AGENCIJA za promet nekretninama (APN) uskoro kreće s novim krugom državno subvencioniranih stambenih kredita. Tako se nastavlja sustavno državno umjetno dizanje cijena nekretnina, na štetu svih pa i onih koji dobiju subvencionirani kredit. Država u Hrvatskoj voli intervenirati u tržište nekretnina, a konačni rezultat je štetan za sve osim građevinskih kompanija, agencija, banaka i onih koji koruptivnim radnjama iskorištavaju razne državne programe.

Subvencije preko APN-a podižu cijene nekretnina

Priča oko APN-a je relativno jednostavna i za razumjeti je treba samo malo ekonomske logike. Subvencioniranje stambenih kredita se uvodi 2017. i od tada utječe na cijene, tj. povećava rast cijena nekretnina.

Danas se subvencionira od 30 do 51 posto mjesečnog anuiteta, tj. rate, ovisno o razvijenosti regije u kojoj se nekretnina kupuje, ali na početku se svima subvencioniralo pola, bez obzira radi li se o Zagrebu ili Vukovaru.

Prvih par krugova subvencija je bilo korisno onima koji su ih dobili. Iako su subvencijama praktički svi građani Republike Hrvatske koji plaćaju porez i pune proračun ustvari plaćali stanove korisnicima subvencije, politika je bar za nekoga (osim građevinare, nekretninske agencije i banke) bila pozitivna.

>> Sve je manje ljudi, a sve više stanova. Stiže li veliki pad cijena nekretnina?

Iste godine kada je subvencioniranje uvedeno pojavljuje se i utjecaj na rast cijena. Jednostavno, država je ljude potaknula da kupuju više kuća s obećanjem da će im vraćati polovicu rate kredita i to je podiglo potražnju. Svaki rast potražnje dovodi do rasta cijene, iz čega slijedi da je svake godine od uvođenja cijena nekretnina rasla više nego što bi to bio slučaj da subvencija nije bilo.

Svima je jasna štetnost subvencija - osim državi

Ta jednostavna ekonomska logika je jasna svima osim državi. Brojni ekonomski analitičari su upozorili da će dovesti do rasta cijena, a čak je i ekstremno lijeva Radnička fronta (RF) na press konferenciji poručila da subvencioniranje nekretnina dovodi do poskupljenja. Isto je zaključio i HNB u svojoj analizi iz 2020. Dakle, široki konsenzus.

>> Radnička fronta traži ukidanje APN-ovih poticaja 

Tu priča tek počinje jer kako godine i novi krugovi subvencija prolaze, tako se akumulira utjecaj na rast cijena. To je tzv. efekt snježne kugle - svaki dodatni godišnji rast cijena se dodaje na dodatni rast cijena zbog subvencija iz prijašnje godine i tako iz godine u godinu ukupni efekt postaje sve izraženiji.

Svi osim onih koji su dobili subvencije za kredit su u goroj poziciji, to je jasno. Praktički svi koji plaćaju porez preko proračuna financiraju tuđe stanove i svi koji kupuju nekretnine bez subvencije su oštećeni jer je došlo do umjetno povećanog rasta cijene nekretnina.

No, nakon nekoliko godina efekta snježne kugle kod rasta cijena, tj. zbog toga što je rast cijena veći nego što bi bio bez subvencije, su čak i oni koji koriste subvencije APN-a u lošijoj poziciji nego da subvencije nisu nikada postojale.

Jednostavno im je dodatni rast cijena zbog subvencije sasvim poništio osobne financijske koristi subvencioniranja, a neto efekt nakon nekoliko godina im je negativan i svakom novom "generacijom" onih koji koriste subvencije je neto efekt sve negativniji.

Iskustva sa terena dokazuju štetnost subvencijama 

Da subvencije nisu dobra politika i ne postiže svrhu zbog koje je donesena smatra i Dubravko Ranilović, predsjednik Udruženja poslovanja nekretninama.

"Prije svega, navedenu mjeru mogu koristiti samo kreditno sposobni, jer se ipak radi o kreditu poslovne banke. Većina ljudi kojima je navedena mjera namijenjena nisu kreditno sposobni a posebno se to odnosi na mlade ljude nakon završetka obrazovanja.", objašnjava po njemu glavni problem. 

