NEKRETNINE su jedna od najpopularnijih i najomiljenijih investicijskih klasa u Hrvatskoj. U ovom članku pozabavit ćemo se prednostima i manama ulaganja u nekretnine, kao i nekim skrivenim troškovima te drugim stvarima koje treba razmotriti prilikom odlučivanja o kupnji nekretnine na nekom području.

Krenimo s potražnjom na tržištu nekretnina, odnosno okruženjem koje je poticajno za rast potražnje.

Najvažnija stvar u pogledu potražnje na tržištu nekretnina je promjena broja stanovnika u zemlji ili području u koje ulažete i trend tih promjena. Odmah nakon toga dolazi rast gospodarstva te, za hrvatsko tržište nekretnina iznimno bitan – turizam. Primjerice, pogledajte statistiku EU-a o promjeni cijena nekretnina u periodu od 2008. do 2017. g. u sljedećem grafikonu.

Iz ovoga možemo vidjeti da, u osnovi, bogatije zemlje (jedina iznimka je Irska koja je tijekom posljednje recesije doživjela veliki pad cijena nekretnina i velike probleme u bankarskom sektoru) zbog dobre ekonomije privlače ljude i tako stvaraju dodatnu potražnju za stambenim nekretninama, a ako tome dodamo i dobar gospodarski rast, dobijemo ovaj rezultat.

Naravno, i mnogi drugi čimbenici utječu na promjenu cijena nekretnina, ali u ovom članku ćemo proučiti samo najvažnije.

Sljedeće što trebamo imati na umu je životni vijek zgrada koji u prosjeku traje oko 100 godina, što znači da možete očekivati osjetan pad cijene kako se nekretnina približava svome kraju. Naravno, postoje i nekretnine koje su stare nekoliko stotina godina, ali količina ulaganja potrebna da bi nekretnina bila pogodna za uporabu i nakon toliko vremena većinom nije ulagački opravdana.

Kada pogledamo svjetsko tržište nekretnina poznatih svjetskih gradova za koje smo svi čuli, rast cijena ni u njima nije bio ujednačen.

U navedenim gradovima neto prihodi od najma (prihodi umanjeni za sve troškove) mogu pasti na samo 2% godišnje u odnosu na ulaganje. To je znak da na navedenom tržištu postoji mnogo ulagača koji kupuju nekretnine radi zarade od povećanja cijene nekretnine, a ne toliko za stvaranje prihoda od najma. To je rizičniji oblik ulaganja u nekretnine od kupnje radi prihoda od najma te bi prije pripadao kategoriji špekulacije nego ulaganja.

Treba imati na umu troškove koji idu uz nekretninu

Zamislimo da smo uzeli u obzir sve ove parametre i da smo uspjeli naći odličnu nekretninu za najam kojim bi si stvorili dodatan izvor prihoda.

Za one koji su voljni preuzeti posao upravljanja vlastitom nekretninom, ona može biti snažan polu-pasivni izvor prihoda zbog kombinacije najma i povećanja vrijednosti nekretnine.

Ali ljudi često zaboravljaju neke dodatne troškove i procjenjuju samo savršeni scenarij prilikom procjene povrata na ulaganje svoje investicije.

Na primjer, ako kupite nekretninu za 100 000 eura koju možete iznajmiti za, recimo, 400 eura mjesečno, to znači da biste ostvarili povrat na svoje ulaganje od 4,8% godišnje i određenu aprecijaciju cijene nekretnine od, recimo, 2% godišnje, što bi u osnovi iznosilo 6,8% godišnjeg povrata na vaše ulaganje. Ne zvuči loše.

No nekretnina ima i dosta troškova na koje ulagači nerijetko ne misle pri kupnji:

- nekretnina neće biti iznajmljena 100% vremena

- porezi na kupnju i najam

- osiguranje

-  plaćanje postotka prihoda agenciji za iznajmljivanje ako ne odlučite samostalno brinuti o nekretnini

- održavanje (kuhinja, uređaji, pod, krov itd.)

- kamate ako niste kupili nekretninu gotovinom.

Sada, kada od prihoda oduzmemo i ove dodatne troškove, dolazimo do stvarnog povrata na ulaganje koji vjerojatno ne prelazi 5% godišnje, ali varira od nekretnine do nekretnine.

Ako ste zadovoljni tim povratom, dolazimo do posljednjeg problema o kojemu rijetko tko razmišlja, a to je diverzifikacija.

Kao što sam naveo u prethodnom članku, nikada ne biste trebali ulagati više od 10% svog portfelja u samo jednu investiciju (dionicu, plemeniti metal, sirovinu, nekretninu ili bilo što drugo) ili, u ovom slučaju, jednu nekretninu i, ako ćemo slijediti ovo pravilo, investitor u nekretninu vrijednu 100 000 eura trebao bi imati milijun eura vrijedan portfelj koji rijetko tko od nas ima.

