nastavlja.

"Rekao bih da u Zagrebu ima jako puno kupaca Hrvata koji žive u inozemstvu, pogotovo za novogradnju, ali po moru mislim da je više stranaca. Kod najskupljih novogradnji u Zagrebu su kupci većinom Hrvati iz inozemstva ili stranci koji imaju neku poveznicu s Hrvatskom", zaključuje g. Rastovac.

Aljoša Vučetić iz pulske agencije Maris Nekretnine ima drugačija iskustva, ali ne zbog toga što misli da se kupnjom nekretnina gotovinom ne pokušava zaobići Porezna uprava, nego iz njegovog iskustva to nije novija pojava, pa se ne može povezati s ulaskom u eurozonu.

"Kod većine rješavanje gotovine, bilo kuna ili eura, nema nikakve veze s ulaskom Hrvatske u eurozonu. Naravno, bilo je dosta plaćanja u gotovini, ali samo jer su ljudi stekli taj novac na crno i zato su ga se rješavali, kako građani Hrvatske tako i stranci. Pogotovo se to odnosi na gastarbajtere, koji su kupovali nekretnine da prikriju tragove, nazovimo to tako. Tako da se ne bih složio da je dolazak eura razlog kupnje u gotovini", otkriva g. Vučetić.

Popularnost gotovine pri kupnji nekretnina potvrđuju i podaci HNB-a

Iako je teško znati koliko je točno praksa rješavanja gotovine odgovorna za rast potražnje, neke stvari su jasne. Od 2017. do 2021. je zabilježen veliki rast transakcija na tržištu nekretnina u Hrvatskoj, ukupna vrijednost je skoro udvostručena, a najveći rast je kod stanova/apartmana i građevinskog zemljišta.

Uz to, u prvoj polovici 2022. smo pri vrhu članica EU po rastu cijena, udio nekretnina koje su kupljene gotovinom se zadnjih mjeseci povećao i iznosi više od 50 posto, prema izjavama samih agenata za nekretnine, ali isto je javno govorio i guverner Boris Vujčić.

HNB prati kretanje kredita banaka i drugih financijskih institucija u cijeloj Hrvatskoj i, uspoređujući ukupnu vrijednost transakcija kupovine stanova i kuća s vrijednosti novih stambenih kredita, jasno je da se stvarno pola i više stanova, apartmana i kuća kupuje gotovinom.

Razlog za to je sigurno i akumulirana dodatna štednja za vrijeme pandemije, kroz 2020. i 2021. Tih godina, posebno u 2020., u cijeloj EU zabilježen je veliki rast dijela mjesečnog dohotka koji se štedi, pa tako i u Hrvatskoj.

Također, ovaj način skrivanja novca od državnih Poreznih vlasti nije novost. Uvođenje eura samo je dodatan razlog za intenziviranje tog načina izbjegavanja oporezivanja i propitkivanja porijekla imovine.