Toni Milun je predavač Matematike na Visokom učilištu Algebra, financijski vloger i koautor projekta financijske pismenosti "S Milunom do milijuna" i "Toni Investitor". Domaćin je "Konferencije financijske pismenosti Toni Milun" koja će se održati 15. 9. 2022. u Zagrebu.

PUNO je mojih prijatelja i kolega prošle godine kaparilo stan. Čak i oni koji su rekli da će čekati da cijene nekretnina padnu ipak su se predomislili i u moru najavljenih gradilišta uspjeli pronaći novogradnju za sebe. Nije lako pronaći stan koji ti se sviđa, da ima kvadraturu koju želiš, da cijena nije previsoka i još da ti lokacija odgovara. Znam kad sam ja tražio svoj stan prije 15 godina kako je to izgledalo.

I onda kad pronađeš ono što već nazivaš domom - hladan tuš! Investitor te nazove i kaže da će cijena, nažalost, zbog ovih ili onih razloga, otići gore za 15 ili 20 posto! Ali dao sam kaparu! Potpisali smo ugovor po toj cijeni! Meni se to ne može dogoditi! Ma može. A ako ne pristanete na novu cijenu, investitor će vam vratiti dvostruki iznos kapare i prodati stan nekome drugome po većoj cijeni i biti "u plusu".

Kako je to moguće?

Moguće je jer ste potpisali klasični ugovor s investitorom u kojem piše da ste dali kaparu, ali je usput spomenuta odustatnina. Što znači odustatnina? Ako vi kao kupac kaparite stan i odustanete od kupnje, tada ostajete i bez kapare. A ako investitor odustane od prodaje, tada vam jednostavno ima pravo vratiti dvostruki iznos kapare i to je sve. Investitorima je najdraže potpisati s kupcima takve ugovore jer nakon odustajanja imaju pravo prodati stan nekome drugome po cijeni kakvoj žele.

Možete li vi kao kupac nešto učiniti da obavežete investitora da vam proda stan po ugovorenoj cijeni, pitali smo odvjetnika Petra Petrića. "Najbolje što možete učiniti za sebe jest sklopiti predugovor u kojem se kapara neće ugovoriti kao odustatnina i u kojem nema ‘exit’ plana poput odustajanja od ugovora. To su predugovori u kojima nije predviđena mogućnost da investitor, odnosno prodavatelj, odustane od ugovora i plati dvostruki iznos kapare kupcu."

Dakle, važno je da se dokument zove baš predugovor i da se ne spominje nikakva odustatnina. 

A ako investitor unatoč takvom ugovoru poželi odustati, onda ga kupac može tužiti za naknadu štete ili može tražiti da kupi stan po dogovorenim uvjetima.

Kako se računa ta šteta koju ja trpim?

Primjerice, ako sam platio kaparu za stan u novogradnji po cijeni od 2000 eura prije godinu i pol, dok investitor još nije stavio lopatu u zemlju, a danas se takvi stanovi prodaju po 2600 eura, je li onda moja šteta 600 eura po kvadratu? Ili ako sam kapario stan prije početka gradnje po 2000 eura, a investitor ga danas potpuno izgrađenog prodaje po cijeni od 3000 eura po kvadratu - znači da je moja šteta 1000 eura po kvadratu? I još povrh svega i dalje plaćam podstanarstvo 500 eura mjesečno - je li i to moja šteta? Sve je to moguće tražiti, svi scenariji mogu biti pravno osnovani ovisno o konkretnom slučaju, kaže odvjetnik Petrić, ali upitno je hoćemo li dočekati pravdu. 

Naime, sudski sporovi su dugotrajni, a svaka radnja, uključujući i inicijalnu tužbu, košta jer se određuje prema visini predmeta spora. Tako jedna odvjetnička radnja tužbe za stan od 500 tisuća kuna u startu košta 5000 kuna + PDV, pa cjelokupan proces ukupno može koštati 50 tisuća kuna ili više.

Ako dobijete spor, taj novac će vam biti vraćen, ali sve to treba u međuvremenu financirati. U slučaju da izgubite spor, uz trošak svog odvjetnika, trebate platiti i trošak druge strane. Istovremeno vam investitor ne vraća kaparu i vi riskirate da ostanete bez svega - i bez stana, i bez kapare, i bez popriličnog iznosa novca koji ćete dati u sudski proces vrlo upitnog kraja. Mnogi se slični slučajevi godinama vode po sudovima.

U praksi svi ugovori koje investitori daju na potpis imaju ‘exit’ plan, tzv. odustatninu. Investitori imaju ugovore koji ih štite u ovakvim slučajevima divljanja cijena. Njima se zaista isplati vratiti prijašnjem kupcu dvostruki iznos kapare i prodati sada već izgrađene stanove po cijeni koja je puno veća od ugovorene s prijašnjim kupcem.

Primjer za stan koji košta 100 tisuća eura

Primjerice, stan od 50 kvadrata s cijenom od 2000 eura po kvadratu koštao je 100 tisuća eura. Ako ste lani kaparili 10 posto, platili ste 10 tisuća eura. Kako su cijene na tržištu narasle, investitor sad za taj stan može dobiti 2500 eura po kvadratu, odnosno ukupno 125 tisuća eura. Čak i kad vrati dvostruku kaparu i time izgubi svojih 10 tisuća eura, investitor je ukupno "u plusu" 15 tisuća eura. A ako ga uspije prodati po još većoj cijeni, npr. po 3000 eura po kvadratu, jer ipak je to sad novogradnja u koju odmah možete useliti, zarada je 40 tisuća eura.

U situaciji kada kupci praktički stoje u redu za dobar stan u novogradnji, investitor može sklapati ugovore koji njemu odgovaraju. Kupci koji se s time ne slažu i koji bi htjeli ugovore bez odustatnine mogu čekati bolja vremena za sigurniju kupnju, u kojima će moći investitoru predložiti ugovore sigurnije po njih i, naravno, pritom se nadati padu cijena nekretnina.

Svakako ne smijemo drvljem i kamenjem na investitore prije nego što se zapitamo jesu li i njima troškovi narasli. Odgovor je potvrdan. Inflacija je zahvatila sve industrije, pa tako i građevinu. Troškovi materijala su narasli, plaće zaposlenika također, i važno je sagledati situaciju iz više kutova. Nažalost, sve se na kraju prelije na krajnjeg korisnika - kupca.

Pri kupovini stana bitan je oprez

Volio bih naglasiti da kupci uvijek mogu potražiti pravnu pomoć pri sklapanju predugovora o kupnji nekretnine. Agencije koje prodaju stanove nude posredovanje u kupnji, ali trebate znati da njih često angažiraju investitori. Zato je pri kupovini stana bitan velik oprez. Znam da je ljepše kupiti stan u novogradnji - i ja sam to učinio.

Bitno je izvagati sve pluseve i minuse, a kod stanova koji će biti gotovi za godinu dana ili još kasnije, dobro je dodati još jednu negativnu stavku - mogućnost da će cijena dodatno otići gore i pitanje je hoćete li uopće biti kreditno sposobni za tako veliki kredit. Svatko za sebe treba staviti na papir sve pluseve i minuse jer kupovina stana je velika investicija, možda i najvažnija - mnogi ljudi kupe jedan stan i u njemu žive do kraja života.

*Stavovi izneseni u kolumnama i komentarima su osobni stavovi autora i ne odražavaju nužno stav redakcije Index.hr portala