"Mjera potiče dodatno zaduženje, a na kraju korisnik kredita će se prije ili kasnije naći u komercijalnim uvjetima kreditiranja poslovne banke", kaže.

Smatra da subvencije podižu cijene, čime se priključuje općem konsenzusu među ekonomistima.

"S obzirom da navedene Subvencije imaju rokove, povećava se potražnja za određenim nekretninama u kraćem periodu, što dodatno utječe na porast cijena nekretninama, što je inače u periodu trenutne povećane potražnje totalno kontraproduktivno, a i loše utječe na tržište. U tom smislu  efekt početne uštede se gubi jer će korisnik subvencije u načelu nekretninu platiti skuplje."

Kao netko direktno upoznat s kretanjima na tržištu nekretnina, uočava loše ispunjavanje deklariranih ciljeva.

"Ne samo da ne pomažu potrebitima, nego ne oživljava ni područja iz kojih ljudi odlaze"

"Isto tako je uočeno da osim što ne pomaže potrebitim kategorijama ljudi, ne pomaže niti oživljavanju ruralnih i tržišno neaktivnih područja s koji se ljudi ponajviše iseljavaju, jer se subvencije odobravaju i traže ponajviše u područjima gdje je tržište već poprilično aktivno." Znači subvencije za kupnju prve nekretnine nisu socijalne, niti demografske a ne pomažu ni u ujednačavanju razvojnih razlika među regijama Hrvatske. 

Iz iskustva zna da ih koriste uglavnom oni koji su se već odlučili na kupnju nekretnine a rijetko koga su isključivo subvencije potakle na kupnju. Prema njemu je dokaz toga činjenica kako su same vrijednosti kupnja puno veće od maksimalne vrijednosti koja se može subvencionirati.

"Potrebne su nam promišljene i permanentne mjere koja će se događati svake i tijekom cijele godine,  kao dio jedne šire stambene politike koja će uključiti i socijalno stanovanje, usmjeriti se na pomoć onima kojima je najpotrebnije i na one koje želimo stimulirati, poput primjerice;  mladih ljudi,  znanstvenika ili  obitelji sa više djece", navodi.

"Mjere koje će uključiti generacijsku solidarnost, pa i zaboravljenu štednju kako bi se stanovanje planiralo unaprijed, i kako bi se mladi ljudi mogli fokusirati na početku radnog vijeka na poslovnu karijeru i planiranje obitelji, a ne na problem nestabilnog stanovanja.", zaključuje Ranilović. 

Od subvencija imaju korist samo banke, agencije i građevinari

Zaključno, od subvencija nema nitko koristi osim banaka, agencija i građevinskih kompanija. Banke zbog rasta cijena daju veće kredite, pa je samim time i apsolutni iznos kamate veći. Agencijama rast cijena odgovara jer uzimaju postotak od cijene za svoje usluge. Građevinske kompanije mogu novoizgrađene kuće i stanove prodati po višoj cijeni.

Uz to treba naglasiti da je Hrvatska već imala politiku stambenog zbrinjavanja osoba koje nemaju vlastitu nekretninu preko modela društveno poticane stanogradnje (POS).

Plodno tlo za korupciju

Kako u svemu što radi Hrvatska država je standardno uključena i korupcija, a nekretnine su plodno tlo za malverzacije, onda su APN subvencije i POS program puni takvih slučajeva.

Često su korisnici subvencioniranih kredita kupovali stanove zbog rješenja svog stambenog pitanja da bi ih potom iznajmljivali ili čak pretvarali u apartmane, koje su onda iznajmljivali turistima. Do dana današnjega takve stvari se nisu riješile pa je i sada lako pronaći apartmane u POS-ovim zgradama diljem Hrvatske.

Mediji su otkrili i slučajeve u kojima su korisnici subvencioniranih kredita - dakle onih koje plaćaju svi porezni obveznici - od roditelja kupovali kuće ili stanove, ali i slučajeve da su djeca roditeljima poklanjala vlastiti stan, a potom bi se prijavila za APN-ov kredit.

HDZ-ovac koji je zaradio na POS-ovom stanu: "Pa mene je sram koliko nemam!"

Jedan od poznatijih primjera je slučaj Krešimira Žunića, nekadašnjeg HDZ-ovog zamjenika direktora APN-a poznatog po izjavama: "Pa mene je sram koliko nemam, a ne imam! Pa što će premijer misliti o meni?" i "Meni treba pomoć! Meni treba pomoć!".

