NAKON što su subvencije za kupnju nekretnina preko APN-a umjetno povećavale cijenu nekretnina u Hrvatskoj, najavljena je promjena nacionalne stambene politika.

Iako je od uvođenja APN subvencija 2017. sve većem krugu ljudi postalo jasno da to nije dobra politika, pa je stvoren širok konsenzus oko toga da takav način "pomaganja" treba ukinuti, vlada nikad nije priznala golemu štetu koju su uzrokovale APN subvencije.

Upravo suprotno, prema najavama potpredsjednika vlade i ministra prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine Branka Bačića, uvest će se stambena strategija koja velikim dijelom nastavlja s praksom državnog subvencioniranja.

Razmatraju se modeli subvencija najma, aktivacije državne imovine i modificiranog programa poticane stanogradnje.

Sprema se subvencioniranje najma, preobrazba starih vojarni u stambene nekretnine i poticanje izgradnje stanova preko APN-a

Prema onome što je poznato o modificiranom modelu poticane stanogradnje, provodio bi je APN, a država bi preko gradova i općina poticala izgradnju novih stanova. Aktivacija državne imovine provodila bi se tako da se stare vojarne, škole i drugi napušteni državni objekti prenamijene u stambene nekretnine.

Treća politika, koju je ministar Bačić nazvao "model mrkve", jest državno subvencioniranje najma vlasnicima stanova koji bi ušli u model priuštivog najma, tako da bi se iz državnog proračuna nadoknađivala cijena između "priuštive" i tržišne.

Vlasnici stanova koji bi ušli u taj program trebali bi imati ugovor o najmu s korisnicima na razdoblje od pet do deset godina, a država bi ih subvencionirala razlikom između priuštive i tržišne cijene najma. Još nije objavljeno kako bi se računala "priuštiva" cijena najma, a kako tržišna, ali do kraja tjedna vlada bi trebala predstaviti sve pojedinosti.

Ovo je HDZ-ov plan: Davati lovu vlasnicima stanova, ljude useljavati u vojarne...

APN subvencije su dokazano povećale rast cijena stanova, novi modeli će rezultirati istim problemom

Sva tri modela oslanjaju se na temeljnu ideju koja je stajala iza APN-ovih subvencija kredita za kupnju prve nekretnine, a to je da država javnim novcem iz proračuna potiče izgradnju novih stanova. Zapravo su novi modeli još intenzivniji jer za razliku od APN subvencija koje indirektno potiču rast potražnje i cijena, novi modeli u pravilu žele direktno financirati izgradnju, kako novih stanova, tako i prenamjenu bivših vojarni, škola i drugih državnih objekata u stambene nekretnine.

Novitet je subvencioniranje najma, što je primjer klasične državne subvencije putem koje se javnim novcem pokušava potaknuti određena djelatnost ili ponašanje. U ovom slučaju država želi potaknuti vlasnike stanova da ih daju u dugoročni najam po relativno niskim cijenama uz obećanje da će im se nadoknaditi razlika između "priuštive" cijene koju će plaćati najmoprimci i "tržišne" cijene.

Lekcija subvencija kredita za kupnju prve nekretnine preko APN-a očito nije naučena unatoč tome što su na štetnost takvih politika upozoravali ekonomisti i brojne institucije.

Europski odbor za sistemski rizik (ESRB), koji nadgleda financijski sustav EU te ublažava i sprječava rizike, još je 12. veljače 2022. upozorio Hrvatsku na neodrživ rast cijena nekretnina, a kao jedan od uzroka navodila se upravo politika subvencioniranja preko APN-a.

Istraživanje Davora Kunovca iz Hrvatske narodne banke (HNB) i Ivana Žilića s Ekonomskog instituta u Zagrebu "Dome, slatki dome: Utjecaj subvencioniranja stambenih kredita na tržište nekretnina u Hrvatskoj" iz 2020. također je utvrdilo da je politika subvencioniranja kredita preko APN-a dovela do većeg rasta cijena nekretnina.

Analizirajući međunarodne cikluse cijena nekretnina, autori su pokazali kako u Hrvatskoj cijene nekretnina počinju rasti znatno više nego u Europi točno od uvođenja subvencije preko APN-a. Čak i agenti za nekretnine zadnjih godina izlaze u javnost s upozorenjima da subvencije preko APN-a dovode do većeg rasta cijena, a oko tog pitanja stvorio se konsenzus između stranaka desnice i stranaka ljevice.

Subvencioniranje najma je glupa, skupa i opasna ideja

Novo područje državnih subvencija je dugoročni najam. Još nisu izašle potpune informacije o tome kako vlada planira izračunati što je "tržišna", a što "priuštiva" cijena najma, ali sama ideja da se iz državnog proračuna subvencionira razlika između te dvije cijene u svojoj je srži inflatorna, odnosno dovest će do rasta cijene najma.

