RAST cijena kuća i stanova u zadnjih nekoliko godina jedan je od najvećih problema s kojima se Hrvatska suočava, posebno mlade obitelji. Posljedica je to rasta standarda, sve više kupaca iz inozemstva, pa čak i "pranja novca", ali i državne politike subvencioniranja kupnje nekretnina preko APN-a.

Nakon nekoliko godina čak je i država shvatila da subvencije preko APN-a samo povećavaju cijenu nekretnina (nakon što su to shvatili svi ostali), pa se više ne provode. U zamjenu za to se predlaže nekoliko poreznih reformi, a jedna od njih je povrat pola plaćenog PDV-a onima koji su kupili prvu nekretninu.

To je dio Nacionalnog plana stambene politike za 2025. i 2026. godinu koji izrađuje Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine, a uskoro bi trebali biti objavljeni svi detalji. Za sada se u javnost puštaju samo dijelovi dokumenta, vjerojatno da bi se testiralo bilo javnosti.

Ušteda je velika, ali puno je problema oko najavljenog povrata PDV-a

Ako se provede ideja o povratu pola iznosa PDV-a onima koji kupuju prvu nekretninu, to bi trebalo smanjiti efektivnu cijenu. Državni zavod za statistiku (DZS) je objavio cijene novih stanova u Hrvatskoj u prvoj polovici godine.

Na razini Hrvatske je prosječna cijena iznosila 2377 eura/m2, od toga u Zagrebu 2830 eura, a u ostalim naseljima 2059 eura. U te iznose su uključeni troškovi građevinskog zemljišta, građenja, projektiranja, dozvola, PDV-a i ostalih poreza.

Za stanove novogradnje od 70 m2 koji se kupuju po prosječnim cijenama, najavljeni povrat pola uplaćenog PDV-a bi trebao smanjiti cijenu za 16.639 eura na razini Hrvatske, 19.810 eura u Zagrebu i 14.413 eura u ostalim naseljima.

Efektivna cijena bi bila 10 posto manja od konačne cijene iz ugovora. Iako to zvuči kao dobra vijest, s planom o povratu polovice iznosa PDV-a onima koji kupuju prvu nekretninu ima puno problema, do te razine da je ta politika kontraproduktivna za ostvarivanje cilja, a to je olakšavanje mladima da kupe prvu nekretninu.

Najveći problem je to što povrat PDV-a neće utjecati na kreditnu sposobnost

Prvi i najveći problem je to što sama cijena koja se plaća na početku ostaje ista jer će državi trebati određen period prije nego što izvrši povrat pola iznosa plaćenog PDV-a. Kupac koji ostvari to pravo na temelju toga što mu je to prva nekretnina u životu vjerojatno će morati predati zahtjev za povrat PDV-a nakon što ga plati.

Administrativno će obrada tog zahtjeva trajati određen period, a s obzirom na iskustva s brzinom državne birokracije on neće biti kratak. Kako cijena koju kupac u početku mora platiti ostaje ista, to znači da će iznos nekretninskog kredita koji kupac podiže morati biti uvećan za stopu PDV-a od 25 posto.

Za one koji plaćaju nekretnine gotovinom, bez obzira na to radi li se o novogradnji ili starijim građevinama, to nije problem. Ali, za one koji za cijelu vrijednost ili dio vrijednosti podižu kredit kod banke to predstavlja problem.

Kupac nekretnine će morati platiti cjelokupni iznos PDV-a, pa na iznos iz ugovora povrat PDV-a neće imati nikakav utjecaj, a kredit će banke davati po pravoj cijeni u ugovoru. Kreditna sposobnost isto će biti procjenjivana prema iznosu iz ugovora, pa povrat PDV-a neće imati nikakav utjecaj ni na olakšavanje kupnje prve nekretnine mladima koji u tu svrhu podižu kredit.

Pomaže onima koji plaćaju gotovinom i već imaju kreditnu sposobnost za kupnju, uopće ne pomaže onima koji nemaju kreditnu sposobnost 

To jednostavno znači da će najviše koristi od povrata PDV-a imati oni koji plaćaju stan gotovinom te oni koji imaju sposobnost za podizanje kredita da bi platili punu cijenu stana i eventualno nakon kasnijeg povrata PDV-a smanjili rok otplate tog kredita.

Onima koji nemaju dovoljno veliku kreditnu sposobnost zbog niskih primanja, a pritom se primarno misli na plaću, povrat pola iznosa PDV-a ne znači puno. Oni ionako ne mogu podignuti dovoljno velik kredit da bi platili punu cijenu s punim iznosom PDV-a.

Zapravo povrat PDV-a neće značiti ništa po pitanju priuštivosti stambenih nekretnina građanima slabije platežne moći. Pomagat će onima koji ionako imaju dovoljno visoke plaće da podignu kredit za plaćanje nekretnine s uključenim punim iznosom PDV-a ili plaćaju cijeli iznos gotovinom.

Neće se graditi više stanova zbog povrata PDV-a

Prošle godine u Hrvatskoj je prodano 4370 novih stanova, od čega 1772 u Zagrebu i 2598 u drugim naseljima. S obzirom na to da je prema podacima Ministarstva prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine 2022. broj kupoprodaja stanova bio 30 tisuća, radi se o malom udjelu novogradnji u ukupnim transakcijama.

Budući da povrat polovice PDV-a ni na koji način ne povećava priuštivost nekretnine, neće djelovati ni na rast izgradnje novih stanova. Sudeći prema izjavama agenata za nekretnine u medijima, velika većina novogradnje se prodaje za gotovinu, tj. bez kredita.

Ne samo da se prodaju za gotovinu nego se prodaju čim investitor dobije dozvolu za gradnju. Gradovi poput Zagreba i Splita su puni novih zgrada koje nisu ni bile na tržištu u klasičnom smislu jer su stanovi u njima prodani i prije izgradnje.

Prostor za malverzacije je ogroman, kao kod APN subvencija i POS-a

Kao i sa svakom mjerom u Hrvatskoj, problem su potencijalne malverzacije. Povijest varanja s mjerama kojima se želi utjecati na priuštivost nekretnina je u Hrvatskoj jako duga. Zgrade Programa poticane stanogradnje (POS), koje su izgrađene da bi se prodale po daleko manjoj cijeni od tržišne onima koji tako rješavaju stambeno pitanje, pune su apartmana za turiste.

Zakon o društveno poticanoj stanogradnji (POS) promijenjen je tek u 2019. da bi se spriječili oni koji su opremali stanove i nudili ih na tržištu kao turističke apartmane. Ima i onih koji su ostali živjeti u stanu koji nije bio njihov na papiru, a kada bi kupili POS stan po manjoj cijeni od tržišne, dali bi ga u neprijavljeni dugoročni najam.

APN subvencije su bile promašena ideja od početka, koja je povećala rast cijena nekretnina. Ali i tu se "snalazilo", kao bivši ministar Banožić, koji je prodao stan čiji je bio vlasnik da bi stekao pravo na subvenciju APN-a za kupnju prve nekretnine.

Subvenciju, koju su preko države plaćali svi građani Hrvatske, dobio je iako je u to vrijeme imao mjesečna primanja od 2740 eura neto i dodatnih 3500 eura godišnjih prihoda, daleko iznad državnog prosjeka. 

Jednostavno, mjera koja pomaže nekome tko gotovinom može kupiti stan, a ne pomaže onome tko nema dovoljno veliku kreditnu sposobnost, tj. plaću da podigne kredit za stan, ne može biti dobra. A sve "rupe" preko kojih se zloupotrebljavao APN i još uvijek zloupotrebljava POS ostale su ili su se povećale.