>> HDZ-ov direktor APN-a kupio povlašteni stan od APN-a: "Sram me koliko nemam!"

Inače, Žunić je 2021. prodao stan koji je kupio iz programa poticanja stanogradnje dok je bio zamjenik direktora APN-a i s obzirom na cijenu po kojoj ga je kupio zaradio oko 27 tisuća kuna.

Država sama objašnjava kako varati

Malverzacije sa subvencijama APN-a i POS-a često nisu čak ni zabranjene. Na službenim stranicama APN-a, pod najčešćim pitanjima se čak nudi nekoliko opcija. Čisto da ljudi ne gnjave s pitanjima kako mogu varati.

Pa tako APN na pitanje "Može li se kupiti odnosno subvencionirati nekretnina kupljena od članova uže obitelji (roditelj, brat, sestra)?" jednostavno odgovara s "DA".

Osim toga, predviđeno je da možete imati već jednu nekretninu u vlasništvu, ali u tom slučaju morate Agenciji reći da vam treba veća radi poboljšanja uvjeta stanovanja i obećati da ćete ovu manju prodati. Zanimljivo bi bilo vidjeti koliko se korisnika držalo takvog obećanja.

>> Državne subvencije za stanove su teška prevara, ovo je dokaz

Uopće nije bitno koliko imate druge imovine. Možete imati milijun kuna u gotovini, dionicama, obveznicama ili nekoj drugoj imovini i opet biti kandidat za POS i subvencije APN-a. Gleda se samo imate li nekretninu u svome vlasništvu. Čak ste je mogli imati i darovati članu obitelji pa se prijaviti na subvencije i POS i opet biti u istoj poziciji kao svi ostali.

Mogućnosti za malverzacije su fantastične, samo treba imati malo mašte.

Ukinuli oslobođenje od poreza da bi "pomagali"

Da bude jasnije koliko je destruktivan odnos države u Hrvatskoj prema tržištu nekretnina, treba podsjetiti da su nekada kupci prve nekretnine bili oslobođeni plaćanja poreza na promet nekretnina.

Iste godine, 2017., ukinuto je oslobođenje od poreza na promet nekretninama za kupnju prve nekretnine i uvedeno subvencioniranje kupnje prve nekretnine preko APN-a.

Time su čak i oni koji su dobili subvenciju prve godine u goroj situaciji nego oni koji su prijašnjih godina kupovali prvu nekretninu, jer su morali platiti 4% od kupoprodajne cijene odmah prilikom sklapanja ugovora. Time je država ustvari uzela više nego što im je obećala davati kroz nekoliko godina trajanja subvencije. Praktički je funkcioniralo kao kredit državi koji je ona samo djelomično vraćala kroz subvenciju.

Istina, stopa tog poreza je smanjena s 5 na 4% pa na 3%, ali svejedno bi svima koji kupuju prvu nekretninu bilo daleko bolje bez subvencija i s oslobođenjem od plaćanja poreza nego sada.

Šteta koju država radi s vremenom postaje sve veća

Nameće se zaključak kako je sve što država radi s politikama oko nekretnina od 2017. bilo ne samo beskorisno nego i jako štetno, a ta šteta protekom vremena postaje sve veća. Tako to biva kada država "pomaže". Bolje da nije pomagala i da je ostalo oslobođenje od plaćanja poreza na promet nekretninama.

>> Kako nam država može pomoći s divljanjem cijena? Tako da nam se makne iz novčanika

Trenutna situacija sa subvencijama, POS-ovim stanovima i porezom na promet nekretnina je bespotrebno komplicirana, pogodno tlo za korupciju i u konačnici štetna.

Prvi logičan korak bi bio hitno ukidanje subvencija i vraćanje oslobođenja od poreza na promet nekretninama, a onda bi se trebao revidirati cijeli način funkcioniranja dodjele POS-ovih stanova. Čak postoji široki društveni konsenzus za to, ali država nastavlja sa štetnim politikama.

Možda je razlog u tome što se ljude koji ne razumiju cjelovitu situaciju može uvjeravati da im je vlast omogućila kupnju prve nekretnine, čime se skupljaju politički bodovi, dok je prava istina da država svojim politikama aktivno odmaže.