Hipotetski država može odrediti fiksnu "priuštivu" cijenu koju će plaćati najmoprimci, ali ne može odrediti fiksnu "tržišnu" cijenu koju će naplaćivati najmodavci. Zapravo može, ali onda to definitivno ne bi bila tržišna cijena.

U situaciji kada vlasnici nekretnina znaju da će im bilo kakvo povećanje cijene najma platiti država, oni će imati poticaj da tu cijenu najma brže povećavaju nego što bi to mogli činiti na tržištu, odnosno bez državnog plaćanja razlike.

Samim tim čak i da država izračuna početnu "tržišnu" cijenu, ona vrlo brzo više neće biti tržišna jer će vlasnici nekretnina brže povećavati cijene najma nego što bi to bili voljni učiniti da ne postoji državna subvencija.

Jednostavno mogu biti sigurni da se najmoprimci neće buniti zbog toga što je njihova cijena "priuštiva", kako je to odredila država, pa im je sasvim svejedno kolika je cijena koju plaća država.

Rast tržišne cijene najma u kojem država plaća razliku dovest će do toga da će se i drugi najmodavci, koji nisu od početka u novom programu, htjeti početi baviti takvim iznajmljivanjem jer će moći lakše zaraditi i brže dizati cijene.

U konačnici će sve dovesti do većeg rasta cijena najma, baš kao što su subvencije preko APN-a dovele do većeg rasta cijena stambenih nekretnina. Državne subvencije mogu imati različite ciljeve, ali rezultat im je uvijek rast cijena.

Vlada najavila subvencije najma stanova. To je luda, skupa i opasna ideja

Obnova starih vojarni da bi se u njih ugurala sirotinja

Obnova i prenamjena napuštenih vojarni, škola i drugih objekata u državnom vlasništvu da bi se stavile u funkciju stanovanja izgleda dobro na papiru, ali to bi se vrlo brzo moglo pokazati kao bacanje javnog novca.

Ti napušteni objekti u pravilu su smješteni relativno daleko od postojećih mjesta stanovanja pa će biti potrebno uložiti velika financijska sredstva u izgradnju/obnovu infrastrukture - pristupne ceste, okoliš, kanalizacija...

U tom slučaju radi se praktički o izgradnji novih naselja, koja bi bila udaljena od onih postojećih. Uz kompletnu obnovu i izgradnju infrastrukture, trebat će dovesti i sadržaje. Kako se po novom razmišlja više u smjeru izgradnje stanova za dugoročni najam, a ne za kupnju, takva naselja brzo će prerasti u mjesta na kojima stanuju ljudi slabijeg imovinskog stanja i niskih primanja, sirotinjske četvrti odvojene od glavnog naselja.

Prostor za korupciju i prevare se širi

Poticanje izgradnje novih stanova preko APN-a zapravo je politika koja već postoji, bilo preko države ili preko gradova i općina. Program poticane stanogradnje (POS) je stariji od APN subvencija kredita za kupnju nekretnine, a još više je prožet korupcijom.

Javna je tajna u svim priobalnim gradovima da se stanovi u POS zgradama često iznajmljuju turistima iako bi trebali biti samo za stanovanje. Početkom 2020. otkriveno je da je Krešimir Žunić, tada kao zamjenik direktora APN-a, sa sinom kupio stan u zgradama POS-a na području Zadra iako je već imao u vlasništvu stan u Zagrebu i plaću od 11 tisuća kuna, a ni on ni sin nisu imali prebivalište u Zadru.

POS stanovi, namijenjeni mladim obiteljima i onima koji ne mogu kupiti stan po tržišnoj cijeni, tako su postali više način obogaćivanja ponude turističkog smještaja nego stambenog zbrinjavanja. Mnogi bi kupili POS stan po državno subvencioniranoj cijeni, a zatim ga prodali po tržišnoj ili davali u najam.

Nove mjere donose novi prostor za rast cijena i grananje korupcije

Trebalo je nekoliko godina da vladajući shvate kako APN subvencije nisu dobra ideja. Doduše, još nisu priznali da su dovele do većeg rasta cijena nekretnina iako su na to tijekom godina upozoravale institucije EU, nekretninski agenti i brojni ekonomisti, ali po svemu sudeći, ta će mjera napokon biti ukinuta.

Vrijeme se ne može vratiti, šteta u obliku većih cijena od onih koje bi bile da nije bilo APN subvencija ne može se izbrisati. Ali može se zaustaviti. Umjesto toga najavljuju se novi načini poticanja rasta cijena nekretnina i još proširuju na najam. Tolika ljubav vladajućeg HDZ-a prema subvencijama može se objasniti samo time da u tome vidi određene pogodnosti.

Povijest pokazuje da se te pogodnosti oslanjaju na korupciju i prevare, pogotovo zbog toga što jako dugo postoje iste "rupe" koje se iskorištavaju, a nitko ih ni ne pokušava zakrpati. Najnovija runda državnog uplitanja u tržište nekretnina ne nudi rješenje prijašnjih problema, nego samo stvara nove teškoće.