Postoje i fondovi za ulaganje u nekretnine

Staviti sva jaja u istu košaru je iznimno riskantna stvar, bez obzira na to koliko se ulaganje činilo sigurno ili isplativo. Mnogo puta su prirodne nepogode, neplanirani kvarovi ili neka viša sila preokrenuli planirani prinos za 180 stupnjeva te je stoga dobro rasporediti svoju štednju na više ulaganja.

Zato je dobro razmisliti i o REIT-u (engl. Real Estate Investment Trust) koji je u principu fond za kupnju nekretnina koji isplaćuje svojim ulagateljima dividendu (većinom između 4% i 7% godišnje), ali je ulaganje diverzificirano na mnogo nekretnina te ne ovisi o jednoj. Još jedna alternativa je ulaganje u dionice neke turističke kompanije kojih Hrvatska ima mnogo, a koje su također vlasnice mnogih nekretnina duž obale, a neke (Arenaturist i Valamar Riviera, npr.) su vlasnice i hotela izvan Hrvatske.

Ne tvrdim da su nekretnine nužno loša investicija, ima puno portfelja u koje bi se ovakva vrsta ulaganja (koja nije jako volatilna i ima stabilan prihod) savršeno uklopila, ali meni su draža neka alternativna nekretninska ulaganja. Da ne spominjemo da prihod od nekretnine nije potpuno pasivan te iziskuje i nešto vremena.

Kada pričamo o nekretninama u Hrvatskoj, moramo se dotaknuti i nekih specifičnosti naše zemlje.

Iz opsežne studije Ekonomskog instituta Zagreb možemo vidjeti da je medijan cijena stanova/nekretnina po m₂ padala sve do 2015. godine kada je iznosila 7.858 kuna po m₂. Nakon toga medijan se oporavlja da bi u 2017. godini dosegnuo 8.310 kuna po m_2, što je još uvijek ispod razine iz 2012. godine, i to za 343 kune, stoga procjene stručnjaka o rastu cijena nekretnina od 2% godišnje treba uzeti s rezervom.

Idealna situacija svake godine nije ni u bogatijim zemljama s rastom stanovništva, tako da se podacima iz Hrvatske ne trebamo čuditi (cijene umanjene za inflaciju).

Naravno, iz 2. grafa vidimo službene podatke Eurostatovog ureda koji ne odgovaraju stvarnoj situaciji. Stvarni broj stanovnika u Hrvatskoj pada puno bržim stopama nego što službeni podaci to pokazuju te smo vrlo vjerojatno od ulaska u EU 2013. g. do danas izgubili oko 10% populacije – što zbog manjeg broja rođenih od broja umrlih, a što zbog velikog broja iseljenih. Dodatan problem je što se veliki dio od ukupnog broja iseljenih odnosi na mlade ljude koji bi trebali biti temelj demografske obnove u budućnosti te je za očekivati da, kada iseljavanje i uspori, nastavimo gubiti stanovništvo zbog sve manjeg broja rođene djece.

Tu dolazimo i do problema broja praznih stanova koji će biti uteg na tržištu i svim ostalim nekretninama. Nažalost, posljednji podaci su iz 2011. g., ali trend je jasno vidljiv. Uz manje stanovnika na dodatan broj stanova imamo fenomen od preko 400 000 praznih i/ili nenastanjenih stanova.

Naravno, svi znamo kako se u zadnjih nekoliko godina nije jednako kretala cijena nekretnina u Zagrebu, Dalmaciji ili Istri te u Slavoniji. Isto tako, broj turista u manjim mjestima omogućuje nešto veći povrat na ulaganje, ali i veći rizik budući da se u manjim mjestima na obali nerijetko ekonomija cijelog mjesta oslanja na noćenja turista.

Kao što smo vidjeli u mnogim mediteranskim zemljama, loše sezone nisu rijetkost te mogu zadesiti svakoga, stoga treba odvagnuti sve pozitivne i negativne strane pri odlučivanju o ulaganju u nekretnine s obzirom na demografske trendove u Hrvatskoj jer je pitanje koliko turizam dugoročno može nadomjestiti pad broja stanovnika.

Naravno, na svakom koraku je vidljivo da je 2018. godina bila dobra za tržište nekretnina, ali, nažalost, službenih podataka za cijelu godinu još nema pa sam ovdje navodio podatke zaključno s 2017. godinom. Iako, kod dugoročnih ulaganja jedna iznimno dobra ili loša godina ne bi trebala igrati bitniju ulogu kod donošenja bitne odluke.

*Autor teksta završio je Pravni fakultet Sveučilišta u Zagrebu. Profesionalno se bavi internetskim oglašavanjem, a hobi mu je proučavanje financijskih tržišta i piše blog o toj tematici.

**Stavovi izneseni u kolumnama i komentarima su osobni stavovi autora i ne odražavaju nužno stav redakcije Index.hr portala. Tekst nije poziv na kupnju ili prodaju vrijednosnih papira, a za profesionalni savjet o ulaganjima obratite se ovlaštenim financijskim savjetnicima.